“辛勤三十年，以有此屋廬”：古人是如何買房的？

《喵懂文化常識》

作者：王宸 葉金轡

版本：星球地圖出版社

2025年1月

辛勤三十年，以有此屋廬

“游宦京都二十春，貧中無處可安貧。長羨蝸牛猶有舍，不如碩鼠解藏身。且求容立錐頭地，免似漂流木偶人。但道吾廬心便足，敢辭湫隘與囂塵。”——白居易五十歲才在長安買房（離大雁塔不遠），為此專門寫詩《卜居》。

“始我來京師，止攜一束書。辛勤三十年，以有此屋廬。”——韓愈四十九歲升任京兆尹，終于攢夠錢置下一處宅院，喜不自勝。

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這并非個例。從唐宋到明清，無論文豪還是高官，面對大城市的房價，都曾一籌莫展。和現在差不多，市場供求關系決定價格，經濟越發達、人口密度越高，房子就越貴。想在首都之類的大城市扎根，無論哪朝哪代都不簡單。

古人買房，算的不是平方米，而是“間”——面闊兩柱之間為一間。所謂“四合院有二十七間”，未必是27個房間，連在一起的正房可能就占了三到五間。一間到底有多大，得看具體情況，沒有固定標準，這就說到中國古代的建筑。

中國古代建筑，最普遍的共同點有兩個：

一個是“前堂后室”，對皇宮來說是“前朝后寢”，這種格局在新石器時代就能看到，許多仰韶文化遺址中都有“大房子”，前面是集會議事的場所，后面供首領一家人起居。自偃師商城開始，出現了以廊廡連接、中間是庭院的建筑群，“朝”和“寢”不用擠在同一幢“大房子”里了。

北京四合院通常坐北朝南

幾千年過去，明清紫禁城照樣符合這種規律：“前三殿”（太和、中和、保和）加周邊區域是外朝，皇帝辦公的地方；隔著一道乾清門，“后三宮”（乾清、交泰、坤寧）加周邊區域是內廷，皇帝和后妃、子女生活的地方。

民間也差不多，在靠外的廳堂舉行重大禮儀活動、招待客人，在更加清靜的內室休息。看看《紅樓夢》里的相關描寫，就能有個大致印象。

另一個是嚴格遵循禮法，基本中軸對稱，內外、尊卑分明。

北京四合院就是典型，東西南北四面的房舍圍起來，形成一個“口”字。事實上，這種格局可以追溯到西周（例如陜西岐山鳳雛村發現的院落），大江南北都能看到。更加宏大華麗的府邸甚至宮殿，其實也是許多個四合院的疊加。

北京四合院通常坐北朝南，大門開在東南角，進來西拐是外院，那里靠南的一排屋子叫“倒座”，光照不理想，大多是外客廳賬房、私塾、男仆的住處。

隔著一堵墻，就是內院。墻上開“垂花門”，因為上面的檐柱不落地常常裝飾著精美的木雕，懸在半空中，所以叫這個名字。

司馬光在家規里說：“男治外事，女治內事；男子晝無故不處私室，婦人無故不窺中門。”“中門”和“大門不出二門不邁”里的“門”指的都是這道分隔內外的垂花門。內院北邊是正房，也叫上房，最高大也最舒適敞亮，是長輩的住處。晚輩只能分到兩邊的廂房，西廂房條件比東廂房好。過了正房，就是狹窄的后院，那里靠北的一排屋子叫“后罩房”，大多是女眷或女仆的住處，也有當廚房的。值得一提的是，固定的餐廳很晚才出現，之前通常是將飯桌搬到某間還有其他用場的屋子里，吃完再搬走。

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首都汴京“甲第星羅、比屋鱗次”

北宋時期，房價最高的是“甲第星羅、比屋鱗次”的首都汴京。權貴的豪華府邸大約要一萬貫，上不封頂；中級官員的宅子大約要五千貫；精致的小院大約要五百貫平民的房子也至少要兩百貫。對比一下，宋哲宗在位時京師官府雇人服役，日薪是兩三百文；正常年景的米價是每石六七百文。到了徽宗朝，由于人口持續增長、社會風氣奢靡，房子更貴了，蘇轍落魄被貶斥時，把自己的別業賣了九千余貫。而這時候全國的平均米價已經高達每石兩貫半到三貫，通貨膨脹極為嚴重。

