涼透了？聊一聊2025東莞土拍！

2025年東莞的土拍，正式收官了。

回頭數一數，今年成功賣出去的住宅用地，一共6宗。如果用一句話概括，可能就是：市場很冷靜，但亮點也沒缺席。

01

核心理性爭奪，新興在落地

今年，東莞成交的住宅用地，定格在了6宗，其中3宗是商住用地，3宗是安置房用地。

先看商住地，1塊在濱海灣新區，1塊在松山湖——這兩個地方，懂的都懂。還有1塊鳳崗的別墅用地，地價八千出頭，瞄準的是臨深改善需求。

而另外3塊地，故事完全不同。

常平、黃江、萬江的安置房用地，采用了“房企代建、政府回購”的模式。開發商可以不用擔心房子賣得好不好，賺的是建設和回購之間的差價。

這6塊地放在一起，就像一面鏡子，照出了當下樓市最真實的模樣：

一邊是核心資產，被理性爭奪。
一邊是新興模式，正在落地。

有兩點特別值得關注：

第一，好地段的硬通貨屬性依然穩固。以松山湖、濱海灣為代表的頂級產業與規劃資源，持續吸引實力開發商為其價值埋單——核心區價值共識始終存在，只是當下的競爭更為理性、眼光也更為挑剔。

第二，規則創新已悄然啟動。“土地出讓+回購安置”模式，相當于給市場裝了一個“穩定器”。房企能獲得確定性的代建收益，政府能履行安置保障職能，安置群體也有了保障。

這也挑明了，未來的樓市，不再是單一“賣房”邏輯，而會出現更多元、更穩健的參與方式。

02

從10年趨勢看，市場已進入新階段

我們把時間拉長，更能看清東莞土拍市場演變的全景：

2025年東莞成交6宗地，收金50.3億元，成交面積約20.7萬㎡。

與去年相比，數據上雖有所回升，但置于近十年的曲線中觀察，這更像是一次觸底后的微弱反彈，遠未達到“回暖”的程度。

兩個不可逆的現實已然清晰：

①市場已觸底企穩，但絕非回暖：對比2023年的8宗、2024年的3宗，2025年成交宗數和金額均有小幅回升，顯示極度冰封的狀態有所緩解，市場正在尋找新的平衡點。

②規模時代一去不返：相較于2020-2021年，近600億的成交額，當前不足百億的量級宣告了依賴土地大規模出讓的發展模式已經終結。

市場進入“總量低迷、結構分化”的存量新階段，這個分化某種程度上會超出大家想象，說割裂也不為過。

03

市場分水嶺，也是思考的轉折點

東莞的土拍情況，其實引出了一個更根本的問題：我們究竟需要一個怎樣的房地產市場？

當提到“救市”時，總有兩種聲音：一方希望穩定房價、修復信心，因為房子關系到家庭財富和金融穩定；另一方則警惕不能重走過度依賴房地產、催生泡沫的老路。

在如今分化的市場中，這兩者已經找到新的平衡——

穩定，不意味著全面刺激；
發展，也不等于普漲。

正如東莞土地市場呈現的分化趨勢：未來的樓市活力，未必體現在整體升溫，而更在于“質量分層”與“模式創新”。

核心地段，依然承擔著價值標桿的角色，而保障房、安置房等供給，則夯實了民生的基礎。

透過東莞這個縮影，可以看出：房地產的敘事正逐漸跳出“房價漲跌”的單一邏輯，轉向更復雜的“功能分化”與“模式探索”。

對普通人而言，這意味著看待房產的視角也需要更新——它可以是資產，也可以是住所；它聯系著金融系統，也關系地方發展轉型。

一個健康的市場，從來不需要只漲不跌的神話，而應是一個讓不同需求得到滿足、讓風險與價值歸于合理位置的良性生態。

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