謝逸楓：政策方向已定，2026年房地產(chǎn)這么干

文/謝逸楓

2025年中國(guó)經(jīng)濟(jì)、樓市全年的形勢(shì)，呈現(xiàn)為“高開(kāi)低走”曲線圖，與宏觀政策的發(fā)力節(jié)點(diǎn)保持一致。政策刺激一出，經(jīng)濟(jì)、樓市好轉(zhuǎn)，效果一過(guò)，市場(chǎng)減弱。毫無(wú)疑問(wèn)，政策與經(jīng)濟(jì)、樓市呈現(xiàn)正相關(guān)的關(guān)系。

定調(diào)2026年政策、房地產(chǎn)方向的2025年12月8日分析研究經(jīng)濟(jì)會(huì)議、2025年12月10日至11日經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議已經(jīng)召開(kāi)，與2025年10月28日十五五規(guī)劃建議、2025年12月3日專題會(huì)議的穩(wěn)樓市思路一脈相承，承上啟下。

老漢在12月11日對(duì)12月8日分析經(jīng)濟(jì)會(huì)議預(yù)測(cè)12月10日-11日經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議涉房地產(chǎn)、政策內(nèi)容時(shí)，已經(jīng)大概準(zhǔn)確地判斷出2026年的政策方向，短期內(nèi)國(guó)家不會(huì)出臺(tái)大力度、大規(guī)模、大范圍的超常規(guī)一攬子刺激樓市政策。

經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議的“因城施策”，是對(duì)2026年房地產(chǎn)政策基本定調(diào)，已經(jīng)透露出短期內(nèi)房地產(chǎn)政策不會(huì)有全國(guó)大力度、大規(guī)模、大范圍的超常規(guī)一攬子刺激樓市政策，主要是以城市為主的政策優(yōu)化、加大政策力度。

中長(zhǎng)期政策方向是為房企轉(zhuǎn)型，行業(yè)長(zhǎng)期平穩(wěn)健康發(fā)展，提供政策支持，分別為房地產(chǎn)發(fā)展新模式、不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金制度（REITs）、城市更新和好房子土地供應(yīng)及好房子建設(shè)、現(xiàn)房銷(xiāo)售制度、房屋全生命周期安全管理制度。

老漢認(rèn)為，2026年穩(wěn)樓市的政策路徑，即九字方針，所謂的“控增量（限制土地供應(yīng)和新房供應(yīng)政策）、去庫(kù)存（信貸、公積金、稅收、財(cái)政補(bǔ)貼、限購(gòu)優(yōu)化）、優(yōu)供給（收購(gòu)存量商品房、收回閑置土地、好房子供應(yīng)、項(xiàng)目白名單）。

短期政策方向是為市場(chǎng)止跌回穩(wěn)托底，優(yōu)化已出臺(tái)的信貸首付和利率、公積金、稅收、財(cái)稅補(bǔ)貼、城市更新貨幣化（專項(xiàng)借款、專項(xiàng)債、專項(xiàng)貸款）和房票安置、專項(xiàng)債收購(gòu)存量商品房和專項(xiàng)債收回閑置土地為主，取消住房限購(gòu)措施。

政策的方向、短期目標(biāo)為穩(wěn)樓市，即繼續(xù)推進(jìn)、推動(dòng)和鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)，托底房地產(chǎn)市場(chǎng)，化解房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)（債務(wù)、交房、庫(kù)存、爛尾樓），防止房?jī)r(jià)下跌和資產(chǎn)貶值風(fēng)險(xiǎn)，振興市場(chǎng)預(yù)期和房?jī)r(jià)上漲信心。

老漢認(rèn)為，分化、結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)將貫穿2026年房地產(chǎn)市場(chǎng)，全年房地產(chǎn)市場(chǎng)延續(xù)2025年下行筑底的調(diào)整期、磨底期，房?jī)r(jià)不存在大漲大跌，上漲的概率比下跌的概率大，一線和二線及部分三線城市核心區(qū)域?qū)⒈３制椒€(wěn)的增長(zhǎng)。