明朝中后期，山東臨清一處位于繁華地段、“門面二間，到底四層”的房子要120兩銀子：“門面七間、到底五層”的官員大宅則要1200兩銀子。而在當時，米價每石不到一兩銀子，商鋪掌柜的月薪是二兩銀子左右。

首都以外地皮相對沒那么稀缺，房子的價值主要在磚瓦、木料之類的建材上。

清朝的房契有一些保留了下來：乾隆年間，北京城里一處六間瓦房的院子要230兩；嘉慶年間，一處前面做生意后面住人的“鋪面房”共五間半，要300兩。

豪宅就更買不起了。蘇州織造李煦（《紅樓夢》故事原型之一）的抄家清單上有一處“瓦房二百二十五間、游廊十一間，折銀八千零九十四兩”。和今天的“法拍房”類似，這種估值會偏低，市場價可能超過一萬兩。

清朝前期到中期，米價每石自一兩銀子上升到接近二兩，一品大員每年的官方收入不到600兩，有“鐵桿莊稼（旗兵的月餉）”的旗人每月能領二到四兩錢糧不等。

古人如何租房？

買不起？那就租。

北宋名臣韓琦表示，“自來政府臣僚，在京僦官私舍宇居止，比比皆是。”南宋理學家朱熹也說，“且如祖宗朝，百官都無屋住，雖宰執亦是賃屋。”

官員能分到住處的相當少，流動性又相當大，可能換工作部門、外放、父母去世回老家丁憂，不會在一個地方待幾十年，加上首都房價高，所以租反倒比買更靈活。

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古人能租的房子大致有以下幾種：寺觀、會館、官屋、民房。

許多大小寺觀都有客房，元雜劇《西廂記》里，張生和崔鶯鶯正是由于在普救寺暫居，才碰巧相識，終成眷屬。遇到天災人禍百姓流離失所的情況下，寺觀常常也要負起社會責任來，讓他們臨時租住。

會館出現于明朝，同鄉或同行湊一筆錢，在大城市置辦房產，不光可以聚會談事、演戲敬神，還可以讓“自己人”落腳有互助性質，所以租金通常不高。魯迅來北京以后，就在紹興會館住了七年多。

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官屋在宋朝比較多，大城市幾乎都會設立“樓店務”（在汴京的又叫“店宅務”），專門經管國有房地資產，收益相當豐厚宋真宗天禧年間，店宅務（官署名，負責管理和維修國有房產，并向租住公房的人收取租金）賬上有二萬三千三百間“公租房”，每年能拿到十四萬貫出頭。在寸土寸金的汴京，最賺錢的行當之一就是房屋租賃，無論官民都積極參與，甚至有借錢買房出租的。官屋會控制租金，免得上漲太快影響民生。遇到節慶、極端天氣、水火災害、疫情等等，皇帝都會下旨減免官屋的租金來安撫百姓。

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晚清名臣曾國藩的租房經歷，就是個很有趣也很能說明問題的例子。剛到北京時，他先在長沙會館住了幾天，然后在菜市口附近的千佛庵找了四間屋子，月租四千文。正式當上翰林、接來妻兒以后，他開始在宣南租住民房，官越來越大、家里人口也越來越多，十三年間搬了八次家，條件越來越好，月租也由八千文上漲到三十千文。

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明清時期還可以“典房”：一次性押上筆錢，在約定的時間內就不用交租金了，到期以后，房主會把那筆錢全額退回，相當于拿房子的居住權換無息貸款。然而行情好的話，房主只會租不會典，因為這樣能賺到更多。

從“前堂后室”的空間倫理，到四合院“垂花門”內外有別的禮法秩序；從白居易的“容立錐頭地”，到曾國藩十三年搬八次家的京漂日常——古人的住房故事，照見的不僅是建筑形制的演變，更是千百年來中國人對“安身立命”的執著與焦慮。

今日“房價高”“租房難”的感嘆，原來早已寫入歷史的肌理。所謂“長安居，大不易”，古今同慨。

本文選自《喵懂文化常識》之《衣食住行卷》，文中所用插圖均來自該書。已獲得出版社授權刊發。

原文作者/王宸 葉金轡

摘編/何也

編輯/張進

導語校對/趙琳