為什么開發(fā)商不直接降房?jī)r(jià)，而接受中介返傭？

經(jīng)常玩社交媒體的朋友應(yīng)該都刷到過(guò)：“找我買房，給你返30-50%的傭金，80%傭金都返給你”、“找我買房，我只拿5000元傭金，剩下的都給你”。。。等等，之類的其他話術(shù)還有很多

重慶房?jī)r(jià)并不算太貴，但是傭金在全國(guó)范圍來(lái)看，都算是相對(duì)比較高的，普遍在6%以上，部分滯銷的樓盤傭金上到7-8%甚至10%也是常有的事兒。

一套200萬(wàn)的房子，給到中介的傭金就是12萬(wàn)元，然后中介再憑“良心”返錢給客戶，有的返2萬(wàn)，有的返5萬(wàn)，還有的返10萬(wàn)的都有，當(dāng)然也有事前說(shuō)返多少的，房子成交后就玩消失了，一分不返的也有。

12萬(wàn)元是什么概念？

抵得上很多人一年的年薪了。

以前，返傭這個(gè)事兒，算是房地產(chǎn)行業(yè)里的一個(gè)潛規(guī)則，大多數(shù)從業(yè)者都默認(rèn)這個(gè)規(guī)則，但是外界知曉的并不多。

現(xiàn)在，是全民自媒體時(shí)代，每個(gè)人都可以發(fā)聲，部分中介就把這些潛規(guī)則明說(shuō)了，導(dǎo)致現(xiàn)在中介搶客戶就是看返傭比例，誰(shuí)返傭高，客戶就找誰(shuí)。

房子是每個(gè)人最大的一筆投資和消費(fèi)，大多數(shù)人一輩子可能就只買一套房，房款動(dòng)輒上百萬(wàn)或幾百萬(wàn)，在做這么大的決策時(shí)，一定要三思三思再三思，一定要選專業(yè)的人來(lái)做專業(yè)的事兒，幫你站在你的角度上替你分析，到底怎樣的房子適合你，到底怎樣的房子未來(lái)可能會(huì)有一定的保值增值，而不是純看返傭比例這個(gè)眼前的利益。

中介高傭金、返傭這個(gè)事兒，在我看來(lái)，是房地產(chǎn)行業(yè)正變的逐漸透明化。

最開始是紙媒時(shí)代，重慶的日?qǐng)?bào)、晚報(bào)、晨報(bào)、商報(bào)等報(bào)社的知名度很高，一些開發(fā)商會(huì)在報(bào)紙上打廣告，留下樓盤信息和聯(lián)絡(luò)電話，客戶看到了有意愿就聯(lián)系看房了。

后面門戶網(wǎng)站崛起了，房天下、搜狐、安居客等平臺(tái)，客戶在買房前都會(huì)在網(wǎng)上先提前關(guān)注下樓盤的基本信息，而這些平臺(tái)基本都會(huì)要求你注冊(cè)電話，這樣一來(lái)，平臺(tái)就掌握了你這個(gè)準(zhǔn)客戶的聯(lián)系方式了。

這一時(shí)期，還有戶外廣告大牌、過(guò)街天橋、輕軌、公交車上等都會(huì)有樓盤廣告。

再到現(xiàn)在，社交網(wǎng)絡(luò)越來(lái)越發(fā)達(dá)，從公眾號(hào)走向抖音、視頻號(hào)、小紅書等，很多大V和中介直播時(shí)，有意向的客戶都會(huì)去問(wèn)東問(wèn)西的。

現(xiàn)在和之前的區(qū)別是，除了社交媒介的變化，還有就是房地產(chǎn)營(yíng)銷的節(jié)奏變的越來(lái)越快了。

這幾年你很少聽(tīng)見(jiàn)開發(fā)商高周轉(zhuǎn)了，畢竟頭部高周轉(zhuǎn)企業(yè)都倒下的差不多了，但是高周轉(zhuǎn)的陰影仍然籠罩在所有房地產(chǎn)從業(yè)人員身上。

你以為國(guó)企央企就很歲月靜好，殊不知，部分國(guó)央企可比民企們卷多了，晚上12點(diǎn)后下班的比比皆是。

假設(shè)，你很榮幸，自己有能力，再加上領(lǐng)導(dǎo)的提攜，30歲當(dāng)上營(yíng)銷總了，甚至是城市公司營(yíng)銷總。但擺在你面前的，是3個(gè)月就必須干出成績(jī)，把銷量提上去，不然你就卷鋪蓋走人，另尋新伯樂(lè)了。

