樓市一周：慣性低開 調低翹尾行情預期

【 市 場 關 注 】

• 近日，住房城鄉建設部建筑市場監管司就《關于進一步完善建筑市場監管機制持續優化建筑市場環境的通知》(征求意見稿)公開征求意見。包括強化建筑市場動態監管、夯實建筑市場經營主體責任、嚴格注冊執業人員管理、推動建筑工程服務按質擇優、積極推進建筑工程招標評定分離改革、規范建筑市場發包承包活動、嚴格落實工程款支付要求等九方面內容。

• 12月3日，國務院以“深入推進以人為本的新型城鎮化，著力構建城鄉融合發展新格局”為主題，進行第十七次專題學習。國務院總理李強在會上強調，要深入實施城市更新行動，把城市更新和消除安全隱患、穩樓市等工作結合起來，扎實推進好房子建設和房地產高質量發展。

• 數據顯示，11月二手房(含商業)網簽22943套成交創下近7個月新高，成交暴漲29.6%，躋身年內第三高成交月份，市場同步呈現“結構分化下的溫和復蘇”特征，低總價高性價比房源成交占比上升、老破小租售比回升、二手房掛牌量高位回落，正成為這一輪新政后的市場亮點。

• 據深圳市房地產中介協會統計數據2025年11月二手房共計錄得5762套，環比增長3.9%，同比下跌34.3%。從月度走勢來看，自2025年2月錄得低點后市場成交量已連續9個月維持在5000套以上，并于11月進一步回升至5762套這表明深圳二手房市場已逐步走出最低谷，交易量進入企穩階段。

【 一 周 綜 述 】

上周成交繼續下行，據上海中原地產數據顯示：上周（12.1—12.7）新建商品住宅成交面積6.97萬平方米，環比減少13.63%。

上周全市僅剩1個區成交面積超過1萬平方米，可見近期交易情緒不高。上周嘉定區有新盤入市，成交面積突破1萬平方米。該區雖然也是傳統交易聚集區，但最近成交活躍度不高，經常落后于寶山，甚至奉賢，上周表現算逆轉前期弱勢。閔行成交排名第二，但成交面積不到9千平方米。大浦東排名第三，成交面積只有7千多平方米。

從交易結構來看，3-6萬元/平方米的首次改善項目比例大幅提升。成交前十榜單中此類項目有4個，且有2個位于排名第一和第二。相比之下，10萬+樓盤進一步減少，只有2個，且排名上相對靠后。簽約量最大的是嘉定新城板塊的南山璞縵，網簽0.78萬平方米，61套，均價4.67萬元/平方米。

基于中低價位成交表現活躍，成交價格出現大幅下降，為67922元/平方米，環比下跌13.43%。也是四季度以來周度均價最低的一周。

經過快速釋放后，上周供應大幅下降。入市僅5個項目，且總供應量僅4.18萬平方米，環比減少77.84%。從供應量可以看出，所有樓盤入市變得謹慎，只有1個項目的推盤面積超過1萬平方米，而最低供應量還不及2千平方米。入市產品3個9萬元/平方米以上的高價房，2個“5字頭”的首次改善項目。金虹橋板塊的天安1號是當期供應面積最多的項目，投放1.14萬平方米，75套房源，均價為97999元/平方米。

月初成交慣例低開，只是前期入市產品不多，網簽沒有太多延續性，導致成交持續下行。從網簽結果來看，已經數周沒有出現網簽過百套的樓盤，體現當前交易意愿不強烈，基于市場信心不足，房企推盤更趨于保守，投放量越來越少。此外，市場還在期待年末的一些重要會議釋放的信號，做決策的周期或拉長。因此，近期除了個別網紅樓盤入市會有網簽量提升帶動的短期脈沖行情外，大部分時間或處于低位運行。