保利站崗丨封面文章

文/上海進深 嚴明會

臨近年末，保利發展在楊浦濱江的棋局，又落下一枚重量級棋子。

近日，平涼路64街坊項目案名正式敲定為“保利·外灘曜”，成為繼外灘序、外灘啟之后，保利2025年外灘系的第五個作品。

官方釋義里，“曜”字被賦予了一層詩意：

曜，為日光

是江潮映刻的璀璨

亦是時光淬煉的鋒芒

華麗的修辭之外，項目還有一個醒目標簽：楊浦濱江地王。

今年6月中旬，6大國央企經過95輪激烈競價，最終由保利發展以35億元的總價、95530元/㎡的樓板價拿下項目所在地塊，溢價率30.79%，一舉刷新楊浦濱江的地價天花板。

時移世易，僅僅數月過去，市場已悄然變化。

回過頭看，9.5萬/㎡的樓板價，已然站在了楊浦濱江高點。

不過，外灘曜地塊位于內環內，位置上也更有優勢。

過去一年，楊浦濱江土地市場持續火熱，土拍價格節節攀升。

近期熱度明顯回落，剛過去的九批次土拍，中海地產以底價拿下K8-03地塊，樓面價68800元/㎡。

再向前追溯，中鐵置業和江蘇潤皋拿下“九宮格”中的I4-01地塊，樓面價92225元/㎡，溢價率28.09%。彼時的火熱，不過是高點之后的余溫。

而在今年上半年之前，楊浦濱江地塊的樓面價大多徘徊在8萬元/㎡上下。

進深君統計了2024年下半年以來楊浦濱江的土拍情況：

高昂的土地成本，如同一枚硬幣的兩面：

一面是項目握有地段價值的天然光環，另一面則是在定價策略與市場去化之間，不得不反復權衡的天平。

樓間距受限

9月初，項目總平圖公示。外灘曜的項目公司為上海友登實業有限公司，法定代表人和公司董事長均為保利發展上海公司總經理吳勁松。

項目擬建1棟10層小高層、3棟17層高層及3幢風貌別墅產品，社區內部設置了下沉式庭院、景觀構架等設施。

從布局來看，社區整體南低北高，南側排布了別墅以及社區配套用房，北側分布4棟10-17F的高層。

1#、2#、3#樓均為17層高層住宅，首層局部架空，可用作泛會所，1號樓東側是1幢14層的公租房；4#樓為10層的洋房產品，以及部分配套；5#、6#、7#、8#樓均為風貌別墅產品；9#樓為社區公共服務配套用房。

這種高低配模式，固然最大化挖掘了土地價值，卻也犧牲了社區空間的從容與開闊。

地塊本身規模有限，同時還要塞進風貌別墅、公租房以及各類配套，不少樓棟間距被迫卡著規范下限設計，難以形成規整且具規模的中央綠化。

例如，社區東側的3棟（1#、2#、3#）17F高層，高度在51.5-52.5米，而樓間距僅有25.75米，比例接近1:2。

這意味著，1#樓東單元和2#樓的低區房源，采光與視野會受影響。

面積高贈送

項目將推出建面約114-139㎡的小高層、165㎡洋房以及195-205㎡的風貌別墅。

其中，小高層197套、洋房37套、別墅21套，總量不大，小高層占比超七成。

預計月底首開2#、4#樓，共68套房源，主推114-160㎡的3-4房。

前幾天，項目戶型圖公示，高得房率成為項目的核心賣點。

所有戶型都是飛機戶型，都配置了雙陽臺一梯一戶 全屋飄窗，室內還配置了家政間。

114㎡三房，獨立電梯廳、全屋飄窗、雙陽臺加起來，贈送面積大約18㎡，飄窗有可能采用非承重結構，交付后可改造為儲物空間或拓展室內面積。兩間南向臥室面積超10㎡，北次臥也超過9㎡，整體空間感可以媲美140㎡戶型。

130㎡戶型贈送面積測算下來近20㎡，還有南北兩個270度轉角飄窗；139㎡戶型則是130戶型的放大版，空間尺度感更足。

細微之處亦見取舍。

所有戶型的電梯門正對入戶門，雖保證了私密電梯廳，但在動線美觀與風水觀念上，可能成為部分高端客群的斟酌點。

價格難定

外灘曜身上疊加了很多光環：內環內、緊鄰地鐵、外灘濱江、低密、新規高贈，每一項都足以支撐其高端定位。

尤其在同板塊多以風貌別墅為主的產品結構中，其小高層產品具備一定的稀缺性。

今年9月，同屬保利“外灘系”的PARK77入市，其所在地塊距外灘曜僅約一公里。相比之下，外灘曜在地段和社區規模上都有升級，價格預期自然水漲船高。

板塊內的競爭態勢也不容忽視。同樣位于楊浦濱江內環內的中信泰富外灘道在上個月入市，推出121套119-192㎡房源，均價13.85萬/㎡，認籌率大約85%，開盤直接給出了98折優惠。

回望去年此時，同系作品“外灘序BUND45”以12.9萬元/㎡的均價，創下認購率超700%、開盤日光的神話。

但那是一場建立在市場熱度尚存、一二手房價格倒掛基礎上的勝利。

今日市場已非往昔。

客戶決策極度理性，對價格敏感度空前提高。面對約9.55萬元/㎡的樓板價，項目如何在價值塑造與市場接受度之間取得平衡，成為一道關鍵考題。

從某種意義上說，保利外灘曜是一場在高地價與多重規劃條件約束下的極限產品創作。

它試圖通過極致的設計與空間利用率，以產品端的附加價值來彌補部分客觀局限。

而在逐漸回歸理性的市場環境中，每一道“光環”都需要接受更為冷靜的價值重估。