太難了！上海“燈塔”銷售不暢，建發壓力山大！

堅持造中式大門已經數年的廈門國資建發房產，在上海終于造了一座不那么中式的大門，顏值挺高的，就是賣得不太好。

這個項目很重要，是建發房產在上海的首個“燈塔”項目，地址在楊浦新江灣城的建發海宸，第一批次還沒賣完，第二批次趕著就上了，不出意外的：

開盤認籌率斷崖式下跌！

楊浦的地段，屬于那種，地緣性客戶因為各種原因會買，其他區域的客戶就不太能勸得動。

根據建發上海公布的數據，建發海宸二批次開盤有效認籌率只有53%，109套房源，58組有效客戶認購。

和第一批次124%的認籌率相比，斷崖式下跌！一個字，慘！

根據網上房地產信息，建發海宸推出的431套房源，網簽去化率只有不到六成。如果按照網簽備案均價115985元/平方米計算，大概賣了37億。

這個項目位于楊浦江灣新城，建發房產今年6月通過協議方式花了123.5億元拿下了一組打包的地塊，這是其中一塊。

項目一共規劃了1114套高層洋房和156套疊墅，再加上車位，總貨值大概有190億。

123.5億元，這是建發房產華東集群總經理凌祁混上海地產圈的第一關——拿地。

在建發海宸之前，建發房產今年在上海的銷售業績都是2024年以前投資的項目。

糧草不足，建發上海就著急了。

2025年以來，建發房產野心勃勃，相繼在北京、成都、杭州、重慶等多個城市拿下“地王”項目，這讓剛上任的凌祁倍感壓力。

在年初的2024年業績會上，建發房產控股的香港上市平臺，建發國際明確的銷售目標是，1500億。前三季度完成的合同銷售額是957.4億元，僅完成了年初制定目標的64%。

6月，這個僵局終于被打破。建發耗資123.5億元拿下上海虹口北外灘山壽里片區和新江灣別墅地塊的開發權，一口氣將上海核心區4幅地塊全部收入囊中。

沒賣好的建發海宸，就是其中一幅。

圖片來源：建發房產官方微信

但是怎么辦呢？作為戰略布局重地的上海，建發房產把今年上海的整個銷售任務幾乎都押注在了建發海宸的身上。

從拿地到開盤的進展速度，也可以看出建發房產的急迫：6月拿地，9月首次開盤，中間只用了三個月的時間，11月又再次加推。

高周轉，還是房企慣用的策略和套路。

建發房產原計劃是今年內就把建發海宸清盤的，9月、10月、11月和12月每個月都有開盤計劃。

誰能想到，天不遂人愿。接近年底，市場熱度消退，徹底打亂了建發海宸的推盤節奏。已經12月了，項目才兩次開盤，整體網簽去化只有59%。

不要說今年內完成清盤了，就算是今年內把兩次開盤的房源賣完，都很費勁！

建發海宸銷售不利，背后是建發房產在上海市場連續兩年的“失速”。

最近幾年，建發房產在上海公開市場拿到的地塊，越來越集中在外圍，尤其是銷售業績最差的2024年，只拿了嘉定菊園和普陀桃浦兩塊地，而且都是聯合拿地。

2022年，建發房產在上海一口氣拿了5塊地，拿地權益金額將近107億元；2023年，建發在上海的拿地勢頭不減，4塊地，拿地權益金額將近90億元。

2024年在上海的投資突然就大幅銳減，帶來的最直接影響是，銷售業績大滑坡。

2024年建發在上海的權益銷售金額只有61.52億元，排在上海房企第26位，差一點從TOP30房企中消失，對集團的業績貢獻也從第二降至第三。

一年之前的2023年，建發上海的權益銷售業績為139.03億元，排名第八。

從第8名跌到26，跌得有點狠！

建發房產這幾年在上海拿的項目，大多數都在青浦新城、嘉定菊園、金山新城等這樣的遠郊，今年公開市場也只拿了寶山組合地塊，還是在郊區。

大家都知道，這幾年上海樓市的行情，除了市中心的部分豪宅項目賣得還可以，遠郊樓盤的成交壓力都非常大。

投資大量集中在郊區的后遺癥在這兩年就開始顯現了。從建發房產在上海的幾個項目就可以看出來，遠郊樓盤到底有多難。

位于普陀區桃浦板塊的建發海閱首府，2024年10月首開，2025年5月第五次開盤，一共推出了475套房源，一年過去了，還有117套沒有賣出去，整體網簽去化率只有75%。就連第一次開盤的137套都還沒有賣完。

