物業停門禁催費？這些維權點業主要記牢

物業服務關乎千家萬戶，物業糾紛如何依法化解？今天(12月8日)，最高人民法院發布物業服務合同糾紛典型案例，對社會關注的熱點問題作出回應，明確物業服務邊界，引導業主和物業依法維權。

小區業主因欠交物業費，被物業公司停用門禁和電梯，這樣的“催費”手段合法嗎？來看發布的典型案例

業主欠交物業費被停用電梯卡

法院判了

2013年，張女士在江蘇南通某小區買了房，因長期居住外地，未按約定交納物業費。2021年9月，張女士回家時，發現電梯卡無法使用。

物業公司稱，因張女士欠交物業費，系統自動關閉其門禁功能。張女士提出先開卡后交費，多次與物業交涉無果后，張某訴至法院，要求物業公司恢復其對電梯及門禁系統的使用權限。

法院：物業催費不得影響業主基本生活

法官表示，業主應當按照約定支付物業費，但物業公司催交物業費也應采用合理方式，業主經催告后在合理期限內仍不支付物業費的，物業公司可以通過調解、提起訴訟或者申請仲裁等方式依法維護自身合法權益，不能以影響業主正常生活的方式強制催交。

最終經法院依法釋明后，物業公司在本案審理過程中就恢復了張女士對門禁系統的使用功能。經雙方協商，張女士交納了物業費。

生活中，物業糾紛頻發往往與雙方溝通不暢、責任認定不清有關。法官提示，物業在催交物業費前，也應排查自身服務是否存在瑕疵，并加強與業主的溝通。

房屋有質量問題

可以不交物業費嗎

新房入住后，如果遇到房屋設計缺陷或有質量問題，業主能否拒交物業費，法院會支持嗎？繼續來看此次發布的典型案例↓

貴州遵義某小區物業公司，將業主徐先生告上法庭，要求支付拖欠三年多的物業費，總共4500多元，而徐先生在法庭上提出了自己拒交物業費的理由。

業主不能因房屋質量問題拒交物業費

法院審理后認為，根據民法典的規定，物業服務人應當按照約定和物業的使用性質，妥善維修、養護、清潔、綠化和經營管理物業服務區域內的業主共有部分，維護物業服務區域內的基本秩序，采取合理措施保護業主的人身、財產安全。也就是說，物業公司的責任是維護小區的公共區域和秩序。如物業公司按約定履行了物業服務的義務，業主也應按約定的標準支付物業費。

最終，遵義市中級人民法院判決業主徐先生向物業公司支付拖欠的物業費4500余元。

物業糾紛如何維權

找準責任方 留存好這些證據

業主遇到問題時，找準責任主體，才能從根本上解決問題減少糾紛，那么哪些問題該找開發商，哪些該找物業呢？物業服務不達標時該如何維權？來看法官的介紹。

最高人民法院民一庭法官 李賽敏：比如我們的房屋居住的時候，房子設計不合理，或者房屋質量存在其他問題，比如地面沉降、小區配套的綠化在交房時縮水了、車位不夠等，實際都是在房屋買賣合同下，開發商沒有按照合同來履行，所以這個責任是開發商的責任。

哪些問題應該找物業公司來解決？

最高人民法院民一庭法官 李賽敏：對于我們日常房屋使用過程當中的一些問題，比如墻皮脫落，小區的公共衛生沒有及時維護，小區的綠化缺少管養，這些就屬于物業服務公司在日常的物業服務合同當中應該履行的義務，因此責任也應該由物業服務公司來承擔。

業主如果發現物業公司的服務有嚴重問題，是否可以申請減免物業費呢？

最高人民法院民一庭法官 李賽敏：如果物業公司存在消防、電梯等特種設施長期沒有維護，造成重大安全隱患，甚至已經發生過事故，或者垃圾長期沒有清運，嚴重影響小區居民的日常生活感受和幸福感。在物業糾紛案件的審理當中，出現了上述情況，對于業主的合法訴求，人民法院往往會予以支持。

法官提示，物業服務不到位時，業主可以通過證據收集、協商談判、訴訟等合法途徑主張權益。具體該怎么收集證據呢？

最高人民法院民一庭法官 李賽敏：固定證據的時候，比如拍攝照片，最好照片上能夠體現當時的時間、地點，物業服務瑕疵嚴重到何種程度。如果我們向住建部門或者居委會街道辦這些方面去投訴的話，可能會存在一些投訴的記錄以及反饋溝通的情況，包括日常和物業公司溝通，長期沒有響應的情況，最好通過相關的書面證據、包括比較常見的微信記錄等這樣的方式體現。