安置房買了5年住不進去？問題出在這一步｜北京房產律師

（為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以上案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）

一、案情介紹

2012年，村民周建國因宅基地騰退，與當地騰退辦公室簽訂協議，獲得一套定向安置房——一號房屋（兩居室），但尚未實際交付。

2015年2月，周建國向同村朋友劉志遠借款40萬元，約定半年內歸還。借款到期后，周建國無力償還，遂提出將一號房屋作價120萬元出售給劉志遠，以40萬元借款抵扣部分房款，剩余80萬元由劉志遠直接支付給周建國的另一債權人廖某，用于清償其債務。

2015年7月16日，雙方簽訂《北京市房屋買賣居間合同》，明確：

房屋總價120萬元；

劉志遠無需再向周建國付款，40萬元借款轉為房款，80萬元由其代付至廖某賬戶；

周建國須在房屋具備領取條件時，代劉志遠向騰退辦領取一號房屋，并在可過戶時配合辦理產權轉移。

合同簽訂當日，劉志遠通過銀行轉賬向廖某支付80萬元，廖某出具收條確認收到“買房款”。周建國也將拆遷協議原件交予劉志遠保管。

然而，2018年一號房屋具備交付條件后，周建國拒不配合領取房屋，經多次催告仍置之不理。因騰退辦僅認可原被騰退人或持法院確權文書的買受人領取房屋，劉志遠無法自行收房，遂訴至法院，請求確認雙方簽訂的房屋買賣合同有效。

周建國經法院合法傳喚，未到庭應訴，亦未提交答辯意見。

二、裁判結果

法院作出判決：

確認劉志遠與周建國于2015年7月16日簽訂的《北京市房屋買賣居間合同》有效。

注：法院同時說明，合同有效不等于必然能履行，后續能否交房、過戶，需另案解決。

三、法院說理

合同系雙方真實意思表示

雙方均為同一集體經濟組織成員，具備交易主體資格；合同內容系自愿協商達成，無欺詐、脅迫情形。

以房抵債+代付房款構成完整對價支付

40萬元借款轉為購房款，有《借款協議》及收據佐證；

80萬元代付行為有銀行流水、收款人收條及《委托付款協議》印證；

總計120萬元房款已全部清償，符合“有償轉讓”要件。

合同內容不違反法律強制性規定

安置房雖暫未取得產權證，但合同僅約定未來過戶義務，并未違反禁止性規定。司法實踐中，此類“期房買賣”合同通常認定為有效。

被告缺席視為放棄抗辯

周建國無正當理由拒不到庭，視為自動放棄答辯與質證權利，不影響法院依法認定合同效力。

四、律師提示

“以房抵債”需轉化為真實買賣關系才受保護

單純的“還不起錢就用房抵”可能被認定為流押條款而無效。但若重新簽訂買賣合同、明確價格、完成對價支付，則可被認定為有效房屋買賣。

代付房款必須保留完整證據鏈

本案中，80萬元支付給第三方，但因有委托協議+轉賬憑證+收款人書面確認，法院認可其為購房款。若僅有轉賬記錄，風險極高。

同一村集體成員間交易安置房，效力更易被認可

農村定向安置房原則上不得對外轉讓，但在本集體經濟組織內部流轉，法院通常尊重當事人意思自治。

合同有效 ≠ 能拿到房子

本案僅解決“合同是否有效”問題，能否實際收房、過戶，還需另案起訴要求繼續履行或解除合同。建議買方同步準備第二步訴訟。

持有拆遷協議原件是重要維權依據

周建國主動交付拆遷文件，增強了交易真實性。買方應盡可能控制原始權屬資料，防止賣方“一房二賣”。

本文由北京房產律師靳雙權團隊整理，旨在幫助購房者識別“以房抵債”交易風險，規范代付行為，確保買賣合同效力獲得司法認可。如遇類似安置房買賣糾紛，建議盡早咨詢專業律師，構建完整證據體系，避免“錢房兩空”。