賣得不好也就算了，這個項目在開盤前，項目公司上海兆欽房地產開發有限公司還因未取得施工許可證擅自施工、施工圖設計文件未經審查或者審查不合格擅自施工、將建設工程肢解發包，被上海市普陀區建設和管理委員會罰款57萬元。

禍不單行！

其他項目也好不到哪里去。

尤其是位于上海金山的建發觀唐府，2022年9月開盤，現在都三年多過去了，還有10套沒有賣掉。

合作開發的項目去化也不盡如人意，比如與保利置業聯合開發的青浦新城項目印象青城，2023年11月開盤到現在，陸續推出了共計1862套房源。截至12月3日，累計去化1345套，去化率72%。

進入2025年以來，項目的去化更艱難了。比如今年3月開盤的印象青城棠閱雅苑，一共推出了142套房源，目前只賣掉了17套。

作為華東區域長期貢獻率第一的城市，這些銷售不暢的項目，都嚴重拖了建發上海的后腿，完成銷售業績就更難了。

今年初，建發房產已經坐不住了，開始進行人事調整。

2025年開年，建發房產進行了大面積的管理層調動，華東集群總經理由葉耿換成凌祁。華東集群負責的城市包括北京、上海、蘇州、無錫、南京和蘇北。

凌祁上任后，開始在上海大舉拿地，只是，在公開市場上還是差那么一點運氣與實力。

今年以來，建發房產在上海公開市場一共參與了5宗地塊的競拍，要么因為實力不足，在與其他央國企對抗時不得不放棄；要么就是運氣欠佳，最終與目標地塊失之交臂。

今年，建發房產在上海土地競拍市場上，只拿到了寶山組合地塊，這塊地就建發房產一家參拍了。在沒有競爭對手的情況下，終于把地塊拿下。

除了公開市場拿地難，建發房產在上海還遭遇過信任危機。

2023年，其位于普陀區的蘇河望項目建發因建筑品質問題遭500名業主聯名投訴。據業主表示，項目建筑主體存在大面積空鼓、褪色、脫落，門窗墻體嚴重滲水，違反合約使用大量安全不達標的劣質材料等重大質量問題。

建發房產在上海的口碑也因此受到影響，直接影響了建發上海項目的銷售。

建發房產對2025年的業績目標已經很明確，就是1500億元，而且還要求未來2-3年保持增長。上海作為重要的戰場之一，絕不能再拖后腿。

現在建發海宸已經明顯后勁不足，銷售壓力巨大。

所以，凌祁面臨的壓力跟建發海宸的銷售壓力哪個大？

順便說一下，就在11月初，建發房產挖來了萬科原首席營銷官嚴勇，目前還只是建發房產集團擔任儲備干部。但市場消息是，他最有可能出任建上海公司總經理（儲備）。

更壞的消息是，建發房產今年重點推進的“燈塔項目”戰略，全國一共就5個城市的5個項目：廈門建發宸啟瑞湖、北京建發海晏、上海建發海宸、成都建發海耀、杭州建發棲湖云莊。

圖片來源：建發房產官方微信

現在，北京和廈門的“燈塔項目”都有銷冠業績加冕，成都和杭州的即將上市，上海的建發海宸就成了第一個“拉胯”的“燈塔項目”。

一邊是上海項目去化艱難，“燈塔項目”去化緩慢，一邊是集團可能會派新的高管到上海，而且大概率是負責營銷。

2025年的最后一個月，無論是建發上海，還是凌祁，都壓力頂格啊！