最高法明確禁止物業“卡門禁”催費！業主這些權益要知道

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最高法明確禁止物業“卡門禁”催費！業主這些權益要知道

12月8日，最高人民法院發布五個物業服務合同糾紛典型案例，其中一則“張某訴某物業公司物業服務合同糾紛案”引發廣泛關注。法院明確物業服務人不得采取限制業主使用小區門禁系統等超過合理限度的方式催交物業費。這一裁判規則為全國物業糾紛處理提供了明確指引。

案件回顧：門禁卡住的不僅是回家路

2021年9月，張某因欠交物業費，發現自己被物業禁止使用所住單元電梯及門禁系統。回家之路近在咫尺卻困難重重，張某與物業公司交涉無果后，最終選擇訴至法院，要求恢復其對電梯及門禁系統的正常使用。

審理法院認為，盡管張某欠交物業費，但物業公司不應以不給業主激活門禁卡等方式催交物業費。根據《中華人民共和國民法典》第九百四十四條第三款規定：“物業服務人不得采取停止供電、供水、供熱、供燃氣等方式催交物業費。”限制門禁使用實質上與此類行為性質相似。

值得肯定的是，經法院依法釋明后，該物業公司在案件審理過程中主動恢復了張某對門禁系統的使用。

最高法：催費應采取合理合法方式

最高人民法院在案例闡釋中指出，物業服務人以限制使用電梯等方式催收物業費，實質上是基于其在物業服務合同項下的債權而不當限制了業主的建筑物區分所有權，既缺乏法律依據，也超出了合理必要限度，往往加劇雙方矛盾。

“物業服務人催交物業費應采用合理方式，”最高法進一步明確，“業主經催告后在合理期限內仍不支付物業費的，物業服務人可以通過調解、提起訴訟或者申請仲裁等方式依法維護自身合法權益，但不應以影響業主正常生活的方式催交。”

這一案例為全國法院處理類似糾紛提供了重要參考，也讓廣大業主更加清晰自己的權利邊界。

物業常見的違法違規行為有哪些？

除了“卡門禁”催費外，物業服務中還存在哪些常見的違法違規行為？業主們需要特別警惕以下情況：

1. 擅自擴大收費范圍

超出物業合同約定，擅自增加收費項目或提高收費標準。例如，未經業主同意收取“公共區域維護費”“垃圾清運費”等合同外費用。

2. 財務不透明，拒絕公示收支

根據《民法典》第九百四十三條，物業服務人應當定期將服務事項、負責人員、質量要求、收費項目、收費標準、履行情況，以及維修資金使用情況、業主共有部分的經營與收益情況等以合理方式向業主公開并向業主大會、業主委員會報告。不少物業公司拒絕公示或模糊公示，侵犯業主知情權。

3. 侵占公共收益

小區電梯廣告、公共停車位、公共區域租賃等收入屬于全體業主所有。部分物業公司擅自占有這些收益，或者不按規定比例分配。

4. 服務質量不達標

保安、保潔、綠化、維修等基礎服務縮水，與收取的物業費不匹配，無法達到合同約定標準。

5. 違規使用維修資金

虛報維修項目、夸大維修費用，或者未經法定程序擅自使用住宅專項維修資金。

業主如何維護自身合法權益？

面對物業的不當行為，業主并非無能為力。可以通過以下合法途徑維護自身權益：

1. 收集證據，明確訴求

保留好物業合同、繳費憑證、違規證據（如照片、視頻、錄音）、溝通記錄等。明確物業違反的具體法律規定或合同條款。

2. 先協商，后投訴

首先與物業公司直接溝通協商；協商無果，可向業主委員會反映，由業委會出面交涉；仍無法解決，可向當地住房和城鄉建設部門、街道辦事處或社區居委會投訴。

3. 行政申訴

向房地產行政主管部門提起行政申訴，要求對物業公司的違法違規行為進行查處。

4. 司法途徑

如上述途徑均無效，可向人民法院提起訴訟。最高法本次發布的案例正是通過司法途徑成功維權的典范。

5. 業主自治

根據《民法典》第二百八十四條，業主可以自行管理建筑物及其附屬設施，也可以委托物業服務企業或者其他管理人管理。對物業服務人不滿意，業主大會有權依法更換物業服務人。

共建和諧社區需要權責分明

物業服務的本質是契約關系，雙方權利義務需要對等明確。業主應當按時繳納物業費，保障物業正常運營；物業公司則需提供質價相符的服務，尊重業主合法權益。

最高法此次通過典型案例的方式明確裁判規則，不僅為法院審理類似案件提供指引，也為物業服務和業主維權劃清了法律紅線。只有當雙方都在法律框架內行事，社區和諧才能真正實現。

如果您也遇到類似物業糾紛，不妨了解這一典型案例，學會運用法律武器，維護自己的合法權益。畢竟，家是溫暖的港灣，回家之路不應被非法阻擋。

（本文案例來源于公開報道，觀點僅供參考。部分圖片來源于網絡，如有侵權，請告知刪除！）

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