URI獨家測評｜雅詩閣&錦江酒店的“基因融合”到底多能打？

酒店投資領域，正進行著一場殘酷的“自然選擇”。在周期波動中，不再適配當下市場需求的業態漸次凋零。重新審視與尋找能穿越周期、平衡風險與收益的資產形態，已成投資者關鍵課題。

在這樣的大環境下，全球服務式公寓領軍者雅詩閣中國，與深耕國內市場多年的酒店行業龍頭錦江酒店（中國區）正式攜手，成立合資公司。雙方整合各自核心資源與優勢基因，以 “共身共生” 模式，開啟一場優勢基因的深度融合與重新編譯，嘗試為市場培養出穩健穿越周期的新物種。

據URI了解，雙方本次合作，并非簡單的巨頭聯姻，而是在反思當下消費市場需求與投資者痛點之后，嘗試打造出一個能應對不同溫感的市場，又能敏捷捕捉增長機遇，靈活變換、能攻善守的結構型旅宿投資產品。

那么，這種模式是否能持續制勝？

作為行業首個第三方深度觀察視角，本期，URI將通過對其模式及落地項目扎實研判，開展專項企業研究，深入剖析該企業模式在本土市場的真實生長邏輯與可持續性。

*本測評為住房租賃行業獨立研究分析成果，以第三方視角客觀測評錦詩庭“酒店+服務公寓”融合模式的市場差異化優勢與資產韌性構建邏輯。文中數據均來源于公開行業報告、企業披露信息及權威統計機構發布數據，觀點基于行業通行研究框架形成，僅供行業從業者、投資者及研究人員參考。

格詩庭酒店及服務公寓（QUEST）品牌手冊.pdf

憬黎酒店及服務公寓（TULIP LODJ）品牌手冊.pdf

01

背景分析

1.1

投資現狀

酒旅資產之痛 面臨三重圍剿

目前，酒旅住宿業資產正面臨結構性困境，成為行業普遍痛點：

1）渠道博弈加劇利潤擠壓：OTA傭金率長期盤踞15%-25%區間，渠道傭金已成為侵蝕利潤的核心因素——自主獲客能力不足，將導致議價權越來越弱勢；

2）供需失衡激化市場競爭：2025年酒店供給增速預計維持5%-10%，但高線城市寫字樓、商鋪租空置高企，商業地產存量過剩與酒旅供給擴張形成疊加——同質化競爭加劇，對新旅宿市場進行準確的再判斷，繼而打磨產品力顯得尤其重要；

3）收益邏輯重構拉長回報期：行業收益驅動邏輯從“均價主導”轉向“入住率優先”，價格戰頻發導致傳統酒店爬坡期延長，資產現金流穩定性顯著下降，加上酒店行業原本就有明顯淡旺季——重塑生意模型、穩定收入，爭取溢價，成重要課題。

1.2

消費現狀

在酒店住更久的人多了 但更挑剔了

在酒店投資人為市場走勢感到困擾的同時，許多人并未注意到，國內消費者的住宿習慣正在悄然改變。

數據顯示，無論是旅游旺季還是淡季，越來越多的人傾向于延長停留時間，深入體驗當地生活，酒店預訂天數也相應增加。途家平臺顯示，今年暑假長住訂單量同比增長四成，平均入住時長達到11天，最長入住記錄甚至持續了6個月。

與此同時，一批具備經濟實力的客群，對旅居品質提出了更高要求。他們之中，有長期外派的高管、家境優渥并初到異地工作的年輕人，以及注重生活品質的互聯網從業者。在當前經濟環境下，盡管他們或許難以長期承擔高端服務式公寓的高昂租金，卻依然期待找到質感出眾、服務周到、適合中長期居住的空間，以安頓這種在異地的“半定居”狀態。

市場需求持續增長，然而供給端卻仍顯滯后。目前消費者可選擇的多是缺乏居家感的短住型酒店，或是雖面積寬敞卻服務缺失、租期僵化的普通住宅。根據URI對長住客群的調研，高達87.9%的住客對傳統酒店產品并不完全滿意。他們最期望改善的方面包括：更便利的洗衣與烘干服務、更適合多人入住的房型設計，以及適配中長期居住的貼心管家服務等。

