為逃避債務低價轉讓房產，債權人可以申請撤銷嗎？

債務人為了逃避債務

竟然悄悄將名下房產轉移

但這樣真的就能“高枕無憂”了嗎？

債權人又該如何保護自己的權益呢？

案情回顧

2024年12月11日

老韓找李某借款25萬元。

2024年12月19日

老韓向李某出具《個人承諾書》，約定在沒有還清債務前，老韓名下的房屋不得進行過戶、買賣、抵押。然而，老韓在12月19日出具《個人承諾書》前，便與朱某簽訂合同，將房屋出售給朱某。

2025年1月20日

李某就該筆借款向法院提起民間借貸糾紛訴訟，法院判決老韓向李某支付借款本金及利息。

判決生效后，老韓未履行還款義務。李某發現老韓轉讓房產后，向西青法院提起債權人撤銷權之訴。李某認為，老韓在明知負有債務的情況下，將唯一的房產轉讓給朱某，明顯是為了逃避債務，李某請求法院撤銷老韓的房屋轉讓行為，并判令朱某將房產重新過戶至老韓名下。

裁判結果

《中華人民共和國民法典》第五百三十九條規定，債務人以明顯不合理的低價轉讓財產、以明顯不合理的高價受讓他人財產或者為他人的債務提供擔保，影響債權人的債權實現，債務人的相對人知道或者應當知道該情形的，債權人可以請求人民法院撤銷債務人的行為。

首先，李某此前提起的民間借貸糾紛訴訟，法院已作出生效判決，確認李某對老韓享有合法有效債權，且該債權發生在老韓轉讓案涉房產之前。

其次，根據鑒定機構出具的鑒定意見，老韓與朱某交易案涉房屋的價格低于市場價格的70%，屬于以明顯不合理的低價轉讓財產的情形。

再次，老韓在訴訟過程中表示，名下沒有財產也沒有工作，暫時無法履行對李某的債務，因此其轉讓案涉房產的行為影響了李某債權的實現。朱某在與老韓相識不久后便低價購買案涉房屋，僅支付少量款項就完成房產交易，對于案涉房款的支付情況，老韓與朱某前后陳述不一致，且部分轉賬系第一次庭審后轉賬，可以推定朱某知曉相關情形，因此朱某不屬于善意相對人。

最終，西青法院判令撤銷老韓將房屋轉讓給朱某的行為老韓、朱某將案涉房屋恢復登記至老韓名下。

以案說法

債權人撤銷權是民法典賦予債權人的一項重要救濟權利，旨在防止債務人通過不當處分財產逃避債務，維護交易安全和公平。行使該權利需滿足以下要件：

債權人對債務人享有合法有效的債權。

債務人實施了處分財產的行為，如轉讓、贈與等。

債務人的處分行為影響了債權人債權的實現。

債權人需在知道或應當知道撤銷事由之日起一年內行使權利，自債務人的行為發生之日起五年內沒有行使撤銷權的，該撤銷權消滅。

法官提示

誠信是民事活動的基本原則，債務人在負債期間，應如實履行義務，不得通過隱匿、轉移財產等方式逃避債務。否則，債權人可依法行使撤銷權，追回被不當處分的財產。

同時，法官提醒公眾，在進行房屋買賣等大額財產交易時，務必盡到基本的審查注意義務，若為幫他人逃債而進行“虛假交易”或“惡意串通”，不僅交易會被撤銷，還可能面臨損失。天上不會掉餡餅，遠低于市場價的交易或支付方式反常的交易，背后往往隱藏著風險。

法條鏈接

《中華人民共和國民法典》

第五百三十九條債務人以明顯不合理的低價轉讓財產、以明顯不合理的高價受讓他人財產或者為他人的債務提供擔保，影響債權人的債權實現，債務人的相對人知道或者應當知道該情形的，債權人可以請求人民法院撤銷債務人的行為。

第五百四十一條撤銷權自債權人知道或者應當知道撤銷事由之日起一年內行使。自債務人的行為發生之日起五年內沒有行使撤銷權的，該撤銷權消滅。

《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民法典〉合同編通則若干問題的解釋》

第四十二條對于民法典第五百三十九條規定的“明顯不合理”的低價或者高價，人民法院應當按照交易當地一般經營者的判斷，并參考交易時交易地的市場交易價或者物價部門指導價予以認定。

轉讓價格未達到交易時交易地的市場交易價或者指導價百分之七十的，一般可以認定為“明顯不合理的低價”；受讓價格高于交易時交易地的市場交易價或者指導價百分之三十的，一般可以認定為“明顯不合理的高價”。

債務人與相對人存在親屬關系、關聯關系的，不受前款規定的百分之七十、百分之三十的限制。

來源：西青法院、天津高法