福州最大安置房，鶴林新城，在售房源138套，將回歸1萬以內

有人和我說，福州的安置房不能買，因為價格會跌得很厲害，而且拆遷安置的房子質量很差，小區環境也很糟糕······

即使有很多問題存在，但也阻擋不了剛需的購買，作為東二環價格的低洼之處，鶴林新城的已然成為剛需首選，周邊配套齊全，首付低，總價低，每個月都有較為不錯的交易量。

如今，福州主城區內，只有少部分帶學區，次新的安置房的單價超過2萬之上，多數安置房的單價跌破15000元以內。

仍處于高位單價的安置房有：鼓樓映，花滿庭，永安里，烏山郡等，這些都是帶有學區屬性，且是近幾年剛剛交付的小區。

處于低位的安置房有：丞相坊小區，鳳湖新城，福機新苑，上海新苑，名望公寓，金茂府等，都是在2008年左右，未帶學區屬性的房子，且地段相對也比較好。

由此可見，福州現在的安置房小區也要分梯隊了。

拋開鼓樓與臺江區中心位置，晉安區的安置房價格，只能排在第三梯隊，單價基本在1萬元/平米左右，對于東二環高價位商品房，相對更為親民。

然而，第四梯隊的安置房，則是在倉山區城南片區，相對比較遠的地段，單價保持在8000元左右，后坂新城，黃山新城，潘墩新城等類似小區。

而我今天要聊聊其中的一個小區，鶴林新城，單價即將也要跌破1萬，近幾個月已經有多套單價1萬的成交案例。

成交小區：鶴林新城

成交時間：2025年11月；

成交數據：產權80.26平米，2房1廳，低樓層，南北朝向，簡單裝修，81.5萬，成交單價10101元/平米。

房源成交分析：

1、這套房子掛牌160天時間，業主在5個月內，價格調整11次，最后一次掛牌95萬，買家談價13.5萬后成交，談判價格達到17%左右，可見現在買房子的客戶，砍價幅度都比較多。核心原因是，現在的房價太過透明了，同小區內，過去成交的價格，都會赤裸裸的展示在購房者眼前。

2、鶴林新城位于晉安區三八路，小區總共34棟，戶數5376戶，物業費0.85元/平，業主停車費60元/月，它是福州第一大型的安置房小區，每棟樓都是電梯高層，一梯多戶的結構，面積在45-120平米之間，每種面積段都有多種戶型選擇。

3、目前，鶴林新城的掛牌均價14193元/平米，在售房源138套，在租房源65套，當下正處于供大于求的一種狀態，據我查看，鶴林新城每個月的交易量平均在3-5套之間，掛牌的房源，預計要30個月的時間才能賣完，還不包括其他業主賣房。

4、有時候，我也在想，這套單價10000的房子，為什么能買，是什么樣的人買，業主為什么愿意以這個價格賣出去？核心在于鶴林新城所在的片區，相同產品當中，它具有較好的價格優勢，岳峰新城在它對面，但價格要1.5萬左右。

購房建議：

關于拆遷房，我覺得還有一定的空間，但不會太大了。

房源充足+競品沖擊
福州持續推出新安置房（如晉安岳峰新城、火車站華林新苑等），這些新房源品質更好、戶型更新，直接分流了鶴林新城這類老小區的需求。

老舊小區的天然短板
鶴林新城是2008年左右交付的早期安置房，存在戶型不方正、物業較弱、外立面老化等問題。對比近年交付的安置房（如榕發烏山郡），居住體驗差距明顯，價格自然更難撐住。

市場整體觀望情緒濃
2025年下半年福州二手房成交量雖穩定（月均約3000套），但成交周期普遍拉長，不少房東主動降價5-10萬才能出手。這種環境下，老安置房議價空間更大。

底價成交明顯，預計再跌下去，會有很多拆遷戶寧可把房子持有，也不愿意做大幅度讓價。鶴林新城是一個很明顯的案例，近三個月的成交單價都保持在10000元左右。

類似房齡的安置房如：丞相坊小區，單價也集中在10000-12000元區間。橫向對比，鶴林新城當前萬元價位已處于板塊中低位，繼續深跌可能觸發拆遷戶集體抵制。

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