02

模式測評

脫胎自市場的產品模型

雅詩閣與錦江酒店基因融合與再編譯

投資市場苦于壓力之下找不到資產增值出路，消費端有需求卻未被滿足。雅詩閣與錦江酒店合作，就是希望把供需兩頭真正接上。

雙方具體的做法，是從目前國內消費者期待的多元、靈活旅居場景需求出發，圍繞各自運營經驗、供應鏈、成本控制等維度的優勢基因進行融合，打造一個新產品模型——在一個項目里，放進類酒店「短住房型」和類服務式公寓「長住房型」，結合項目所在市場設定比例，并匹配不同強度的服務體系，務求讓客戶的長中短租需求均能找到適合的場景。

本篇URI將從合資企業的產品模型、品牌基因、運營模式、門店案例等進行詳細測評：

2.1

產品模型測評

升級短住+優化長住：

一店雙業態 打造「酒店+服務公寓」靈活模型

URI了解到，這一次的合作，并不是簡單對酒店和服務公寓的產品做粗暴疊加，而是重新升級短住，優化長住，打造一個符合國內市場需求的復合產品模型。

1）“痛點”功能標配化：將洗烘一體機作為全房型標配，直擊無商旅人士、家庭出行的核心痛點，提升基礎居住體驗的滿意度；據URI調查，洗烘一體機全房型標配后，客訴率下降35%，優質家庭客群、差旅客占比提升28%；

2）“起居”功能模塊化：圍繞長住所需的廚房、起居場景空間，以錦江強大的供應鏈與模塊化工程技術為基礎，搭建可靈活增減電器配套的家具系統，從空間設計起為生意的靈活度考慮，門店開業后，只需根據區域客群結構（如商務客為主/家庭客集中）精準調整配置，避免標準化產品適配性不足問題。這樣的方式，讓單房裝修成本較傳統服務公寓降低12%-15%，同時滿足不同居住需求；

3）“管家服務”套餐個性化：住三五天，住三個月、半年…客戶能自由選擇包含不同打掃頻率、早餐次數等的服務套餐，真正做到靈活覆蓋不同時長的旅居需求，門店進行服務套餐設計，增加好評度的同時，也增加溢價的可能性，同時控制人房比。

URI測評結論：

這一復合策略不僅優化了成本結構（避免無效配置導致的浪費），更關鍵在于賦予資產動態適應市場變化的能力——在客群需求迭代加速的當下，這種“個性化規模經濟”模式比傳統標準化產品更具市場競爭力。

2.2

品牌基因優勢測評

品牌分層解決旅居痛點

基因融合+編譯平衡效率與體驗

在這次合資中，雅詩閣與錦江酒店在各自品牌矩陣中，拿出原來就具一定長短住場景基因的品牌放進合資公司，聯手進行合作重塑——其中一個是雅詩閣中國旗下，在澳洲已是頭部服務公寓品牌，足跡遍及160+城市與地區的格詩庭（QUEST）；另一個是錦江酒店（中國區）旗下，源自法國盧浮的憬黎（TULIP LODJ）。

圖：合資公司品牌展示

圖：格詩庭產品展示

圖：憬黎產品展示

在這種「長居+短住」復合模式的中國版產品打造過程中，雅詩閣與錦江的基因融合的優勢逐漸顯現。

雅詩閣是當仁不讓的全球服務式公寓龍頭，擁有豐富的高端中長住運營經營還能提供品牌溢價、甚至是來自積淀多年，來自世界各地的自來水客源。另一方面，更懂國內市場的錦江酒店，則依托強大的供應鏈和工程籌建經驗，更好地完成體驗、產品與造價的打磨、定位與平衡。

表：核心競爭優勢

URI注意到，此次合作確認后，雅詩閣中國與錦江酒店（中國區）并未急于將 “混血創新品牌” 向市場強行推廣，反而展現出以長期價值為導向的審慎布局姿態。

2024 年中合作敲定后，雅詩閣中國與錦江酒店（中國區）迅速整合雙方品牌、運營、產品、市場精英力量，成立專項研發工作室，全力推進中國版產品打磨。團隊圍繞格詩庭「好住計劃」、憬黎「憬黎時刻」兩大核心板塊，從國人旅居痛點出發，拆解 20 余個場景細節，針對性解決收納不足、多人居住尷尬、行李安放難、淡旺季利用率低等問題，最終推出可靈活響應長短住需求的全新產品。