決定中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)走向，歸根結(jié)底是由三個(gè)基本面決定。短期走勢(shì)看政策基本面決定，中期看市場(chǎng)基本面（核心是供求關(guān)系、庫(kù)存去化周期）、經(jīng)濟(jì)基本面(核心是居民收入、就業(yè)和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)目標(biāo)、后市預(yù)期）決定。

目前形勢(shì)來(lái)看，房地產(chǎn)短期承壓是大概率事件，中期能否企穩(wěn)、回暖，關(guān)鍵是政策，政策能否全方位強(qiáng)刺激、加碼。其次是2026年-2027年樓市供求面會(huì)有所改善，如同瑞銀判斷庫(kù)存去化周期從30個(gè)月下降到25個(gè)月。

最后是中國(guó)經(jīng)濟(jì)基本面、老百姓收入就業(yè)面“邊際改善”能否會(huì)顯現(xiàn)。以十五五規(guī)劃報(bào)告看，未來(lái)5年中國(guó)經(jīng)濟(jì)將保持平均4.8%~5.0%復(fù)合增長(zhǎng)，2030 年將達(dá)到160-180萬(wàn)億元，人均GDP 突破1.7萬(wàn)美元，整體經(jīng)濟(jì)水準(zhǔn)接近中等發(fā)達(dá)國(guó)家水平。

老漢認(rèn)為，基于十五五規(guī)劃建議的報(bào)告GDP、居民收入、成年人口、大學(xué)畢業(yè)生的增長(zhǎng)水平、政策和供需關(guān)系修復(fù)、經(jīng)濟(jì)面改善來(lái)看，未來(lái)五年房地產(chǎn)市場(chǎng)走向，總體止跌見(jiàn)底、區(qū)域分化和結(jié)構(gòu)性上漲、L型企穩(wěn)的曲線“穩(wěn)中回漲”之路。

其一是堅(jiān)守 "不發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)" 底線的政策，政府會(huì)在經(jīng)濟(jì)、房地產(chǎn)大幅波動(dòng)時(shí)果斷出手，托底市場(chǎng)。這就是房地產(chǎn)政策的托底，短期的政策目標(biāo)，是房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)中有漲的關(guān)鍵因素，例如1998年、2008年、2015年、2020年。

其二是房地產(chǎn)未來(lái)5年不會(huì)出現(xiàn)全國(guó)性持續(xù)性下跌、暴跌，上漲的概率比下降的概率大，這個(gè)前面就已經(jīng)提到過(guò)。2026年-2027年是政策再發(fā)力期，供需及經(jīng)濟(jì)基本面的修復(fù)期，市場(chǎng)筑底轉(zhuǎn)見(jiàn)底期，是關(guān)鍵的二年。

其三是分化、結(jié)構(gòu)性主導(dǎo)市場(chǎng)走勢(shì)。2026年-2027年延續(xù)2025年繼續(xù)下行筑底調(diào)整，供求關(guān)系修復(fù)快的一線和核心二線城市核心區(qū)域率先止跌、企穩(wěn)，產(chǎn)業(yè)、人口、資金、教育和醫(yī)療及金融資源外流且經(jīng)濟(jì)薄弱的三四線城市繼續(xù)調(diào)整。

2028年-2030年，一二線城市核心區(qū)域熱度輻射至非核心區(qū)域的房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步回暖，一二線城市熱度輻射到核心三四線城市、再傳到非核心三四線城市，全國(guó)房地產(chǎn)進(jìn)入穩(wěn)定期。因此，這個(gè)是比較樂(lè)觀的邏輯和預(yù)測(cè)。

按照2025年12月10日-11日經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議的涉及房地產(chǎn)內(nèi)容來(lái)看，堅(jiān)持守牢底線，積極穩(wěn)妥化解重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)。著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，因城施策控增量、去庫(kù)存、優(yōu)供給，鼓勵(lì)收購(gòu)存量商品房重點(diǎn)用于保障性住房等。

深化住房公積金制度改革，有序推動(dòng)好房子建設(shè)。加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。積極有序化解地方政府債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，督促各地主動(dòng)化債，不得違規(guī)新增隱性債務(wù)。優(yōu)化債務(wù)重組和置換辦法，多措并舉化解地方政府融資平臺(tái)經(jīng)營(yíng)性債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

