別再亂比中美日樓市：中國房價跌成這樣，銀行為啥穩(wěn)如泰山？

一說起房價下跌，總有人拿美國次貸危機(jī)、日本泡沫破裂當(dāng)例子，念叨著“銀行要出大問題”。但這根本是拿蘋果比橘子——中國的房貸邏輯從根上就和歐美日韓不一樣。這里的房貸從來不是“貸給房子”，而是“貸給人”；高首付墊好了安全墊，爛尾了貸款也得還，就算能延期也逃不掉還款義務(wù)。這套體系之下，房價再怎么跌，銀行也掀不起風(fēng)浪。

先戳破最常見的誤區(qū)：中國房貸和美國的“房產(chǎn)抵押貸”根本不是一回事。美國次貸危機(jī)時，銀行放貸只看房子值多少錢，哪怕借款人沒工作、沒收入，只要房產(chǎn)估值夠高就能拿到貸款，本質(zhì)是“把錢貸給房子”。一旦房價下跌，房子不值錢了，借款人直接棄房斷供，銀行手里只剩貶值的房產(chǎn)，壞賬自然炸鍋。

中國恰恰相反，房貸的核心是“貸給有還款能力的人”。銀行審批貸款時，先查收入流水、征信記錄，再看工作穩(wěn)定性，房產(chǎn)只是“附加抵押品”。北京的程序員申請房貸，銀行會盯著他近3年的工資卡流水；杭州的教師貸款，單位收入證明是必查項。就算房價跌了，只要借款人有穩(wěn)定收入，貸款該還還得還——這才是中國房貸的“安全底色”，和美國那種“賭房價漲”的玩法天差地別。

更關(guān)鍵的是，“高首付”早給銀行鋪好了“防跌緩沖墊”。有人說現(xiàn)在首付比例降了，但實際執(zhí)行的是“全國底線+地方加碼”的差異化政策：全國首套最低15%、二套25%，但北京、上海等熱點城市，二套房首付普遍要40%-70%，熱門學(xué)區(qū)房這類稀缺房產(chǎn)，首付甚至能到70%-80% 。這意味著什么？一套300萬的房子，首付30%就是90萬，哪怕房價跌20%，房子剩240萬，銀行貸款本金210萬，抵押物價值仍能覆蓋債務(wù)；要是首付50%，房價得跌超50%才會出現(xiàn)“資不抵債”，而2025年10月70城二手房平均跌幅才0.7%，遠(yuǎn)沒到觸碰風(fēng)險紅線的程度 。

再說說最讓人揪心的“爛尾樓”問題，這恰恰是中國房貸“債務(wù)剛性”的最好證明。有人問“房子爛尾了能不能不還貸款？”答案很明確：不行。法律上，房貸是購房者和銀行的契約，開發(fā)商跑路不影響債務(wù)關(guān)系。但政策也留了緩沖：2025年出臺的房貸延期政策，允許爛尾樓業(yè)主憑住建局停工證明申請最長3年延期，期間可以只還利息或減少月供，但債務(wù)本身沒消失，到期后仍要足額償還。這種“延期不停貸”的設(shè)計，既給了購房者喘息空間，也確保銀行不會出現(xiàn)“壞賬懸空”，和日本當(dāng)年房企倒閉、貸款直接爛賬的情況完全不同。

銀行的實際數(shù)據(jù)更能說明問題。2025年上半年，工商銀行個人住房貸款不良率才0.86%，招商銀行更是低至0.46%，即便有小幅上升，也遠(yuǎn)低于國際銀行業(yè)5%的風(fēng)險警戒線 。為啥能這么穩(wěn)？因為高首付已經(jīng)提前消化了大部分房價下跌風(fēng)險，而“貸給人”的邏輯讓銀行牢牢抓著還款來源——只要借款人沒失業(yè)、信用沒崩，貸款就不會斷供。就算真出現(xiàn)斷供，銀行處置法拍房時，扣除首付部分后，實際損失也微乎其微。

那些拿中美日對比的人，恰恰忽略了核心差異：美國玩的是“零首付+次級貸”的杠桿游戲，日本是“銀行深度綁定房企”的捆綁模式，而中國走的是“高首付+個人信用綁定+債務(wù)剛性”的穩(wěn)健路子。這套體系是經(jīng)過多年調(diào)控打磨出來的，本質(zhì)是用“前期門檻”換“后期安全”。

所以別再被“房價跌銀行必崩”的說法唬住了。中國的房貸體系里，銀行靠“選人”而非“選房”控制風(fēng)險，高首付墊好了安全墊，債務(wù)剛性守住了底線。就算房價繼續(xù)下行，只要這套邏輯不變，銀行就穩(wěn)如泰山。普通人與其擔(dān)心銀行出問題，不如更關(guān)注自己的還款能力——畢竟房貸是貸給“人”的，守住自己的信用，比啥都重要。