圖：格詩庭「好住計劃」·收納篇

圖：憬黎「憬黎」時刻·衛浴篇

正如前文提及，研發階段，雅詩閣的長住場景運營經驗與錦江酒店的成熟供應鏈、快裝工藝形成強勢互補，碰撞出創新火花。針對傳統服務式公寓廚房 “大而全” 導致的成本偏高問題，雙方在憬黎、格詩庭產品線中進行革新：通過錦江的供應鏈優勢與快裝技術，對長住房型的墻面、家具、電源接口等進行模塊化設計；結合雅詩閣對不同客群的長住需求分析經驗，門店可快速嵌入適配電器。最終既充分滿足長住客需求，又保留配置靈活性，實現成本與效率的優化平衡。

URI測評結論：

本質而言，這種融合，實現了錦江“高效能、強渠道”的酒店運營邏輯，與雅詩閣“高粘性、重服務”的服務公寓運營哲學的創造性結合，逐步深化完成平衡成本與體驗的一門藝術。

2.3

運營模式測評

精準規劃：

前置長短租模型決策機制 驅動產品與收益最優解

雅詩閣與錦江打造的模式，區別于行業的一大核心亮點，在于其將“長短住結合”從運營端的被動調整，升級為投資決策階段的主動規劃。

在項目改造之初，即啟動一套嚴謹的“長短租比例前置決策機制”，確保產品設計與目標收益模型的高度統一，其核心落地路徑可概括為三大關鍵動作：

(1) 深度市調客群畫像：在項目規劃期，即對項目周邊3-5公里進行詳盡的市場調研，量化分析商務客流、長住外企員工、家庭游客等潛在客群的規模、需求與價格承受力；

(2) 財務模型反向推導：基于調研數據，構建動態財務模型，模擬不同長短租比例（如30/70, 40/60, 50/50）下的投資回報率、現金流穩定性與收益峰值，從而科學錨定該項目的“最優初始長短租比例”；

(3）產品配置精準落地：決策直接指導后續的產品設計。例如，一個定位于“長租占比40%”的項目，其廚房（全功能/簡易）/客廳面積/儲物空間等功能的配置數量與標準，將嚴格依據此比例進行模塊化落地，避免資源配置的浪費或不足，實現成本與體驗的最優平衡。

URI測評結論：

這套前置決策機制，確保了錦詩庭的每一個項目在開業前就已具備清晰的盈利藍圖。它不僅是經驗的體現，更是將運營智慧產品化、模型化的過程，從源頭上構筑了相較于傳統酒店（后期被動調整）或服務公寓（固定模式）的決策優勢與風險控制能力。

渠道破局：

建“天地聯動”立體化銷售網絡 跳出OTA依賴

在行業普遍困于OTA高傭金與會員體系內卷的背景下，本模式在渠道側展現出顯著的創新性，構建了一套“總部KA攻堅 + 門店屬地化滲透 + 新媒體陣地開拓”的立體化銷售體系，找到了可行的低成本獲客解法。

(1) 總部與門店銷售聯動：

雙集團會員+雙集團大客戶支持：憬黎、格詩庭品牌通行雅詩閣雅星會、錦江薈兩大會員系統，并享受兩大集團商旅大客戶資源。雅詩閣方面，就坐擁遍布全球的商業合作伙伴和百萬商旅客戶。錦江酒店商旅也累計合作超20萬家企業客戶，其中大型VIP專屬商旅企業超過8000家，包括全球500強企業、國央企及各行業龍頭企業等。

圖：雅詩閣&錦江酒店 雙集團會員通行

總部運營KA團隊：負責戰略性突破，集中攻堅大型企業、跨國公司、國際學校等源頭客戶，簽訂框架協議，鎖定批量、長期的穩定客源。

門店屬地化銷售：深入項目周邊商圈，對接中小型企業、本地商會、月子中心等機構，實現客源的精準、低成本滲透。總部談戰略合作，門店做屬地化深耕，二者形成有效互補。

(2) 全渠道布局數字化生態

逐步以人工智能探索技術升維，積極布局小紅書、抖音等新媒體平臺，通過品牌故事、空間展示、旅居生活Vlog等內容，直接觸達并培育潛在客群，構建品牌認知。將新媒體流量引導至官方直訂渠道（如官網、小程序），逐步降低對OTA平臺的絕對依賴，形成了更高利潤、更具品牌粘性的獲客路徑。

URI測評結論：

該模式核心革新性在于開創"短+長"運營模型，重構了旅居資產的收益邏輯，實現價值發現與穩定收益的動態平衡，在短住的部分，通過雙會員系統、大客戶系統、OTA平臺、商旅渠道快速對接散客需求，實時捕捉市場價格波動信號，為運營策略優化提供數據支撐，同時借助高頻客群互動強化品牌認知度；在長住的渠道，通過企業客合作、涉外中介等渠道鎖定長期住客，形成穩定的現金流輸入，降低資產收益波動風險，為項目運營提供堅實基礎。

