跌幅超60%！從299萬(wàn)跌到109萬(wàn)，廣州一次新花園小區(qū)跌近10000大關(guān)

從299萬(wàn)跌到109萬(wàn)，黃埔區(qū)的次新花園小區(qū)萬(wàn)科里享家，最新成交單價(jià)快跌破一萬(wàn)大關(guān)了，跌幅超過(guò)了60%。

萬(wàn)科里享家位于廣州黃埔區(qū)永和片區(qū)，是一個(gè)樓齡不到10年次新小區(qū)，小區(qū)花園等內(nèi)部設(shè)施不錯(cuò)，缺點(diǎn)就是沒(méi)有地鐵，去市區(qū)的話交通不太方便。

2021年樓市高峰期的時(shí)候，萬(wàn)科里享家一套94平方的3房2衛(wèi)，成交價(jià)也達(dá)到了299萬(wàn)，單價(jià)3.1萬(wàn)/平米。但是到了今年，小區(qū)同樣的戶型，9月的最新成交價(jià)已經(jīng)跌到了109萬(wàn)，單價(jià)降到了1.1萬(wàn)/平米。

如果前幾年買(mǎi)入這套房子，現(xiàn)在房?jī)r(jià)就跌掉了190萬(wàn)，再加上利息和稅費(fèi)大約60萬(wàn)，一套房子就虧掉了250萬(wàn)。對(duì)于廣州的普通工薪階層來(lái)說(shuō)，也許要工作20年才能攢夠250萬(wàn)的，結(jié)果買(mǎi)一套房子幾年就跌沒(méi)了，買(mǎi)房真的要三思而后行。

針對(duì)此事，有網(wǎng)友分析，永和那邊很偏僻，離市區(qū)挺遠(yuǎn)的，當(dāng)時(shí)花3萬(wàn)買(mǎi)那里的。我覺(jué)得要不就是頭腦發(fā)熱，要不就是錢(qián)從天上掉下來(lái)的，根本就不值那個(gè)價(jià)。現(xiàn)在1萬(wàn)一平方，其實(shí)還是有泡沫成分在里面，說(shuō)句得罪人的話，我覺(jué)得6000才符合它的市場(chǎng)價(jià)格。

有網(wǎng)友評(píng)論，假如你高位買(mǎi)的房子可以住，上班方便，孩子讀書(shū)方便，房?jī)r(jià)暴跌也就是心理難受一點(diǎn)。有的人是在21年爆炒行情下恐慌買(mǎi)的，上班遠(yuǎn)，學(xué)區(qū)爛，現(xiàn)在自己又不能住，還得去租房子住，顛沛流離，想死的心都有了。

• 當(dāng)然不只是這個(gè)小區(qū)，我們來(lái)看看廣州黃埔二手房房?jī)r(jià)趨勢(shì)。先來(lái)看看黃埔區(qū)域樓盤(pán)的大概情況。

從上表來(lái)看，黃埔樓市整體跌幅顯著，多數(shù)小區(qū)房?jī)r(jià)“腰斬”。可以說(shuō)，絕大多數(shù)二手小區(qū)房?jī)r(jià)較2022年高峰出現(xiàn)大幅下跌，跌幅普遍在40%-50%區(qū)間，部分小區(qū)如金碧世紀(jì)花園（-53.28%）、萬(wàn)科金色夢(mèng)想（-53.70%）、萬(wàn)科尚城御府（-50.41%）等跌幅甚至超過(guò)50%，呈現(xiàn)“腰斬”級(jí)下跌。黃埔樓市能否恢復(fù)，那就是仁者見(jiàn)仁，智者見(jiàn)智。

• 我們?cè)賮?lái)看看廣州的整體樓市波動(dòng)情況。一年半，廣州的二手房均價(jià)從2萬(wàn)8跌到了2萬(wàn)1。整整跌了23%！

以為這就完了？最騷的操作是，成交量居然沒(méi)崩。這似乎有些怪。其實(shí)想想，一點(diǎn)都不怪。之前吹上天的那些網(wǎng)紅盤(pán)，水分終于被擠干了。然后政策一松，以前上不了臺(tái)面的老破小、遠(yuǎn)郊盤(pán)都涌進(jìn)來(lái)了，嘩啦一下就把那個(gè)虛胖的均價(jià)給拽了下來(lái)。

那到底誰(shuí)在接盤(pán)？還用問(wèn)嗎？就是這些以前踮著腳都?jí)虿恢娜税　７績(jī)r(jià)下來(lái)了，咬咬牙，月供看著不那么嚇人了，終于敢上車(chē)了。

還有一波，是“賣(mài)一買(mǎi)一”的改善型消費(fèi)者。把手里的“老破小”出了，趕緊去夠一個(gè)帶電梯、環(huán)境好點(diǎn)的次新房。如此一番操作，樓市這不就流轉(zhuǎn)起來(lái)了么。

