北京買房：理清思路，購房建議1740

北京章哥，房地產從業20年，通曉業內門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰經驗幫大家答疑解惑。

一

Q:

家在亦莊，最近想為公婆在河西區買房，有幾個問題想聽聽您的意見建議:

一、基本情況：目前公婆在亦莊核心區居住（小區房齡20年 大三居），我們在亦莊河西區居住。隨著老人年齡越來越大，為了以后方便就近照顧，打算在河西區再購置一套大兩居或小三居。

目前看中的有海梓府和金域東郡，覺得兩個小區位置都不錯，周邊商超、學校、醫院都比較近，生活比較便利。

二、想請教的是：

1、入手時機。現在河西區房價較之前也有一定跌幅，據了解河西區的幾個限競房小區也將陸續符合上市交易條件。隨著上市房源增多，河西區房價是否還會有進一步下探空間，屆時再入手是否更合適？

2、如果在資金可以支撐的情況下，公婆目前居住的亦莊核心區房屋是繼續保留出租好，還是出售置換好？

3、海梓府和金域東郡從您的專業角度看，您更看好哪個小區。

A：

1、入手時機。從北京大盤來說，我認為沒什么下跌空間，因為平均租金收益率已經超過同期銀行利率。歷史上這種情況就出現過三次，每次都是相對的房價低點。

至于具體到亦莊甭著急吧，一般來說不會出現北京領漲的情況。所以可以兩手準備，沒行情就等著，大盤漲了再買也來得及。

理論上如果限競房如果出現集中掛牌，那有可能拉低房價。但現實中這種情況出現的不多，也都是短期的。典型的看回龍觀，大部分都是經適房，允許上市后只是短期影響房價，幾個月之后恢復正常。除非是著急用錢的，否則誰也不愿低價甩賣的。

2、是否留著算算性價比吧，如果溢價不高就留著，很好的地段兒。溢價太高就意義不大了，租金收益不劃算。

3、海梓府和金域東郡，常規是首選萬科的，因為物業的維護應該更好。具體的在這種時候也是計算一下租售比吧，也就是看具體房源，看哪套更劃算。這讓中介給算算就行，有可能買到超值的。

僅供參考。

二

Q:

我們是海淀戶口，海淀有房，是為了改善學區。媽媽在昌平上班，到上地地鐵30分鐘，上地東里占坑，目前500萬左右，大概需貸款150，八一占坑350，可全款，但媽媽地鐵到八一60分鐘。

現在上地離媽媽路程近一半，學區好，但溢價高，比八一占坑比八一貴150左右，這150要貸款，八一直升，但媽媽上班單程多坐30分鐘地鐵。請問這種情況我們怎么選擇？

A：

1、怎么選？那就看自己更重視哪方面了，資源、資金和通勤，外人怎么好建議啊。

2、簡單說吧，如果從學校來說肯定是上地。這都不聊什么溢價和通勤，僅從學習氛圍來說就是北京甚至全國頂尖。各家都是花了這么多錢來的，入學之后有幾個家長愿意佛系的？雖然不是確定直升，但就算派位也不差，而且入學還都有分班分層呢，那就看自家孩子的實力了。

我要建議就是找朋友拉入兩邊的媽媽群吧，隨便哪個都行，看幾天就好作比較了，否則對教育氛圍沒什么直觀感受。

3、溢價怎么說呢？只能說是市場價，一分錢一分貨吧。八一的典型學區房大河莊苑，占坑兒房溢價率25%。上地的占坑兒房上地東里，占坑兒房溢價率40%以上，這就是現狀，看自己是否接受了。

4、通勤也看自己感受。常規建議是盡量多抽出時間陪孩子，尤其到了高年級和中學。反正孩子的天分和努力，媽媽的信息和陪伴，爸爸的資金與理解，那是一個都不能少啊，這都未必能學成怎樣。

僅供參考。

三

Q:

我家退租，想買五環外安置房，孩子上大一，不打算住，想先出租，不貸款的話夠買豆各莊一居或東惠兩居；我們想買大一些的，需要貸款30萬，夠買豆各莊兩居或者東惠家園的三居，之前沒貸過款，請問買哪個地段更好？我想買東惠家園的三居，貸款買大一些的值得嗎？

