為什么開發商不直接降房價，而接受中介返傭？

經常玩社交媒體的朋友應該都刷到過：“找我買房，給你返30-50%的傭金，80%傭金都返給你”、“找我買房，我只拿5000元傭金，剩下的都給你”。。。等等，之類的其他話術還有很多

重慶房價并不算太貴，但是傭金在全國范圍來看，都算是相對比較高的，普遍在6%以上，部分滯銷的樓盤傭金上到7-8%甚至10%也是常有的事兒。

一套200萬的房子，給到中介的傭金就是12萬元，然后中介再憑“良心”返錢給客戶，有的返2萬，有的返5萬，還有的返10萬的都有，當然也有事前說返多少的，房子成交后就玩消失了，一分不返的也有。

12萬元是什么概念？

抵得上很多人一年的年薪了。

以前，返傭這個事兒，算是房地產行業里的一個潛規則，大多數從業者都默認這個規則，但是外界知曉的并不多。

現在，是全民自媒體時代，每個人都可以發聲，部分中介就把這些潛規則明說了，導致現在中介搶客戶就是看返傭比例，誰返傭高，客戶就找誰。

房子是每個人最大的一筆投資和消費，大多數人一輩子可能就只買一套房，房款動輒上百萬或幾百萬，在做這么大的決策時，一定要三思三思再三思，一定要選專業的人來做專業的事兒，幫你站在你的角度上替你分析，到底怎樣的房子適合你，到底怎樣的房子未來可能會有一定的保值增值，而不是純看返傭比例這個眼前的利益。

中介高傭金、返傭這個事兒，在我看來，是房地產行業正變的逐漸透明化。

最開始是紙媒時代，重慶的日報、晚報、晨報、商報等報社的知名度很高，一些開發商會在報紙上打廣告，留下樓盤信息和聯絡電話，客戶看到了有意愿就聯系看房了。

后面門戶網站崛起了，房天下、搜狐、安居客等平臺，客戶在買房前都會在網上先提前關注下樓盤的基本信息，而這些平臺基本都會要求你注冊電話，這樣一來，平臺就掌握了你這個準客戶的聯系方式了。

這一時期，還有戶外廣告大牌、過街天橋、輕軌、公交車上等都會有樓盤廣告。

再到現在，社交網絡越來越發達，從公眾號走向抖音、視頻號、小紅書等，很多大V和中介直播時，有意向的客戶都會去問東問西的。

現在和之前的區別是，除了社交媒介的變化，還有就是房地產營銷的節奏變的越來越快了。

這幾年你很少聽見開發商高周轉了，畢竟頭部高周轉企業都倒下的差不多了，但是高周轉的陰影仍然籠罩在所有房地產從業人員身上。

你以為國企央企就很歲月靜好，殊不知，部分國央企可比民企們卷多了，晚上12點后下班的比比皆是。

假設，你很榮幸，自己有能力，再加上領導的提攜，30歲當上營銷總了，甚至是城市公司營銷總。但擺在你面前的，是3個月就必須干出成績，把銷量提上去，不然你就卷鋪蓋走人，另尋新伯樂了。

現在經濟整體處于下行階段，大多數人對自己的未來的預期都很迷茫，都不敢消費了，就連普通的餐飲都不敢消費了，2025年前三季度的餐飲人均消費額僅33元，同比2022年下滑了23.6%，而大多數人失業之后，最優先的選擇就是去干餐飲。

失業→手上有存款→開餐飲店→人均餐飲消費額持續走低→餐飲店虧損→關門→手上存款沒了→找不到新工作或好工作→沒錢消費，不敢去外面下館子→人均餐飲消費額持續走低→其他餐飲店虧損→繼續關門……

這是一套惡性循環。

? 圖源網絡

連幾十塊錢的餐飲都不敢消費，幾百萬的房子誰買得起啊？

所以擺在你這個營銷總前面的，整個市場極度的缺客戶，但是你又必須短期之內把房子賣出去，怎么辦呢？

直接降房價？

你今天直接降房價，第二天老業主就敢給你把售樓部圍的水泄不通，部分激進的甚至還會砸售樓部，在這個過程中，開發商請的安保團隊如果不慎和業主起了肢體沖突，那就。。。

而一旦被鬧成群體事件，售樓部瞬間就要關門停業，除了賠償之外，被請去喝茶也是大概率的事兒。

你早上降房價，中午你的競爭對手就去領導那兒舉報你不講武德、擾亂市場，那你又要被請去喝茶。

你這么經常被請喝茶，開發商的領導會覺得你很喜歡喝茶，于是干脆給你放長假，讓你在家安心品茶。

而且對于部分新客戶來說，他之前從來沒關注過你這個樓盤，你從200萬降價到150萬，他還以為你的房子標價就是150萬，周邊其他二手房就是100-120萬，你憑什么賣150萬，真是黑心資本家，然后在網上罵你。

所以明面上降房價肯定是不行的，那就只能偷偷的降價了，有三種方式：

給中介高額傭金、工抵房、超額贈送（車位、家裝包、物業費）

給中介高額傭金，中介們憑著城市里的幾萬人的人海戰術，瞬間就能給你找到大量客戶，再加上中介和置業顧問的天花亂墜的介紹，總有部分客戶一沖動就買房了的。

馬克思在 《 資本論 》 中早就指出 ： “ 如果有10％的利潤 ， 資本就保證到處被使用 ； 有20％的利潤 ， 資本就活躍起來 ； 有50％的利潤 ， 資本就鋌而走險 ； 為了100％的利潤 ， 資本就敢踐踏一切人間法律 ； 有300％的利潤 ， 資本就敢犯任何罪行 ， 甚至冒絞首的危險 。 ”

一套200萬的房子，6-8%的傭金，賣一套房就可以拿12-16萬元傭金，一年年薪到手，又可以過個肥年了。

重賞之下，必有勇夫。

給中介高額傭金，在短期內是可以很快的促進成交、完成目標的，你可以短期內不用擔心被裁了，但項目肯定是不賺錢甚至是虧損的，是一種飲鴆止渴般的解法。

但高效，也也很無奈。

中介拿到高額傭金，再拿一部分出來分給客戶，對客戶來說也算是變相降房價了，而且這樣做不會有其他風險。

這就是為什么開發商寧愿給中介們高額傭金，也不能主動降房價。

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