所以，房?jī)r(jià)這不叫崩，這叫“價(jià)值回歸”。甚至可以說(shuō)，這叫“健康”。房子嘛，終于慢慢開(kāi)始像個(gè)給人住的“家”，而不是一張會(huì)無(wú)限升值的股票了。

對(duì)真正想安家的人來(lái)說(shuō)，這水不是渾了，是清了。不得不說(shuō)，商品房本身就是商品，漲跌都是市場(chǎng)供需關(guān)系所致。房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的。

而上述這些樓盤(pán)價(jià)格狀況，符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律，也是當(dāng)前部分樓盤(pán)的真實(shí)寫(xiě)照。價(jià)格波動(dòng)起伏，都是市場(chǎng)需求變化決定的。哪怕是腰斬，這可能也有一些特殊原因引發(fā)。

另外，根據(jù)業(yè)內(nèi)統(tǒng)計(jì)機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示，11月前半月（截至15日）廣州商品住宅成交均價(jià)29488元/㎡，首次跌破3萬(wàn)元大關(guān)，創(chuàng)今年來(lái)的新低

究其原因在于11月前半月（截至15日）從化區(qū)新房累計(jì)網(wǎng)簽807套，環(huán)比10月前半月（截至15日）增長(zhǎng)976%，進(jìn)而影響全市成交均價(jià)結(jié)構(gòu)性回落。

另外，天河區(qū)在保利玥璽灣集中網(wǎng)簽的帶動(dòng)下，11月前半月（截至15日）商品住宅成交均價(jià)100083元/㎡，環(huán)比10月前半月（截至15日）上漲63%，這也是2021年至今天河區(qū)商品住宅成交均價(jià)首破10萬(wàn)+/㎡的月度。

荔灣區(qū)環(huán)比增幅13%，11月前半月（截至15日）成交均價(jià)61964元/㎡，主要得益于廣州保利翡麗甲第的集中網(wǎng)簽。

海珠區(qū)11月前半月（截至15日）成交均價(jià)環(huán)比上月持平，越秀區(qū)回落6%。

• 值得一提的是，房地產(chǎn)市場(chǎng)這幾年雖然整體不景，但頂豪物業(yè)最近兩年卻持續(xù)火爆。

比如廣州的鵬瑞1號(hào)去年出現(xiàn)了備案單價(jià)超50萬(wàn)元/㎡的單位；保利玥璽灣開(kāi)盤(pán)當(dāng)天就賣(mài)了100多億元；全市千萬(wàn)級(jí)以上豪宅從2021年開(kāi)始成交量每年近100%的增幅。

據(jù)媒體報(bào)道，11月7日晚，保利發(fā)展旗下位于廣州市天河區(qū)的保利·玥璽灣項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)，銷售金額超過(guò)100億元，成為今年全國(guó)首個(gè)單日銷售額破百億的樓盤(pán)。該樓盤(pán)房源成交均價(jià)17萬(wàn)元/平方米，最高成交單價(jià)超30萬(wàn)元/平方米。去年9月29日，項(xiàng)目地塊啟動(dòng)限時(shí)競(jìng)拍，起拍價(jià)將近88.15億元，經(jīng)過(guò)5個(gè)小時(shí)、148輪競(jìng)價(jià)，由保利發(fā)展報(bào)價(jià)117.55億元競(jìng)得。

這說(shuō)明什么？說(shuō)明中端消費(fèi)降級(jí)，往低端方向滑落；但高凈值群體卻面臨資產(chǎn)荒，沒(méi)有好的投資標(biāo)的；沒(méi)有安全的投資渠道，于是大量流向高端物業(yè)市場(chǎng)。一則可以提高生活品質(zhì)，也算是賺錢(qián)后給自己的獎(jiǎng)勵(lì)；二則也是相對(duì)穩(wěn)定的資產(chǎn)配置，不僅相對(duì)抗跌，再不濟(jì)也可以留給子女。

按照目前趨勢(shì)，豪宅市場(chǎng)很可能會(huì)單獨(dú)發(fā)展，成為房地產(chǎn)市場(chǎng)中一個(gè)相對(duì)獨(dú)立的板塊，也就是針對(duì)的客群相對(duì)獨(dú)立，都是高凈值家庭，行情也相對(duì)獨(dú)立，受一般性的房地產(chǎn)大行情影響較小，更多隨高凈值群體投資觀念的變化而變化。所以未來(lái)分析豪宅物業(yè)，不能籠統(tǒng)按大勢(shì)行情進(jìn)行一般性的判斷。

總之，如今的樓市狀況對(duì)于普通人來(lái)說(shuō)，如果是剛需購(gòu)房者是個(gè)機(jī)會(huì)，但是購(gòu)房前需要盤(pán)點(diǎn)家庭經(jīng)濟(jì)狀況，特別是貸款買(mǎi)房者，畢竟還款是一個(gè)長(zhǎng)期工程。

對(duì)此，你怎么看呢？