老漢認(rèn)為，12月10日-11日經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議透露三大新變化、亮點(diǎn)來(lái)看，主要是首次提出著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)；首次提出因城施策控增量、去庫(kù)存、優(yōu)供給；首次提出深化住房公積金制度改革。毫無(wú)疑問(wèn)，房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)化解將取得重大進(jìn)展。

其一是堅(jiān)持守牢底線，積極穩(wěn)妥化解重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)，意味著房地產(chǎn)是化解風(fēng)險(xiǎn)的首要任務(wù)，延續(xù)了2024年以來(lái)的政策基調(diào)。堅(jiān)持守牢底線，積極穩(wěn)妥化解重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)，此次會(huì)議更加強(qiáng)調(diào)“積極穩(wěn)妥化解重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)”。

從“持續(xù)”防范化解風(fēng)險(xiǎn)”到“積極穩(wěn)妥化解重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)”，這表明對(duì)房地產(chǎn)、地方債務(wù)、中小金融機(jī)構(gòu)三大重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)的處置將是一項(xiàng)常態(tài)化、長(zhǎng)期化的工作，需要時(shí)間來(lái)化解。房地產(chǎn)依然是待化解風(fēng)險(xiǎn)的重點(diǎn)領(lǐng)域之一。

當(dāng)前及未來(lái)一段時(shí)間，經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的重點(diǎn)風(fēng)險(xiǎn)主要在房地產(chǎn)、地方債務(wù)、中小金融機(jī)構(gòu)。房?jī)r(jià)不穩(wěn)依然是當(dāng)前房地產(chǎn)形勢(shì)的關(guān)鍵，房地產(chǎn)問(wèn)題繼而關(guān)聯(lián)地方債務(wù)和中小金融機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)，所以先穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)才是關(guān)鍵的。

經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議關(guān)于房地產(chǎn)的表述，對(duì)于理解2025年房地產(chǎn)業(yè)政策提供了重要線索。政策目標(biāo)繼續(xù)聚焦防風(fēng)險(xiǎn)和穩(wěn)市場(chǎng)，與預(yù)期基本一致，政策落地節(jié)奏和未來(lái)政策力度取決于對(duì)風(fēng)險(xiǎn)與市場(chǎng)的官方客觀評(píng)估。

雖然今年以來(lái)居民端和企業(yè)端風(fēng)險(xiǎn)逐步擴(kuò)散，市場(chǎng)量?jī)r(jià)仍面臨下行壓力，但整體而言風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)可控，市場(chǎng)數(shù)據(jù)一直尚未觸及政策閾值，疊加核心城市賣(mài)地相對(duì)較好，導(dǎo)致政策較為克制，伴隨政策閾值逐漸臨近，政策窗口將相應(yīng)打開(kāi)。

其二是著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，意味著穩(wěn)樓市是2026年政策目標(biāo)。2024年提出“持續(xù)用力”推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)，2025年是“著力”穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，二者含義相似，2025年的語(yǔ)氣比去年略重一點(diǎn)，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)新一輪政策力度應(yīng)該會(huì)加大。

“持續(xù)用力推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)”與“著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)”，兩者的政策基調(diào)是不一樣的。2024年強(qiáng)調(diào)“持續(xù)用力”和“止跌”，而2025年突出的“著力”、“穩(wěn)定”，說(shuō)明房地產(chǎn)市場(chǎng)處于止跌轉(zhuǎn)企穩(wěn)、探底轉(zhuǎn)見(jiàn)底的調(diào)整階段。

“著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)”，意味既要穩(wěn)房?jī)r(jià)又要化解風(fēng)險(xiǎn)。2024年926的會(huì)議提出“要促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)”，24年1209的會(huì)議提出“要推進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)”，25年425的會(huì)議提出“持續(xù)鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定態(tài)勢(shì)”。

