物業虧損超百萬，業主欠費百余萬！贛州這個小區敲響警鐘，物業公司如何破局前行？

近日，贛州恒大悅龍臺小區的一份物業收支公示，在業主群中激起了千層浪。金碧物業贛州分公司發布的《2025年度日常物業收支情況公示》顯示，該小區在實收口徑下，年度虧損高達106.43萬元。與此同時，公示備注中一行醒目的數字更令人揪心：仍有126.24萬元的物業費欠費待追繳。

這并非簡單的財務數據，而是一道關乎小區未來品質與穩定的現實考題。當物業公司坦言“撐不住了”，我們不禁要問：問題根源何在？本地已有前車之鑒，物業公司又該如何在困境中堅持，與業主共渡難關？

上篇：現狀與警示——從恒大悅龍臺看本地物管困局

1. 一張觸目驚心的收支表

位于贛州經開區的恒大悅龍臺是一個擁有近2000戶居民的大型社區。根據其公示的明細，我們可以清晰看到資金是如何“入不敷出”的：

1） 收入端 ：2025年度，小區物業地面服務實收為 444.45萬元 。

2） 支出端 ：總支出則達到 550.88萬元 。其中，最大頭的是 員工薪酬福利（247.28萬元） 和 保潔綠化費用（114.19萬元） ，這兩項合計已超過360萬元。此外，公區能耗、設備設施維護、稅金及社區活動等費用，每一項都是維持小區正常運轉不可或缺的剛性支出。

簡單的加減法背后，是物業服務的沉重成本。保潔清掃、綠化養護、電梯維保、24小時安保、公共水電……這些業主日常可能習以為常的服務，每一分都需真金白銀的投入。而126.24萬元的物業費欠費，如同一個巨大的資金窟窿，直接加劇了收支失衡，最終導致了超百萬的虧損。

2. 贛州本地，“撤場”并非危言聳聽

恒大悅龍臺的困境，在贛州并非孤例。贛州還有幾個真實案例，足以為我們敲響警鐘：

1） 贛縣區匯金壹號·孔雀灣 ：2025年8月，花樣年物業因管理成本高、收繳率低導致長期虧損，發布撤場告知函，并于當年11月正式離場。

2） 信豐縣城南壹號小區 ：原物業公司于2025年4月因入不敷出撤場，導致小區陷入長達4個月的“無物業真空期”。期間垃圾堆積、綠化荒蕪、照明損壞、監控失靈，居住環境與安全指數斷崖式下跌，業主權益嚴重受損。

3） 全南縣某小區 ：前期物業因部分業主拒繳車位服務費導致收支持續失衡，最終于2024年撤場。拒繳費用的業主被訴至法院，最終被判決依法補繳。

這些案例清晰地描繪出一條“欠費→虧損→撤場→小區失管→業主權益受損”的惡性循環鏈。它無情地揭示了一個事實：物業費是小區良性運轉的生命線，物業公司的持續經營能力，直接捆綁著全體業主的房產價值與生活品質。

3. 核心矛盾：服務期待與繳費義務的錯位

當前許多小區的矛盾，根源在于業主與物業之間未能建立健康的“契約關系”。部分業主因對服務細節不滿、對公共收益有疑問、或單純抱持觀望心態而選擇拒繳物業費。然而，這種行為在法律上無法成立（《民法典》第九百四十四條明確規定業主有付費義務），在現實中更是“雙刃劍”——它直接削減了物業可用于提升服務的資源，導致服務可能進一步下滑，從而陷入“欠費-服務差-更多欠費”的死循環。

對于恒大悅龍臺而言，106萬的虧損和126萬的欠費，雖未到立即撤場的臨界點，但無疑是一個強烈的危險信號。若不及時扭轉，前述案例中的“撤場風波”與“管理真空”，或許就是不久后需要面對的殘酷現實。

下篇：破局與共生——物業公司如何堅持并贏得信任？

面對虧損與欠費的雙重壓力，物業公司絕不能坐以待斃，更不能簡單以“撤場”相脅。真正的出路在于主動破局，通過透明化、專業化和人性化的努力，重建與業主的信任，走向“優質服務-高收繳率-可持續經營”的良性循環。鏈接內容最后指出需“優化服務、公示收支……形成良性循環”，但未詳述具體路徑。基于對物業管理行業的一般性理解，物業公司可以從以下幾個方面系統性地著手堅持與改進：

