福州拆遷房的天花板，榕發(fā)烏山郡，3.4萬單價(jià)成交

看這篇文章，我想請(qǐng)問大家一個(gè)問題：買房是選擇帶有學(xué)區(qū)屬性的商品房，還是，選擇不帶學(xué)區(qū)的商品房？

請(qǐng)記住這個(gè)問題，來看以下的內(nèi)容。

福州有幾個(gè)安置房的天花板小區(qū)，榕發(fā)烏山郡，花滿庭，鼓樓映，永安里，都是近幾年剛剛交付的次新小區(qū)，安置房的比例在70%-80%之間，只有少部分的商品房。

為什么說，這幾個(gè)安置房是天花板的存在，我們要看看它的價(jià)格。花滿庭，105平米的戶型，毛坯房單價(jià)39000/平米；鼓樓映掛牌單價(jià)40000元/平米以上，永安里掛牌單價(jià)36000元/平米，烏山郡的價(jià)格相對(duì)低一些，下文有分析它的價(jià)格段位。

別看它們的單價(jià)高，時(shí)不時(shí)都有一些成交的案例。99%的人都認(rèn)為價(jià)格高，總有1%的人會(huì)愿意買，不論出自于什么目的，實(shí)打?qū)嵉拇嬖凇?/p>

然而，福州市區(qū)全新的商品房，單價(jià)也就在35000元左右（毛坯），次新房精裝商品房單價(jià)37000元左右，譬如金茂府，保利天悅二期，屏西天悅這種小區(qū)。

商品房的價(jià)格，賣不過帶有學(xué)區(qū)的安置房，說出來都有點(diǎn)可笑。

據(jù)我觀測后發(fā)現(xiàn)，之所新的拆遷安置房能夠賣出這么高的價(jià)位，總體有3點(diǎn)：

一、次新小區(qū)，在鼓樓區(qū)的中心地段中，很少有這種新的電梯房，沒有任何競品。

二、帶有學(xué)區(qū)屬性，溫泉小，一附小，茶園小，都是福州公立校里頭的頭部，價(jià)值不淺。

三、面積小，總價(jià)相對(duì)低一些，拆遷房通常都是60-90-105這種面積段。

這三點(diǎn)，才是讓這些次新拆遷安置房，能夠賣出高價(jià)的核心原因，你們認(rèn)為是不是這樣？

用一套剛剛成交的房源，給大家做個(gè)參考。

成交小區(qū)：榕發(fā)烏山郡；

成交時(shí)間：2025年11月；

成交數(shù)據(jù)：90.94平米，3房2廳，中樓層，西南北朝向，精裝修，313萬，成交單價(jià)34419元/平米。

房源成交分析：

1、這套房子掛牌出來24天時(shí)間，業(yè)主在價(jià)格上調(diào)整一次，首次掛牌的價(jià)格是332萬，買家談了17萬后成交。帶看這套房子的客戶較多，總帶看量超過25組，對(duì)于烏山郡來說，屬于正常現(xiàn)象，因?yàn)殛P(guān)注這個(gè)小區(qū)人太多了。

2、烏山郡劃片小學(xué)是怡山小和楊橋中，楊橋中是福州公立校頭部，小區(qū)也被列為學(xué)區(qū)當(dāng)中。已成交的這套房子，是業(yè)主2021年買入交付的商品房，安商房的比例是8:2，房源已經(jīng)滿2年，在稅費(fèi)上可以不用繳納5.3%的增值稅。

3、小區(qū)概覽：小區(qū)共有13棟樓，1294戶業(yè)主，戶型面積主要集中在45/60/75/90/105這五種面積段，容積率2.45，綠化率30%，物業(yè)費(fèi)2.1元/月，周邊的配套較為豐富，萬象城，福州大學(xué)，西禪寺，鼓樓區(qū)西側(cè)最好的地理位置。

4、烏山郡目前在售房源39套，業(yè)主掛牌均價(jià)32513元/平米，成交均價(jià)28946元/平米，10月份略低一些，成交均價(jià)在2.6萬左右。因此，看到這套房子成交的價(jià)格，業(yè)主遇到了一個(gè)很誠意的客戶。

購房建議：

以3.4萬的單價(jià)買下烏山郡這套房子，我覺得有點(diǎn)高了，不是我對(duì)小區(qū)有意見，而是當(dāng)下市場，比較難以支撐烏山郡這個(gè)價(jià)位。

三套歷史成交記錄：

2025年10月份，60平米，電梯中層，毛坯房，單價(jià)27500元/平米；

2025年6月份，105平米，電梯中樓層，毛坯房，單價(jià)28000元/平米；

2025年6月份，104平米，中樓層，毛坯房，單價(jià)30529元/平米；

以上的歷史成交，可以很直觀的給出價(jià)格定位。對(duì)于中介而言，他們可能也想不到，客戶能夠以34000的單價(jià)，買下90平米的戶型。

當(dāng)然，開篇我們提到，烏山郡這種帶有學(xué)區(qū)屬性的安置房，和現(xiàn)在的一手商品房對(duì)比，已經(jīng)形成了一個(gè)鮮明的對(duì)比，站在小編角度，更支持大家去看商品房，畢竟安置房使用的時(shí)間久了之后，小區(qū)的管理難度會(huì)變大，居住品質(zhì)也會(huì)慢慢拉開距離。

有許多網(wǎng)友給出一個(gè)買房技巧，賣房子要找貝殼，買房子要找麥田。因?yàn)榻?jīng)常發(fā)生一件怪事，價(jià)格在麥田這一側(cè)更便宜，反倒是賣不出去，貝殼倒是以更高價(jià)位賣掉。

不知道，這種事情，有沒有發(fā)生過你們的身上。

小白觀樓市，更多內(nèi)容可看主頁。