北京買房：理清思路，購房建議1738

北京章哥，房地產從業20年，通曉業內門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰經驗幫大家答疑解惑。

一

Q:

我是河北人，在北京有工作有社保，孩子現在在海淀上大學，所以我想買套房，或是自己住或是給孩子留著上班時住。現在看的是回龍觀的，想問問經濟適用房和商品房有多大質量區別？如果買的話，您建議是一居室還是兩居室？宏福苑您建議嗎？我們外地人買的話風險多大？

A：

1、有多大質量區別？如果是早期2005年之前的就沒什么質量區別，無非就是手續和性質不一樣而已。甚至經適房的質量還有可能高于同時期商品房呢。

主要幾個原因吧，一是領導重視，當年甚至為了推動經適房，特意把汪副市長從哈爾濱調到北京主抓，后來他之所以升任住建部長，回天和其他經適房的開發是重要政績之一。再者當時連總理都視察過回龍觀，市里領導更是經常來，所以就都得認真唄。

二是當年有體制改革的爭論，而回龍觀是國企開發，天通苑是民企，這兩邊有同臺競技的意思。因此基礎質量都很扎實，誰也不敢掉鏈子。

三是成本唄，當年土地和人工都不太貴，所以雖然才定價2600，但仍然是有利潤空間的，也就能保證質量，至少不弱于同期商品房。

2、但如果是2003或2005年之后的經適房就不好說了，主要是成本大幅上漲，但價格漲的很少，那就算基礎質量能保證，其他方面就弱點兒了。當然后期也沒多少房了，2008年之后基本沒有新開工的經適房了，被兩限房取代，那種質量就一言難盡了。

3、能買兩居當然是盡量了。一是省的以后再換房。二是回龍觀的一居室多數偏大，住著舒服，但性價比和價格走勢不占優。但這看預算吧，房子是用來住的，能滿足居住就行。

4、宏福苑，我不敢建議，這自己決定。沒什么特殊風險，都一樣，只是不能辦正規手續而已。

僅供參考。

二

Q:

我看您推薦去張北避暑，請問您代理那的房子嗎？一般兩居室的普通小區多少錢？市里的是不是熱很多啊？和大同區別大嗎？如果我明年夏天去住，您建議是租房還是提前買一套？中介費多少錢？

A：

1、我談不上推薦，而是自己這兩年都去避暑些日子。我也不賣房，主要是當地房價太便宜，均價才3000來塊錢，您覺得賣套房能掙幾個提成？人家當地的中介是靠賣房養家，咱這捎帶手的就算了吧，掙那點兒錢不夠辛苦的。

2、一般普通小區的兩居室，老小區的20多萬，次新房30多萬，新樓盤4/50萬，反正5000多一平就是精裝新房了。

3、市里，指的是張家口市里嗎？比張北熱5度左右吧，因為海拔差幾百米，而每提升100米海拔，溫度下降0.6度。張北是1500米左右，所以氣溫比北京低10度，比張家口市區低5度。

這其實看看各小區的空調普及率就能知道。張家口市區大概普及率能有50%吧，張北則是鳳毛麟角，一個小區頂多能有幾家安的，估計還基本用不上，我這怕熱的有電扇就足夠了。

4、大同的氣溫跟張北差不多，因為海拔接近。在我看來，大同是大城市中最適合避暑的，張北是小城市中很合適的。當然這是站在北京的角度，去這倆地方都方便。

5、是租是買看自己，這不用別人建議。不過提醒一下，張北夏天如果只租倆仨月，那人家的租金會上漲，但也高不到哪兒去。

再有當地有公寓出租，好像2/3000一個月吧，拎包入住。但我是不建議這種房，因為基本都是大開間，就一面有窗戶，體驗不到穿堂風住著不爽。所以如果租房最好租民宅，南北通透的才舒服呢。反正也沒多少錢，兩居室平時1000一個月，夏天2000估計算貴的了，還沒北京的鴿子窩價兒高呢。

6、中介費多少錢？租房的話最多1000吧，忘了。買房的話幾千塊錢，我也沒記住。就算一套房30萬，2%才6000塊錢。而且小城市一般都是買賣雙方各一半，所以頂多3/5000塊錢吧。

僅供參考。

三

Q:

探討個是否買學區房的問題。我們現在是孩子媽想買，后年上學，但要至少賣掉一套回遷房，兩套的話爺爺奶奶還沒同意。但說實話我不是很想買學區房，主要是覺得大概率折騰下來也那樣，我們家就沒有考試的基因，全小區都沒聽說誰家考清北了。

