成交占比近5年最高！蘇州樓市已經進入別墅主場時間！

近兩年，蘇州土地供應低密化，樓市終于在今年迎來別墅主場時間。

克而瑞數據顯示，2025年至今，蘇州市區別墅成交約33萬㎡，為近三年新高，新房市場成交占比13%左右，也是近五年新高。

所謂供應決定成交。今年蘇州別墅成交占比大幅提升，一方面是別墅供應充足，且形態、產品、價格多樣化，可滿足各類需求。

克而瑞數據統計，今年至今，蘇州市區別墅供應了63萬㎡，這個供應量相當于2023、2024兩年的供應總和了。

別墅供應大增，給到購房者的一個信號就是，當下低密產品是市場主流，買別墅更能抓住不確定時代的確定性價值。

另一個信號就是，各地段、各產品形態、各總價段的別墅產品都有充足供應，需求適配度越來越高了，購房者可以好好挑一挑了。

預算有限但偏好有天有地生活的客戶，可以選擇非核心板塊別墅；追求城市繁華且購買力強的客戶，核心板塊不乏別墅新產品。

所以我們看到，今年蘇州擁有高去化率的別墅項目，既有雙湖、吳中城南等板塊的高總價新產品，也有太湖科學城、太平等板塊的高性價比別墅項目。

今年蘇州別墅成交占比大幅提升，另一個原因是別墅產品力加速提升，承接了大部分新房高改需求。

近些年住宅產品迭代非常迅猛，每個有追求的房企幾乎都在拼命卷低密產品力，尤其是別墅。

一方面，別墅硬件配置越來越高。

近兩年入市的別墅，從小區大門、園林造景、建筑立面、會所車庫到公區精裝、室內裝標等，都比傳統的別墅項目躍升了一大截，材料的投入運用與藝術效果呈現越來越成熟，情緒價值滿足也不再局限于“別墅是身份的象征”了。

另一方面，戶型產品力提升明顯。

別墅吸收了大平層的優勢，基本都做到了三面寬朝南，匹配大落地玻璃窗和大面積露臺、花園等，加倍提升了人居舒適度。

附贈率越來越高，提高利用率的同時也大幅提升性價比。

別墅這種業態本就以高附贈著稱，當下的新產品，實得率更是逆天。根據我們的統計，當前蘇州別墅的最高實得率已經達到了245%，堪稱“買一送一還不止”。后入市的新項目為了吸引購房者，只得或主動或被動地加入這場高附贈“軍備競賽”，實得率只得越來越高。

房企全面提升別墅品質，又嚴控總價門檻，讓別墅這類原本獨屬于富人的產品業態也具備了“高質價比”優勢，保障了今年蘇州別墅市場的熱度。

今年蘇州別墅市場熱度高，主要是由聯排、獨棟這兩類業態撐起的，尤其是聯排別墅。

克而瑞數據顯示，今年至今，蘇州市區別墅共計成交約1490套，成交量最大的聯排別墅備案了470套，近三年成交數據最高，占到整個別墅市場的31%以上。

換句話說，今年蘇州人買別墅，每3人中就至少有1個人買的是聯排別墅。聯排別墅更得高改圈層的青睞，可見一斑。

相比于疊墅、雙拼、獨棟等其他類型的別墅，聯排的核心優勢就是做到了性價比與居住體驗的平衡。因此，今年蘇州的現象級別墅項目，聯排產品都是成交主力。

環顧蘇州市區，太湖科學城板塊的「芳菲瀾院」，正是聯排別墅的經典代表。

芳菲瀾院為蘇高新集團與招商建管的聯袂之作，同時延續蘇高新集團匠心筑造的低密墅境序列“瀾院”。

該樓盤充分利用約1.0低容積率優勢，打造了建面約270-300㎡聯排院墅，不僅滿足了高端客群對庭院生活的向往，更以現代的設計理念和精工品質，與板塊“面向未來”的創新氣質相契合。

◎芳菲瀾院效果圖

建筑立面設計上，大面積玻璃與香檳金線條相得益彰，保留了宋風建筑的素雅溫潤，同時摒棄傳統中式繁復的形式，塑造更為輕盈流暢的飛檐形制。

◎芳菲瀾院實景圖

戶型設計上，大面寬、多套房、南北雙入戶等核心優勢，突出了院墅產品的人居體驗，又通過私家花園、多層雙露臺等附贈空間，加倍提升產品實得率，也為高凈值客戶塑造了尊崇的歸家禮序、融于自然的立體生活場景以及通透舒適的人居環境。

◎芳菲瀾院實景圖

值得一提的是，該樓盤還嚴苛踐行“智能建造+智慧品質+全生命周期”新一代住宅建設導則，筑造蘇州新區智慧化墅區封面。

其次，相比于周邊競品和蘇州其他同業態項目，芳菲瀾院也是一次教科書級的全維度迭代。

重奢府門師法蘇州園林，約88米超長界面勾勒出大宅府邸的尊崇感。酒店式環島落客區、奢石與古松的藝術搭配，共同營造出繁華與靜謐的歸家儀式。

◎芳菲瀾院實景圖

社區造景方面，芳菲瀾院以網師園為藍本，營造出了“一軸三園六坊十一巷”的景觀格局。

汲取蘇州眾園之精髓，項目打造了約180㎡靜奢水院。疊水、黑松、原石、景亭錯落有致，寫意東方美學韻味十足。

坊巷經緯交織，步步成景，重現出了蘇州人家靜街深巷、古樹高墻的雅致意境，為蘇州高凈值客群構建出了一個可行、可游、可望、可居的精神棲居地。

◎芳菲瀾院實景圖

時值年末，正是今年蘇州別墅市場的活躍期。

從市場供需來看，蘇州核心區低密宅地供應持續收緊，別墅產品的稀缺屬性進一步凸顯；結合年末房企沖刺業績的節點，部分項目釋放出更具性價比的置業條件，形成短期購房窗口期。

芳菲瀾院憑借其優越的生態人居環境、低密的產品業態、成熟優質的產品設計，在當前蘇州別墅市場中具備強競爭力。對于有高端改善需求、追求居住舒適度與資產保值性的購房者而言，年末市場窗口期是個值得抓住的置業機會。