星光行滄桑史

來源：市場資訊

（來源：信報手筆）

本港住宅樓價初步企穩(wěn)，不過商用物業(yè)市道暫時未見全面復(fù)蘇跡象，同時還展現(xiàn)“冰火兩重天”情況。例如阿里巴巴（09988）、京東（09618）等相繼在銅鑼灣和中環(huán)購入商廈樓面，平均呎價高達2萬多至3萬多元。但與此同時，尖沙咀老牌商廈星光行傳出一宗最新成交，呎價僅3255元。事實上，星光行本身是充滿歷史傳奇的建筑物，可惜業(yè)權(quán)早已分散，樓齡接近60年，再加上今次交易的單位屬“面壁戶”，亦難受惠于“北水”，導(dǎo)致售價“平過公屋”。

很多市民和游客對星光行不會陌生，該商廈位于梳士巴利道，毗鄰天星碼頭和海港城，地理位置優(yōu)越。特別是星光行底層及一樓的商鋪物業(yè)，人流非常暢旺，例如其中一個鋪位由麥當勞長期持有及自用，現(xiàn)正于市場放售，據(jù)報叫價達4億元。此外，該商廈其他鋪位租戶包括屈臣氏、萬寧、星巴克、莎莎、龍豐藥房等，擺明瞄準游客生意。

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霍英東等興建 曾遭美國“制裁”

不過，在星光行于1960年代落成時，大部分人恐怕想象不到，像麥當勞、星巴克這些美國企業(yè)，會在該廈插旗做生意。話說星光行由霍英東、何鴻燊、何添、關(guān)啟明等商人合資興建，4個財團各占25%股份，總投資額3000萬元。但當時韓戰(zhàn)結(jié)束不久，中國內(nèi)地與西方關(guān)系緊張，基于霍英東的親中背景，再加上他擬把星光行部分樓面租予左派中藝公司，導(dǎo)致該商廈一開始便遭到港英及美國政府處處針對。

舉例說，美國駐港領(lǐng)事館當時破天荒宣布對星光行實施制裁，禁止該商廈任何租戶購買美國貨品，為一眾商戶帶來巨大不便。例如位于星光行的百貨公司和保齡球場，未能購買來自美國的貨物及設(shè)備，對生意及經(jīng)營造成嚴重影響。換言之，在現(xiàn)今“中美貿(mào)易戰(zhàn)”上演的數(shù)十年前，星光行可能已是本港首批遭美國制裁的對象之一。此外，大東電報局旗下的電話公司亦對星光行租戶申請電話線百般刁難，導(dǎo)致該商廈大批商戶“冇電話用”，基本上難以維持經(jīng)營。

同時值得留意，1960年代本港社會動蕩不安，左派與港英政府關(guān)系劍拔弩張，這亦令星光行的身份更加敏感。結(jié)果，這幢樓高19層加地庫、總樓面約56萬方呎的商廈早于1962年動工，1964年已初步落成，可是直到1967年才正式入伙，兼且招租情況非常慘淡。以霍英東為首的4名股東最終于1968年壯士斷臂，把星光行以3750萬元“賤賣”予英資怡和旗下置地公司，扣除貸款資金成本后，各股東實際上“損手”離場。

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入伙翌年售予英資 政治色彩褪

隨著中國與美國于1979年建交，兩國開展正常化關(guān)系，再加上星光行已轉(zhuǎn)手予英資公司，這幢特殊建筑物的政治色彩逐漸消失，故此包括麥當勞等美國企業(yè)相繼進駐經(jīng)營。及至1980年代，置地以約10億元把星光行轉(zhuǎn)售予以長實為首的財團。該財團后來把星光行拆售，自此該商廈業(yè)權(quán)分散。

言歸正傳，星光行近期有一宗備受矚目的最新成交，一個9樓26室880方呎單位以310萬元易手，呎價僅3522元，令人驚嘆“尖沙咀商廈平過未補地價公屋”。原業(yè)主于2005年以300萬元購入該單位，持貨20年，今次沽貨賬面微賺10萬元。

據(jù)綜合分析，這宗“超低價交易”背后有三大原因。首先，如上文提到，星光行樓齡已近60年，加以業(yè)權(quán)早已分散，導(dǎo)致大廈維修不易，故該商廈的外墻、大堂及電梯等設(shè)施均流露歷史痕跡，置身其中恍如時光倒流，令售價及租金出現(xiàn)一定程度折讓。同時，亦由于業(yè)權(quán)分散，星光行將來重建勢必困難重重，增值潛力相比起統(tǒng)一業(yè)權(quán)的物業(yè)受到限制。

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呎價平過公屋 因?qū)佟懊姹趹簟?/p>

其次，星光行位處尖沙咀海旁，部分單位享無敵海景，其余部分單位卻屬“面壁戶”，兩者價值差距巨大。例如今次成交的26室正是“面壁”戶型之一，對正毗鄰大廈后巷，毫無景觀可言。同類座向的單位今年曾有4宗成交，呎價介乎4785至5993元。由此可見，今趟成交雖然“平”，卻未算“平得荒謬”。相反，星光行的海景單位今年成交呎價介乎9101至一萬元，顯然吃香得多。

最后，本港商用物業(yè)市道尚未全面復(fù)蘇，截至9月底全港甲級商廈空置率（據(jù)CBRE統(tǒng)計）仍達17.1%。誠然，商廈市道近期出現(xiàn)局部回暖跡象，例如阿里巴巴早前豪擲72億元，從文華東方手上購入銅鑼灣港島壹號中心（One Causeway Bay）13層樓面，平均呎價達2.4萬元。此外，京東剛斥35億元，向麗新發(fā)展（00488）購入中環(huán)建設(shè)銀行大廈50%權(quán)益，涉及11.1萬方呎樓面，平均呎價達3.1萬元。不過，這類內(nèi)地巨擘鐘情于業(yè)權(quán)集中、樓齡較新的核心地段甲廈，在目前市況下不乏選擇。相比之下，星光行作為業(yè)權(quán)分散的高齡舊廈，難望受惠于“北水”買家捧場。

講到底，星光行本身是充滿歷史傳奇的建筑物，歷經(jīng)滄桑變化，其際遇令人意想不到。例如在1960年代遭到美國制裁之時，誰能料到星光行日后將會開設(shè)麥當勞和星巴克？此外，身為尖沙咀黃金地段商廈，尤其在2019年之前經(jīng)濟熾熱時期，誰又估到星光行現(xiàn)今呎價“平過公屋”？無論如何，世事如棋局局新，且看星光行下一步命運有何新發(fā)展。