我還想多貸點款，東城小黃莊小區有一套父母留下的房閑置著。家里四姐妹，拆遷房當時姐姐們給附近安置的了，這是我和父母的，父母離開了，這房我一半另一半我們姐妹分。我想貸出來先給姐姐們一部分，剩下的商量好分幾次給，把房產證變成我，或者等我愛人家和義的兩居賣了，一次性給姐姐們，但是和義的房要過兩年再賣，請教您，是現在貸款好還是過兩年賣房給姐姐合適？

A：

1、哪個地段兒好？從現狀來看肯定是東惠啊，這是送分題。

2、是否買大戶型？如果是主要考慮自住，且價格是優惠價，那肯定合適。如果是為了出租，那大戶型的坪效一般都低于中小戶型，不如緊湊兩居的收益高+流動性強，尤其是在安置房小區。或者找個中介具體算算賬吧，看投入和產出是否劃算？

另外多說一句，如果只貸款30萬有點兒少，除非您是二貸資格。否則僅僅為了30萬就用掉首貸資格，有點兒浪費吧。

3、從利率角度講現在是比較低的時期，貸款算合適的。但為什么要這會兒就辦啊？是怕房價將來上漲嗎？

那有沒有想過另一個思路，就是索性賣掉這套閑置的房子，姐妹們直接分錢好不好啊？因為這套房是學區房，溢價就算是平均值也不算低，而明年之后就是入學低谷了，至少要延續到2031年。在此期間溢價比例幾乎不可能上漲，如果沒有政策支持的話，逐步下降的可能性更大。再加上用不上學位，也租不出高租金，那何必不趁著溢價還高的時候賣掉呢？或者是置換。

再一點，您現在給姐妹們錢是因為現在的利率低+房價有可能上漲，那過兩年如果真的漲了，親友們怎么評價？反正親戚之間只要牽扯到漲跌的利益，無論當時成交價多少，永遠都有一方覺得吃虧，何況好幾方呢，再如果有挑事兒的就更說不清楚了。所以常規建議是一筆清，以后誰也別找后賬。

4、再有是用哪種貸款？看樣子是用抵押貸，短期的是嗎？也不是不行，只不過這種形式支付房款算違規，理論上有一定的風險。考慮好。

僅供參考。

四

Q:

我想買天通苑的復式，260平左右，單價2w多點，請問性價比很高了吧？但為什么價格這么低啊？算不算超跌？后續的價格走勢會怎樣？有沒有可能再過些年徹底沒人要了，只有居住功能而賣不掉了？我不妄想賺錢，只求別砸手里。

A：

1、性價比肯定高啊，天通苑現在100多平的都動輒400多萬，這面積翻倍的價格卻只增加100萬，性價比相當高了。

另外也可以用租售比來計算性價比。這200多平的怎么也能租到上萬了，而且還是整租，要打隔斷分租的話再多幾千都正常。就算是1萬多的租金，那租售比至少也在500左右，甚至是400，年化租金收益率2%以上，趕上朝陽小戶型的收益了，性價比相當高。

2、為什么價格低？商品價格是由供需關系決定的，這種大戶型對于很多家庭來說不是買不起，而是覺得太大了沒必要，所以感興趣的不太多。再加上帶樓梯的房子不少人覺得累，也不愿買，于是買家少了就價格低唄。

或者說天通苑早期的大戶型很受追捧，因為當年有不少有錢人認為這種房經濟實惠，價格走勢也就不錯。但2005年之后因為政策原因，天通苑真的成為剛需定位了，那這種大戶型在這里就有些“錯配”，有錢人不太愛來，普通家庭又覺得沒必要或總價高，因此價格就走弱了。

3、租售比低于500的就可以算超跌了，低于450的肯定算超跌。但也提醒一句，就算超跌也一般不建議撿漏兒，這種房流動性弱，不好出手。

4、后續的價格走勢，最好成績是不再走弱吧，逆襲的可能性是幾乎沒有的。時代過去了，板塊定位既然改變不了，那這種大戶型就很難成為豪宅受追捧。

5、沒人要不可能，房子是用來住的，只要是居住功能存在，或者說能租的出去，那就說明價值存在，只是價格的問題了。

僅供參考。

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