物業服務陷入惡性循環？撤離潮背后的真正困局

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物業服務陷入惡性循環？撤離潮背后的真正困局

最近，一則關于物業公司主動撤離小區的新聞引發熱議。中指研究院數據顯示，2025年1-9月，全國公開披露的物業“主動撤場”案例超過120起，比去年同期翻了一番，其中不乏一些知名品牌物業。

這一現象背后，折射出的是物業公司與業主之間長期存在的矛盾正在激化。

物業撤離潮：三方困局難解

在佛山，一小區業委會剛剛告贏物業，法院判決物業將車位出租、電梯廣告等公共收益414萬元返還給業主。而在廣州，某小區物業則將門禁系統改裝成催費喇叭，對回家的業主進行“語音提醒”。

看似對立的兩種現象，卻反映了同一本質：物業與業主之間的信任已降至冰點。

物業公司撤離的原因復雜多樣。一方面，隨著房地產市場降溫，物業從“賣方市場”變為“買方市場”。一些地方甚至出現“0物業費小區”或“減重抵物業費”的奇招。價格戰愈演愈烈，重慶、銀川、青島和武漢等地數百個小區的物業費下調20%-35%，有的甚至腰斬。

另一方面，老舊小區維護成本飆升。中國物業管理協會報告顯示，15年以上房齡的小區，維護成本已占物業費的70%-100%。與此同時，物業費平均收繳率從2018年的83.7%降至2023年的76.2%，形成惡性循環。

業主的無奈：為何拒絕繳費？

業主拒繳物業費，并非都是想“占便宜”。深圳灣一號某頂級公寓的數十位業主拒繳每月上萬元的物業費超過半年，他們的理由是物業服務與承諾相去甚遠。

更多普通小區的業主則抱怨：“物業收費標準明確，服務標準卻模棱兩可。”這種感受引發了2021-2024年我國住宅物業換手率從1.7%增加到3.3%，每年約2萬個小區更換物業公司。

物業撤離后：誰才是真正的受害者？

物業撤離后的景象往往出人意料。南京月牙湖花園物業撤場半年后，小區房價暴跌25%；徐州某小區五年四換物業，最終成為無人接手的“燙手山芋”。

短視頻平臺上，眾多物業撤離后的小區畫面觸目驚心：垃圾堆積如山、門崗空無一人、消防系統癱瘓、電梯停運...這些場景提出了一個尖銳問題：物業公司到底做了多少我們“看不見”的工作？

中物智庫創始人指出：“品牌物業撤場后容易出現兩種極端：一是小區棄管、社區衰敗；二是新物業以更低價格和標準服務。最終都是業主為資產貶值買單。”

破局之道：重建信任是唯一出路

物業與業主的關系，陷入“先有雞還是先有蛋”的循環辯論：是服務差導致繳費率低，還是繳費率低導致服務差？

解鈴還須系鈴人，破解這一困局的關鍵在于重建信任。

一些物業公司已開始探索新模式。萬物云推出“彈性定價”模式，將服務項目細化成508項清單，其中158項為基礎服務，其余350項由業主自選，實現“收多少錢辦多少事”。成都某小區創造“階梯物業費”模式，基礎服務一視同仁，增值服務按需付費，一年后收繳率從65%提升至92%。

財務透明是另一關鍵。目前僅23%的小區實現物業費收支完全公開。一些小區通過引入信托管錢或“酬金制”（物業按比例提取固定酬金，實際支出實報實銷），讓業主明明白白消費，有的甚至實現年終退款或分紅。

思考：服務與被服務，本不該對立

物業與業主的關系，本質上是服務提供者與消費者的關系。健康的商業模式應是雙贏，而非零和博弈。

物業公司需要摒棄“管理者”心態，真正樹立“服務者”定位；業主也需認識到，優質服務需要合理對價。在物業撤離潮中，最受傷的往往是那些一直按時繳費的業主。

或許，只有當雙方都放下成見，以合作取代對抗，小區才能重回和諧宜居的本質。畢竟，一個良好的居住環境，是物業與業主共同的愿景。

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