2025年12月11日的經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提及“著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)”，在未提“止跌回穩(wěn)”，半年后再次強(qiáng)調(diào)穩(wěn)定房地產(chǎn)，并且在“積極穩(wěn)妥化解重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)”之后提及。隨著萬(wàn)科中票展期提案及房?jī)r(jià)持續(xù)下跌、債務(wù)和庫(kù)存等行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)逐步受到重視。

此處的“著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)”既包含了對(duì)于此前房地產(chǎn)市場(chǎng)、房?jī)r(jià)的“止跌回穩(wěn)”的要求、也包括了對(duì)于目前化解房地產(chǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)的要求，預(yù)計(jì)將意味著后續(xù)有望進(jìn)一步推出供需兩端支持房穩(wěn)房地產(chǎn)市場(chǎng)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、化解房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的政策。

為什么要積極穩(wěn)妥化解房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)？是因?yàn)榉康禺a(chǎn)太重要了。貢獻(xiàn)GDP7%-10%，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的引擎器和發(fā)動(dòng)機(jī)、帶動(dòng)57個(gè)相關(guān)產(chǎn)業(yè)、影響5000萬(wàn)-1.2億人口就業(yè)、占銀行貸款26%-35%、房企債務(wù)超過(guò)15萬(wàn)億-30萬(wàn)億。

一旦崩盤(pán)將引發(fā)金融系統(tǒng)體系連鎖反應(yīng)，威脅金融安全。房地產(chǎn)占地方財(cái)政收入的30%~60%、約70%的家庭財(cái)富集中在房產(chǎn)，如果房?jī)r(jià)下跌30%-35%，引發(fā)消費(fèi)萎縮和社會(huì)不穩(wěn)定，老百姓財(cái)富縮水可能達(dá)到200萬(wàn)億。

其三是因城施策，意味著政策不會(huì)一刀切出臺(tái)，全國(guó)普漲結(jié)束。房?jī)r(jià)不存在大漲大跌，房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期比下跌的預(yù)期大。政策的目標(biāo)是房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)，首當(dāng)其沖的是房?jī)r(jià)止跌，其次是成交量，銷(xiāo)售額，其中一線和熱點(diǎn)二線城市率先。

部分城市核心區(qū)域迎來(lái)2026年結(jié)構(gòu)性房?jī)r(jià)拐點(diǎn)，政策的目的是構(gòu)建起“穩(wěn)預(yù)期、穩(wěn)供求、促轉(zhuǎn)型”，為穩(wěn)樓市，市場(chǎng)止跌回穩(wěn)提供了支撐。2026年將成為房地產(chǎn)市場(chǎng)新的分水嶺，開(kāi)啟結(jié)構(gòu)優(yōu)化、平穩(wěn)運(yùn)行的新周期。

其四是因城施策控增量、去庫(kù)存、優(yōu)供給。穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)不能快單打獨(dú)斗，需要統(tǒng)籌、協(xié)同、精準(zhǔn)，即需要從供需兩端發(fā)力，采取政策組合拳的方式，針對(duì)不同的城市市場(chǎng)供需和庫(kù)存及債務(wù)、財(cái)政情況，一城一策實(shí)施，避免一刀切。

因城施策，就是一城一策，目的是為應(yīng)對(duì)“樓市低迷-土地收入下滑-財(cái)政承壓”的風(fēng)險(xiǎn)傳導(dǎo)鏈，精準(zhǔn)提出“控增量、去庫(kù)存、優(yōu)供給”的三維路徑。因此，未來(lái)城市的政策調(diào)整成為房地產(chǎn)市場(chǎng)最重要的風(fēng)向標(biāo)。

政策工具在傳統(tǒng)常規(guī)層面已接近用足、用盡，降首付和利率、北上深等城市取消限購(gòu)和稅費(fèi)優(yōu)惠的環(huán)節(jié)有一定空間，但參考海外樣本和國(guó)內(nèi)歷史經(jīng)驗(yàn)，政策在超常規(guī)層面一直保持克制，未來(lái)潛在空間較大，只是相機(jī)抉擇問(wèn)題。

