借名買經適房簽于2005年，出名人起訴確認無效？法院：已過戶，駁回！｜借名買房律師

（為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）

一、案情介紹

2005年，趙文濤擁有北京市經濟適用房購房資格。同年10月6日，他與周梅（代表其未成年兒子周浩然）簽訂《協議書》，約定：

“趙文濤僅出借身份證，由周家以趙文濤名義購買位于朝陽區的一號房屋（經濟適用房），所有費用由周家承擔，未來過戶至周浩然名下，趙文濤須配合。”

2006年11月，趙文濤作為買受人，與甲公司簽訂《商品房預售合同》，合同中留的聯系電話為其父親周建國的號碼。全部房款、稅費、裝修費均由周家支付，房屋交付后也一直由周浩然一家居住使用，相關票據均在周家保管。

2020年8月，在經濟適用房限售期滿后，一號房屋順利從趙文濤名下過戶至周浩然名下。

然而，2021年，趙文濤突然起訴，稱：

“借名購買經適房違反政策，合同應屬無效！”

他要求法院確認2005年《協議書》無效，試圖否定整個交易。

周浩然答辯稱：

“合同簽訂于2005年，房屋早已過戶，且符合北京高院關于2008年前經適房借名有效的規定，合同合法有效。”

二、裁判結果

法院判決：

? 駁回趙文濤的全部訴訟請求。

周浩然成功守住房產，借名買房合同被認定為有效！

這是一起依據北京高院指導意見，保護歷史交易穩定性的典型勝訴案例。

三、法院說理要點

法院圍繞“借名購買經濟適用房合同是否無效”作出如下認定：

合同簽訂時間早于2008年4月11日

雙方于2005年10月簽訂《協議書》，而北京市對經濟適用房借名行為的嚴格限制始于2008年4月11日之后。此前簽訂的借名協議，司法實踐傾向于尊重歷史安排。

房屋已具備上市交易條件并完成過戶

一號房屋在起訴前已滿五年限售期，具備合法上市交易資格，且已于2020年完成產權轉移登記至實際出資人名下。交易閉環已完成，不應再否定合同效力。

符合北京高院相關指導意見精神

根據《北京市高級人民法院關于審理房屋買賣合同糾紛案件若干疑難問題的會議紀要》第6條、第10條規定：

“2008年4月11日前簽訂的借名購買經濟適用房合同，若在一審辯論終結前已具備上市條件，可認定有效。”

原告全程知情并配合，現反悔有違誠信

從簽約、購房、交房到最終過戶，趙文濤均未提出異議，甚至提供身份證、配合簽字。時隔十五年突然主張無效，有違誠實信用原則。

四、律師提示

本案為處理經濟適用房借名提供了關鍵啟示：

“2008年4月11日”是重要分水嶺

此前簽訂的借名協議，只要房屋現已滿五年、取得契稅票、完成過戶，極大概率被認定為有效。切勿輕信“經適房借名一律無效”的誤傳。

完成過戶是終極保障

本案勝訴的關鍵在于：房屋已實際登記至借名人名下。若仍登記在出名人名下，風險將大幅增加。建議符合條件后盡快辦理過戶。

保留完整履行證據鏈至關重要

周家之所以勝訴，得益于：

2005年書面《協議書》；

全套付款、繳稅、裝修票據；

十五年實際居住事實；

出名人長期配合的客觀記錄。

這些共同構成不可推翻的事實基礎。

? 給借名人的建議：

若協議簽訂于2008年前，且房屋已滿五年，應主動確權或完成過戶；

即使無書面協議，也可通過資金流+居住事實+出名人配合行為主張權利；

遇出名人反悔，立即收集證據，委托專業律師啟動程序。

北京房產律師靳雙權團隊專注處理經濟適用房、兩限房、央產房等政策性住房借名確權糾紛，為客戶提供有效維權路徑。

律師介紹：靳雙權律師，北京東衛律所房產事業部主管，曾兼任中國房地產營銷協會副會長，主管房地產法律研究整理工作。精通房地產交易涉及的權屬、監管、貸款、過戶、交房等各個環節的法律問題。擅長處理商品房、房改房、軍產房，央產房，限價房，經濟適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產、拆遷過程中涉及的疑難復雜房地產訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產經紀公司起草的存量房屋買賣合同及補充協議，已被北京二手房市場上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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