注：短租現金流隨市場淡旺季波動，長租現金流提供穩定基底

兩者疊加后總現金流波動顯著降低

2.4

門店案例測評

在10月正式開業的深圳南山憬黎項目，已實現“長住保底、短住溢價、長短結合，從短轉長”的鏈路跑通。

在開業初期，其通過“KA團隊鎖定大客戶 + 屬地化銷售覆蓋周邊企業 + 小紅書內容引流”的組合策略，開業首月直銷渠道（含會員、企業直簽、新媒體引流）貢獻了超過50%的訂單，顯著減輕了OTA渠道的傭金負擔，實現了更高利潤的客源結構。

圖：深圳南山店商圈布局

表：收益對比

URI拆解深圳南山憬黎項目運營數據，其落地實踐主要呈現兩大亮點：

亮點一：精準客群鎖定與高價值預算結構

多元化「長+短」客群：客群結構整體呈現多元特征，團隊提前深入研判市場，精準覆蓋中外企業高管、招商團隊、國際學校師生住宿、月子會所等多元需求，甚至跨過附近的深圳灣口岸，與香港高校合作，拓展高校研究生、教師長住需求；

圖：精準客群鎖定與高價值預算結構

高客單價預算分布：預算體系層次清晰，房型覆蓋多檔位需求，形成對高營收的持續支撐。

圖：高客單價預算分布

亮點二：多維蓄客策略 提前預定營收

長短住客源獲雅詩閣、錦江會員、企業渠道雙支持，另外門店+總部自主渠道拓展、新媒體營銷、涉外中介等平臺聯動加乘，協助長住客份額填充，實現"短租拉收益、長租保穩定"的協同效應；開業前鎖定600萬元年度營收目標，展現極強的資源整合與轉化能力。

03

前景測評

突破傳統估值邏輯 重構旅居資產價值

URI認為，傳統酒店資產估值以RevPAR（每間可售房收入）為核心指標，但該指標易受市場波動影響，導致資產估值穩定性不足。而整體而言，雅詩閣與錦江酒店聯袂呈現的新模式，通過四大維度重構了運營資產的價值：

市場競爭力：錦江酒店與雅詩閣本土規模化能力與國際化專業能力的互補，形成了難以復制的競爭優勢，為模式擴張提供了堅實基礎。兩者合作基于真正的市場需求，從“標準化規模經濟”轉向“個性化規模經濟”，精準匹配當代旅居中長短住模糊化趨勢，以此提升資產的市場競爭力。

現金流穩定性：長短租結合有效平滑市場波動，為旅居資產提供了抗周期的運營方案，破解了傳統酒店的收益不穩定性難題；長短租結合形成“雙保險”，降低單一客群波動對收益的沖擊，使基于現金流折現的估值邏輯更具可靠性；

空間溢價能力：專業設計團隊打造的建筑形態與視覺效果，使項目本身超越單純住宿功能，成為區域標志性商業體，不僅提升自身租金溢價，更能帶動周邊商業價值提升；

存量適配能力：在“商改租”政策東風下，該模式對存量商業物業的改造適配性強（如格詩庭QUEST上海楊浦東外灘旗艦項目），為城市更新中的商業物業提供了功能升級與價值重塑的可行路徑，也拓寬了自身的項目獲取渠道。

URI測評結論：

值得注意的是，隨著REITs新政將高星酒店與核心商辦樓宇納入試點，此類經專業運營提升價值的資產獲得了明確的資本化退出路徑。這意味著，投資方可借助REITs通道高效實現資本回收與收益兌現，從而構建“投資-運營-金融退出”的完整閉環，兼具穩定現金流與資產流動性。

總體而言，該模式的核心價值，不在于在最短時間，收益最大化，而在于通過結構性創新構建長期穩定的資產韌性增長。在行業分化加劇、不確定性上升的背景下，這種兼具靈活性與穩定性的模式，有望成為旅居資產行業的重要發展方向，其后續的會員體系整合、市場分層適配等實踐，也值得行業持續關注。

數據來源：公開數據 URI復核整理、URI Data Bank

撰文: URI研究中心

內容審核:韓曉

內容復核:木兮

運營編輯:樹懶