所以我的想法是先在**上，等小升初或中考時真要是那塊料再換。或者說房子和錢隨時有，真要到時候考不上高中就拿錢上私立或留學。因為我問中介了，他們的說法跟您都一樣，也說學區房現在的溢價高，500里就得100多萬，這筆錢留學都夠了。但這就是我想法吧，孩子媽還是期望值高，您幫忙看看這套房吧，看看值不值？

A：

1、這值不值的怎么說啊？您也知道溢價占了100多萬，那如果順利對口入學+小升初好中學+好高中=高考一本以上就算值，成績不太好的就不太值了唄。

反正房子應該是沒毛病，中規中矩的老小區，溢價也是平均值。羊坊店的學區也挺好，57中就很有代表性，這幾年的成績提升很快，甚至有可能成為新的小強校。真要買的話就砍價吧，砍的越多溢價就越少，當然我這也是廢話。

2、其他我就沒什么可說的了，是否換房是您的家務事兒，只能是內部協商吧。

3、不過多說一句，甭說您小區沒聽說考上清北的了，北京好幾個遠郊區十多年都沒一個考上的呢。所以期望值別太高吧，一般來說能考上一本就不錯，北工大這種211已經是北京普通娃的天花板了。

都說聯大是北京孩子的兜底校，其實呢，在全北京同齡娃中，能考上聯大都至少是中等以上的成績。

4、另外100多萬一般來說不夠民辦高中+留學的，或者說肯定夠上高中的，但留學美國或英法德什么的恐怕堅持不了兩年。

僅供參考。

四

Q:

我們是考慮婚房，女友買過一套公寓，還能算首套資格嗎？如果不行的話我們就領證之前買，但貸款可能額度受影響，能有什么辦法解決嗎？中介代辦的話是否收費？一般收多少？我們看的房是通州****，您幫忙分析一下性價比如何？

A：

1、是否還是首套資格讓中介給查查就知道了，沒必要自己糾結。一般來說沒貸過房貸的都算首套資格。

2、貸款額度受影響，意思是月供超過您收入的一半了是嗎？這其實無所謂，跟銀行正常協商就是了，或者把女友算作共同還款人，這種時期沒什么難辦的。只要不作假，一切皆可聊，只要能正常還款就都好辦。

3、中介是否收費我還真不知道。不過一般來說只要能掙錢的他們都會找借口，能收不能收的都會收，但收多少錢我不知道，反正我賣房時我們售樓處不收這種錢。

4、****的性價比，估計低于周邊同等檔次二手房10%吧，或者15%。其中一部分是我們開發商在房價中賺錢的利潤，另一部分則是新房自帶的溢價。因為售價高出了周邊同等二手房20%或更多點兒，但是如果出租的話，租金也就高出10%左右，那收不到租金的部分就不好聊性價比了唄。這沒辦法，所有新房都這樣兒，跟新車新手機的性質一樣，使用體驗好的多數都性價比相對低。

但既然是婚房就甭考慮這些了，房子是用來住的，婚房更是自住為主，只要住的舒服就最重要。

僅供參考。

五

Q:

我和老伴是北京限購之前買的一套房，當時是為了看病住宿方便，之后也沒出租，現在老伴去世了，我和孩子們對這套房的處理方案有點不統一。

我的意思是留著，先不辦繼承手續，因為他們也都沒有北京購房資格，等以后我老了他們隨便處理。但兒子認為北京的房子誰也住不上，出租也沒多少錢不如賣掉，要不然怕更跌了。我想問問您的處理建議

A：

1、沃天，這是純粹的家務事兒了，外人誰好建議啊？

2、不過我要建議是先辦了繼承手續吧，辦完了踏實，否則如果有健在的其他直系親屬（如父母）的話，將來辦理或許會有麻煩。

沒有北京購房資格也能辦，就因為這是遺產繼承而不是買賣過戶。其他的我就沒什么可說的了，還是家庭內部協商吧。

3、不過多說一句，這房子是您和老伴名下的財產是吧？那老伴去世，能作為遺產的只是他的那一半，或者是全部由您繼承。但如果賣房的話，這錢怎么處理啊？我只是這么一提，沒別的意思，還是您和兒子協商吧。

4、另外我認為現在北京的房價處于低谷，沒什么下跌空間了，這會兒賣不太劃算，不如等等政策和行情，至少等到明年春天看看。

僅供參考。

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