“控增量”來(lái)看，從供需關(guān)系的源頭上，平衡供需關(guān)系、改善供需關(guān)系，形成上漲的預(yù)期和信心。土地端及土地與商品房的關(guān)系角度出發(fā)的，這意味著后續(xù)土地供應(yīng)、新商品房預(yù)售審批，要根據(jù)市場(chǎng)庫(kù)存、供需在量上需適度控制。

去庫(kù)存對(duì)應(yīng)此前消化商品房、土地存量，主要是包括傳統(tǒng)托需求相關(guān)手段，以及舊改或收儲(chǔ)等工具。優(yōu)供給對(duì)應(yīng)此前優(yōu)化商品房、土地增量，主要是提高新建住宅品質(zhì)土地和好房子的供應(yīng)，即在行業(yè)“大循環(huán)”承壓背景下打造好房子循環(huán)。

“去庫(kù)存”來(lái)看，此次是時(shí)隔9年再提去庫(kù)存。上一次經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提及“去庫(kù)存”是在2016年，彼時(shí)主要針對(duì)三四線城市庫(kù)存多問(wèn)題。2025年10月末全國(guó)商品房待售面積是7.5606億萬(wàn)平，比9月末減少了322萬(wàn)平，今年以來(lái)連續(xù)8個(gè)月減少。

截至2025年10月末，全國(guó)商品住宅成交均價(jià)為9588.1元/平米，較去年同期下降2.78%。從庫(kù)存規(guī)模看，截至2025年10月末，全國(guó)商品房待售庫(kù)存規(guī)模為7.5606億方，其中待售住宅庫(kù)存規(guī)模為3.9645億方，同比分別增長(zhǎng)3.3%、5.4%。

同比卻增長(zhǎng)了3.3%，說(shuō)明目前商品房去庫(kù)存壓力大。根據(jù)易居全國(guó)百城庫(kù)存報(bào)告顯示，2025年11月，全國(guó)百城新建商品住宅去庫(kù)存周期（存銷(xiāo)比）達(dá)27.4個(gè)月，較行業(yè)合理值增加近一倍，去化速度明顯放緩。

2024年10月統(tǒng)計(jì)局公布房地產(chǎn)狹義庫(kù)存是7.3億平米，但2025年10月底狹義庫(kù)存卻是7.5億平米，其實(shí)不降反增了0.2億平米。因此，目前房?jī)r(jià)不具備“止跌、企穩(wěn)”基礎(chǔ)，商品房庫(kù)存銷(xiāo)售至少需要再賣(mài)出去2億平方米住宅。

“優(yōu)供給”來(lái)看，土地供應(yīng)在結(jié)構(gòu)上需優(yōu)化。首先是供應(yīng)、庫(kù)存過(guò)剩的城市，商業(yè)地產(chǎn)、普通住宅、保障性住房的土地供應(yīng)應(yīng)該減少或者停止，避免形成新的庫(kù)存。其次是一二線城市的核心區(qū)域稀缺、高品質(zhì)地塊、好房子的地塊加大供應(yīng)。

再次是更加圍繞職住平衡、軌道交通、教育資源、醫(yī)療資源，在有需要的城市區(qū)域、地段、戶型等方面優(yōu)化供給。最后是取消90/70、允許調(diào)整規(guī)劃設(shè)計(jì)指標(biāo)和土地用途，轉(zhuǎn)變?yōu)楦咂焚|(zhì)、好房子項(xiàng)目，取消限制高品質(zhì)、好房子的限制條件。

其五是鼓勵(lì)收購(gòu)存量商品房重點(diǎn)用于保障性住房等。“鼓勵(lì)收購(gòu)存量商品房重點(diǎn)用于保障性住房”這一表述透露出政策的重要變化，保障房的地位相較于商品房有所弱化，工作重心更多在于去庫(kù)存，即指向商品房。

“鼓勵(lì)收購(gòu)存量商品房重點(diǎn)用于保障性住房”中的“鼓勵(lì)“，既表明地方要根據(jù)實(shí)際供需、庫(kù)存情況收購(gòu)存量商品房重點(diǎn)用于保障性住房，又要根據(jù)自身財(cái)政、債務(wù)情況量力而行。因此，收購(gòu)存量商品房重點(diǎn)用于保障性住房應(yīng)該會(huì)加大力度。

