產(chǎn)業(yè)園租金創(chuàng)三年新低，較三年前降24%，入住率跌破七成

房地產(chǎn)市場(chǎng)整體回調(diào)，同為行業(yè)鏈鏈條上的傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)園區(qū)也面臨租金與入住率雙重調(diào)整的壓力。

據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)研究院上周發(fā)布的《卓越指數(shù)·2025產(chǎn)業(yè)園區(qū)暨基礎(chǔ)設(shè)施投資發(fā)展報(bào)告》，2022年一季度產(chǎn)業(yè)園區(qū)平均租金為138.0元/㎡/月，此后該指標(biāo)進(jìn)入持續(xù)下行通道，截至2025年三季度，這一數(shù)值已降至105元/㎡/月，創(chuàng)下三年半以來(lái)的新低，累計(jì)降幅達(dá)24%。

入住率方面，產(chǎn)業(yè)園區(qū)招商難度持續(xù)加大，園區(qū)采取的“以?xún)r(jià)換量”策略效果逐步減弱。2022年一季度，產(chǎn)業(yè)園區(qū)整體入住率尚保持在90%以上，此后逐年下滑，2025年第三季度這一指標(biāo)已低至69.5%，首次跌破 70%的關(guān)口。

觀點(diǎn)指數(shù)指出，目前全國(guó)超18億平方米園區(qū)面積處于空置狀態(tài):企業(yè)擴(kuò)張意愿不足、園區(qū)產(chǎn)業(yè)定位模糊、同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)加劇等多重因素疊加，共同導(dǎo)致傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)園區(qū)招商進(jìn)入階段性調(diào)整期。

不過(guò)，與產(chǎn)業(yè)園區(qū)的低迷表現(xiàn)形成鮮明對(duì)比，數(shù)據(jù)中心市場(chǎng)同期發(fā)展態(tài)勢(shì)相對(duì)較好。收入端數(shù)據(jù)顯示，數(shù)據(jù)中心單方收入從2022年第一季度的 325.1元/㎡/月持續(xù)上升，2025年第三季度仍穩(wěn)定保持在366元/㎡/月以上。增長(zhǎng)動(dòng)力持續(xù)強(qiáng)勁，得益于數(shù)字經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展帶來(lái)的算力需求爆發(fā)式增長(zhǎng)，也與數(shù)據(jù)中心行業(yè)自身高端化、智能化升級(jí)所帶來(lái)的價(jià)值提升密切相關(guān)。

在簽約率方面，數(shù)據(jù)中心市場(chǎng)雖有小幅波動(dòng)，但整體維持在較高水平。2022年一季度數(shù)據(jù)中心簽約率為95.3%，此后在90%-93%區(qū)間內(nèi)平穩(wěn)波動(dòng)，2025年第三季度回升至92.3%，始終遠(yuǎn)超同期傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的入住率。云計(jì)算、人工智能、工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)等新興產(chǎn)業(yè)對(duì)數(shù)據(jù)存儲(chǔ)、計(jì)算需求的剛性支撐，為數(shù)據(jù)中心市場(chǎng)提供了穩(wěn)定的發(fā)展基礎(chǔ)。

計(jì)費(fèi)率指標(biāo)層面，數(shù)據(jù)中心市場(chǎng)整體呈現(xiàn)持續(xù)上升的趨勢(shì)。2022年一季度數(shù)據(jù)中心計(jì)費(fèi)率為67.4%，此后穩(wěn)步提升，盡管2025年第三季度略有回落至74.5%，但整體仍處于上升通道。

報(bào)告指出，當(dāng)前，北京、上海、廣州、深圳四大重點(diǎn)一線城市產(chǎn)業(yè)園區(qū)市場(chǎng)呈現(xiàn)供求失衡加劇、整體調(diào)整的特征，各城市依托自身產(chǎn)業(yè)基因，形成差異化發(fā)展格局。北京、上海、深圳、廣州的供求比分別達(dá)到1.88、2.63、1.45.1.77，供需錯(cuò)配問(wèn)題持續(xù)凸顯，租金下行趨勢(shì)在短期內(nèi)難以實(shí)現(xiàn)有效逆轉(zhuǎn)。

平均租金表現(xiàn)方面，四城園區(qū)平均租金均出現(xiàn)同比下滑，其中北京為 138.5元/㎡/月，同比下降3.7%;上海為133.8元/㎡/月，同比下降 2.2%;深圳為84.1元/㎡/月，同比下降4.0%;廣州為68.6元/㎡/月，同比下降1.4%。空置率同步上升，上海、廣州、北京、深圳分別同比上漲 1.2%、0.9%、0.5%、0.3%，市場(chǎng)去化壓力持續(xù)加大。

2025年三季度，國(guó)內(nèi)產(chǎn)業(yè)園區(qū)REITS市場(chǎng)呈現(xiàn)“運(yùn)營(yíng)分化加劇、擴(kuò)募動(dòng)能活躍”的鮮明特征，在指數(shù)表現(xiàn)階段性承壓的背景下，擴(kuò)募作為資產(chǎn)盤(pán)活的核心路徑，在政策驅(qū)動(dòng)與市場(chǎng)實(shí)踐的雙重作用下持續(xù)釋放活力，為產(chǎn)業(yè)園區(qū)存量資產(chǎn)的高效運(yùn)營(yíng)提供關(guān)鍵支撐。

2025年1-10月，全國(guó)共有8只產(chǎn)業(yè)園區(qū)REITS完成或計(jì)劃擴(kuò)募，總擴(kuò)募規(guī)模達(dá)58.6億元，較去年同期增長(zhǎng)42%，擴(kuò)募的常態(tài)化推進(jìn)為REITS市場(chǎng)注入強(qiáng)勁動(dòng)能。

采寫(xiě)：南都·灣財(cái)社記者 邱永芬