1. 極致透明，用“陽光賬本”消除猜忌

信任危機往往源于信息不對稱。物業公司應超越法律要求的年度公示，建立常態化的財務透明機制。

1） 公示升級 ：除了年度總表，可嘗試按季度甚至月度，以圖文、信息圖等更易懂的形式，在公眾號、公告欄公示主要收支項。特別是針對業主關心的公共區域廣告收益、車位租賃費等公共收益，單獨列項，明確收支與去向（按規定應主要用于補充專項維修資金或業主共同決定的其他用途）。

2） 開放查詢 ：可設立定期的“物業賬本開放日”，邀請業主代表、業委會成員查閱相關票據與合同，將專業服務（如電梯維保、綠化外包）的合同標準與執行情況一并公開。陽光是最好的防腐劑，也是最好的信任劑。

2. 服務提質，讓每一分物業費“看得見”

在成本壓力下，物業更需精打細算，將資金用在刀刃上，通過提升服務感知來贏得認可。

1） 聚焦觸點，提升體驗 ：集中資源改善業主每日必經的“觸點”體驗。例如，確保單元門禁靈敏、樓道照明完好、電梯平穩運行；加強高峰期車庫與主干道的交通疏導；提升保潔頻率與細節，特別是垃圾桶周邊、兒童游樂區等衛生死角。這些高頻接觸點的改善，最能直接提升業主的滿意度。

2） 建立快速響應與閉環機制 ：優化報事報修流程，利用微信小程序、管家群等工具，確保業主訴求有人接、馬上辦、限時結，并將處理結果反饋閉環。定期公布“報事報修解決率與滿意度”，用數據說話。

3） 策劃低成本、高粘性的社區活動 ：鏈接中提到支出包含“社區文化活動”，這筆錢要花出效果。多組織跳蚤市場、親子閱讀、節日茶話會等低成本活動，增強鄰里互動與社區歸屬感，讓物業服務從“管理者”變為“社區共建者”。

3. 精細管理，向內部要效益

在“開源”（提高收費率）困難時，“節流”同樣重要。物業公司需進行精細化的成本管控。

1） 能耗智能化管理 ：對公共照明、水泵等進行智能化改造，實行分時分區控制，降低公區能耗（該項在悅龍臺支出中達55.82萬元，有節約空間）。

2） 優化人員與流程 ：通過培訓提升員工一專多能素質，合理排班；利用科技手段（如巡檢打卡系統）提升安保、工程巡檢效率；對大宗采購（如清潔用品、綠化苗木）進行公開比價或集中采購，降低成本。

3） 探索“自我造血” ：在合法合規且經業主共同決定的前提下，可探索引入優質的社區增值服務（如居家維修、凈水服務、農產品團購等），產生的部分利潤可用于補充物業費不足，反哺基礎服務。

4. 依法催繳，善用法律與溝通工具

對于歷史欠費，物業公司需堅定而策略地依法進行追繳。

1） 分類溝通，重點突破 ：分析欠費業主的不同原因（如對服務不滿、長期空置、經濟困難、習慣性拖欠），由客服管家或經理進行針對性溝通。對于因誤解而欠費的，通過解釋與服務改進爭取理解；對于惡意拖欠的，在多次溝通無果后，應堅決通過法律訴訟途徑解決，并公示典型案例，樹立繳費的嚴肅性。

2） 正向激勵 ：同時，可建立對按時繳費業主的獎勵機制，如贈送一些實用的保潔服務、節日小禮品，或在公告欄設立“榮譽榜”，形成正向輿論氛圍。

恒大悅龍臺的公示，是一面鏡子，照出了當前許多小區共同的治理難題。物業的“堅持”，絕非單方面的負重前行，而是需要業主與物業雙方相向而行的共同奔赴。業主履行繳費義務，是獲得優質服務的前提；物業提供透明、優質的服務，是贏得繳費支持的基礎。

物業公司唯有以更大的誠意打開“賬本”，以更實的行動提升“服務”，以更智慧的方式優化“管理”，才能打破僵局，贏得信任。而這份信任，將是小區資產保值、環境美好、鄰里和諧的最終基石。莫待撤場真空時，才念物業服務貴。共建共享，方能長治久安。