鼓勵(lì)收購(gòu)存量商品房重點(diǎn)用于保障性住房，關(guān)鍵是資金來(lái)源。目前地方財(cái)力有限專項(xiàng)債的使用規(guī)模有限，應(yīng)該考慮把專項(xiàng)借款、專項(xiàng)貸款、特別國(guó)債等納入收購(gòu)存量商品房的資金范圍，降低利率或者貼息。

其六是深化住房公積金制度改革。深化住房公積金制度改革，意味著住房公積金制度會(huì)有新的變化。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的階段性“換擋”，公積金還需要進(jìn)一步擴(kuò)大覆蓋面（對(duì)象）、拓寬使用范圍（用途、提取）、額度擴(kuò)大。

對(duì)公積金相關(guān)內(nèi)容最近幾年鮮有明確提及，此次將深化住房公積金制度改革寫(xiě)入其中，無(wú)疑是住房公積金領(lǐng)域的一項(xiàng)重要內(nèi)容。最關(guān)鍵的是，要探索如何將公積金政策與房地產(chǎn)市場(chǎng)去庫(kù)存工作相結(jié)合。

深化公積金制度改革，除了提取、額度和利率、用途等基礎(chǔ)環(huán)節(jié)的優(yōu)化之外，涉及定位、統(tǒng)籌、投融資等更高層次和更長(zhǎng)維度的考慮，短期最為關(guān)鍵的是能否明顯降低公積金貸款首付比例、利率，納入個(gè)稅退稅和貸款貼息范圍。

公積金在首付比例和首付資金及購(gòu)房套數(shù)、利息，提取對(duì)象（夫妻、父母等）和區(qū)域（異地互認(rèn)）及額度、用途（購(gòu)房、租房、子女教育、老舊小區(qū)改造、加裝電梯等）的支持方面要進(jìn)一步發(fā)力，盡量覆蓋購(gòu)房首付成本、下降購(gòu)房門(mén)檻等。

其七是有序推動(dòng)好房子建設(shè)。2025年“好房子”被首次寫(xiě)入工作報(bào)告之后，好房子的土地供應(yīng)、新房建設(shè)明顯加快。“好房子”是以供給端的升級(jí)引導(dǎo)需求升級(jí)，新房“優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)”也有助于穩(wěn)定新房?jī)r(jià)格。

其八是加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。房地產(chǎn)發(fā)展新模式的推動(dòng)是一個(gè)循序漸進(jìn)的過(guò)程，是一項(xiàng)長(zhǎng)期的工作。目前部分地區(qū)的基礎(chǔ)性制度搭建已相對(duì)完備，因此要在樓市已經(jīng)穩(wěn)定的前提下推進(jìn)，避免對(duì)穩(wěn)樓市形成不好的影響。

若樓市不穩(wěn)定，企業(yè)資金端承壓，對(duì)當(dāng)前討論的一些新模式，市場(chǎng)會(huì)產(chǎn)生抵觸情緒。加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，意味著舊模式難以為繼，但新模式還未成形落地，這是行業(yè)和市場(chǎng)不斷下滑的原因。

加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式需以穩(wěn)定樓市為前提，樓市穩(wěn)定后推進(jìn)將更為順利。新模式涵蓋房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、融資、銷(xiāo)售等環(huán)節(jié)。不僅涉及商品房，保障房等一系列內(nèi)容需全面推進(jìn)。一些城市土地出讓、項(xiàng)目采取現(xiàn)房銷(xiāo)售，這是值得肯定。

結(jié)合10月28日的十五五規(guī)劃建議、12月3日的專題會(huì)議、12月8日的分析研究經(jīng)濟(jì)會(huì)議和當(dāng)下經(jīng)濟(jì)、前10月全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)來(lái)看，12月10日-11日經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議透露出十大信號(hào)，為2026年房地產(chǎn)政策、市場(chǎng)發(fā)展指引了方向。