現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)整體處于下行階段，大多數(shù)人對(duì)自己的未來(lái)的預(yù)期都很迷茫，都不敢消費(fèi)了，就連普通的餐飲都不敢消費(fèi)了，2025年前三季度的餐飲人均消費(fèi)額僅33元，同比2022年下滑了23.6%，而大多數(shù)人失業(yè)之后，最優(yōu)先的選擇就是去干餐飲。

失業(yè)→手上有存款→開餐飲店→人均餐飲消費(fèi)額持續(xù)走低→餐飲店虧損→關(guān)門→手上存款沒(méi)了→找不到新工作或好工作→沒(méi)錢消費(fèi)，不敢去外面下館子→人均餐飲消費(fèi)額持續(xù)走低→其他餐飲店虧損→繼續(xù)關(guān)門……

這是一套惡性循環(huán)。

? 圖源網(wǎng)絡(luò)

連幾十塊錢的餐飲都不敢消費(fèi)，幾百萬(wàn)的房子誰(shuí)買得起啊？

所以擺在你這個(gè)營(yíng)銷總前面的，整個(gè)市場(chǎng)極度的缺客戶，但是你又必須短期之內(nèi)把房子賣出去，怎么辦呢？

直接降房?jī)r(jià)？

你今天直接降房?jī)r(jià)，第二天老業(yè)主就敢給你把售樓部圍的水泄不通，部分激進(jìn)的甚至還會(huì)砸售樓部，在這個(gè)過(guò)程中，開發(fā)商請(qǐng)的安保團(tuán)隊(duì)如果不慎和業(yè)主起了肢體沖突，那就。。。

而一旦被鬧成群體事件，售樓部瞬間就要關(guān)門停業(yè)，除了賠償之外，被請(qǐng)去喝茶也是大概率的事兒。

你早上降房?jī)r(jià)，中午你的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手就去領(lǐng)導(dǎo)那兒舉報(bào)你不講武德、擾亂市場(chǎng)，那你又要被請(qǐng)去喝茶。

你這么經(jīng)常被請(qǐng)喝茶，開發(fā)商的領(lǐng)導(dǎo)會(huì)覺(jué)得你很喜歡喝茶，于是干脆給你放長(zhǎng)假，讓你在家安心品茶。

而且對(duì)于部分新客戶來(lái)說(shuō)，他之前從來(lái)沒(méi)關(guān)注過(guò)你這個(gè)樓盤，你從200萬(wàn)降價(jià)到150萬(wàn)，他還以為你的房子標(biāo)價(jià)就是150萬(wàn)，周邊其他二手房就是100-120萬(wàn)，你憑什么賣150萬(wàn)，真是黑心資本家，然后在網(wǎng)上罵你。

所以明面上降房?jī)r(jià)肯定是不行的，那就只能偷偷的降價(jià)了，有三種方式：

給中介高額傭金、工抵房、超額贈(zèng)送（車位、家裝包、物業(yè)費(fèi)）

給中介高額傭金，中介們憑著城市里的幾萬(wàn)人的人海戰(zhàn)術(shù)，瞬間就能給你找到大量客戶，再加上中介和置業(yè)顧問(wèn)的天花亂墜的介紹，總有部分客戶一沖動(dòng)就買房了的。

馬克思在 《 資本論 》 中早就指出 ： “ 如果有10％的利潤(rùn) ， 資本就保證到處被使用 ； 有20％的利潤(rùn) ， 資本就活躍起來(lái) ； 有50％的利潤(rùn) ， 資本就鋌而走險(xiǎn) ； 為了100％的利潤(rùn) ， 資本就敢踐踏一切人間法律 ； 有300％的利潤(rùn) ， 資本就敢犯任何罪行 ， 甚至冒絞首的危險(xiǎn) 。 ”

一套200萬(wàn)的房子，6-8%的傭金，賣一套房就可以拿12-16萬(wàn)元傭金，一年年薪到手，又可以過(guò)個(gè)肥年了。

重賞之下，必有勇夫。

給中介高額傭金，在短期內(nèi)是可以很快的促進(jìn)成交、完成目標(biāo)的，你可以短期內(nèi)不用擔(dān)心被裁了，但項(xiàng)目肯定是不賺錢甚至是虧損的，是一種飲鴆止渴般的解法。

但高效，也也很無(wú)奈。

中介拿到高額傭金，再拿一部分出來(lái)分給客戶，對(duì)客戶來(lái)說(shuō)也算是變相降房?jī)r(jià)了，而且這樣做不會(huì)有其他風(fēng)險(xiǎn)。

這就是為什么開發(fā)商寧愿給中介們高額傭金，也不能主動(dòng)降房?jī)r(jià)。

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