其一是宏觀政策總基調(diào)強(qiáng)調(diào)積極有為、加大力度、提質(zhì)增效，意味著重點(diǎn)領(lǐng)域、行業(yè)的政策將加碼。2026年，是“十五五”的開(kāi)局之年，2035年的目標(biāo)，是經(jīng)濟(jì)總量翻番、人均GDP翻番，GDP年均增長(zhǎng)5%的目標(biāo)，需要政策加大力度。

其二是財(cái)政政策基調(diào)強(qiáng)調(diào)實(shí)施更加積極（包括存量、增量政策），意味著財(cái)政赤字、債務(wù)總規(guī)模和支出總量有所擴(kuò)大，包括預(yù)算赤字、新增地方專項(xiàng)債券、一般國(guó)債、超長(zhǎng)期特別國(guó)債、注資特別國(guó)債。

其三是貨幣政策基調(diào)強(qiáng)調(diào)適度寬松（包括存量、增量政策），意味著降準(zhǔn)、降息的空間分別為1次-2次，結(jié)構(gòu)性政策工具、新型政策性金融工具（政策性金融工具，2025年5000億元，資金來(lái)源為發(fā)行金融債券、央行PSL資金、財(cái)政貼息）。

其四是中國(guó)經(jīng)濟(jì)的基本盤(pán)是內(nèi)需，意味著投資下降，出口走弱，外部不確定性因素下，房地產(chǎn)是最大內(nèi)需。振興消費(fèi)是重中之重。擴(kuò)大內(nèi)需，內(nèi)需主導(dǎo)，就是要刺激、振興消費(fèi)，讓老百姓敢消費(fèi)，前提是老百姓有錢(qián)并敢消費(fèi)。

其五是穩(wěn)經(jīng)濟(jì)先穩(wěn)房地產(chǎn)，意味著房地產(chǎn)依然是支柱產(chǎn)業(yè)、主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)、基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)、先鋒產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)的影響不可忽略，經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定前提是穩(wěn)定房地產(chǎn)。房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈，對(duì)金融、財(cái)稅、家庭財(cái)富、就業(yè)、基礎(chǔ)設(shè)施、地方債的影響大。

其六是著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，穩(wěn)房?jī)r(jià)，意味著房地產(chǎn)新一輪政策救市箭在弦上、指日可待，這為2026年房地產(chǎn)政策指向了明確的方向，并且政策的力度、范圍、規(guī)模將會(huì)有所加大，存量、增量的房地產(chǎn)政策強(qiáng)度會(huì)有所上升。

其七是房地產(chǎn)政策目標(biāo)明確，短期穩(wěn)樓市托底，中長(zhǎng)期促轉(zhuǎn)型。其中政策短期目標(biāo)是穩(wěn)樓市，房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)，托底房地產(chǎn)市場(chǎng)，中長(zhǎng)期目標(biāo)是促轉(zhuǎn)型，為房企、行業(yè)的轉(zhuǎn)型提供政策支撐，即房地產(chǎn)發(fā)展新模式。

其八是因城施策，意味著政策以存量為主，增量為輔，城市執(zhí)行為主體，35城為重點(diǎn)，即支持城市更新城和收購(gòu)存量商品房及收回閑置土地的城市。毫無(wú)疑問(wèn)，市場(chǎng)分化、市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性回升延續(xù)2025年主題線，貫穿2026年房地產(chǎn)市場(chǎng)。

其九是深化住房公積金制度改革，意味著隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的階段性“換擋”，公積金還需要進(jìn)一步擴(kuò)大覆蓋面（對(duì)象）、拓寬使用（用途）范圍。未來(lái)公積金可以更廣泛地用于購(gòu)房、租房、裝修、危舊房改造、城市更新等用途。

其十是加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，意味著新模式的基礎(chǔ)制度加快完善，包括完善人房地錢(qián)聯(lián)動(dòng)機(jī)制和用地出讓、商品房開(kāi)發(fā)、融資、銷(xiāo)售基礎(chǔ)制度、城市更新、推動(dòng)好房子建設(shè)、現(xiàn)房銷(xiāo)售、房屋全生命周期安全管理制度。