樓市出現“膝跳反射”，要有變化了！

趴窩一年的樓市，在年底收官之前出現了“膝跳反射”。

把幾個現象放一起看，能明顯感覺到：

樓市又走到一個關鍵時刻了。

政策端的反應最直接。

全年沒等來全國層面的救市政策，12月“明的暗的”都來了。

>> “小作文”透露的“房貸國補”，讓市場興奮了一把。

貼息1%雖不治本，但實屬有效政策。

房貸利率是救市的最后一步，拼刺刀。

房子說到底與金融無法脫鉤。

最后一步不好邁，因為要真金白銀的掏錢。

可一旦走到這步，就意味著這一輪下跌周期接近尾聲了。

>>經濟工作會議，透露了明年政策基調。

對比用詞，看態度：

2025年：持續用力推動房地產市場止跌回穩

2026年：著力穩定房地產市場

今年樓市“高開低走”，四季度更是“加速低走”。

若無政策干預，慣性會延續到明年一季度，這又與“穩定”相悖。

所以會用“點到為止”的階段性政策托一下市場，防止進一步大跌。

限時限量的貼息，以及LPR的下調，確實是合理政策。

>> “現房銷售”繼續試水。

12月深圳福田出讓了一宗宅地，樓面價4萬2，溢價65%，全部實行現房銷售。

這是近年來深圳第二宗要求全部現房銷售的宅地。

短期政策用金融，長期政策靠制度。

經濟工作會議也再次提到“加快構建房地產發展新模式”，明年現房銷售政策可期。

包括天津在內的很多城市都已在研究，將適時推出。

二手房是先行指標，業主是個體心態，反應最快。

他們的預期，往往能微觀反映行情變化。

這個階段，二三四線城市已經跌麻，重點看一線城市，是風向標。

>> 第一個現象：二手房掛牌量減少。

這是房價要觸底的表征。

上海和北京，近期掛牌量都降了大約10%。

天津11月新增掛牌比10月降了3%。

很大原因是業主不賣了，無法接受繼續降價，已超心理承受范圍。

因為租金回報率已經大幅增長，不少業主由賣轉租。

上海大中介的租賃開單量創近五年新高。

天津也如此，市區幾十萬的老破小，從房東主觀上已不支持再下跌。

>> 第二個現象：跌出性價比后，成交量起來了。

11月，上海二手房成交量翹尾，比10月漲24%，創下今年5月以來新高。

低總價房源成交開始活躍，300萬以內二手房成交占比高達60%，連續三個月增長。

都是急跌下來的，房價安全墊較高。

北京上地一帶，兩三百萬的房源年底大放量，曾經也都是四五百萬的總價。

天津二手房也抬頭，11月比10月成交量漲了7%。

不管是以價換量，還是剛需積壓式的爆發，總之樓市不再冰凍，而是有實實在在的成交。

>> 第三個現象：一線城市房價急跌。

今年北京房價急跌，部分小區房價已回到2016、2017年（北京房價高點是2022年）。

一線城市若深跌，這輪樓市基本就接近底部了，必然倒逼出有效救市政策。

天津大部分區域房價已回2015年。

河西、南開作為房價第一梯隊，也快接近2015年的價格了。

這是房價觸底的指標之一（因為2015年后房價暴漲）。

和平是獨立行情，跟著北京走。

二手房的這些變化，還不足以讓樓市質變，但能潛在表明，樓市開始向好的方向轉變。

今年沒出大政策，情緒上沒hold住，下半年跌的比較多。

樓市的變化，是靠微觀現象融合積蓄而來的力量，沒有明確的分水嶺。

2025年樓市幾乎“貼底”，2026年不會反轉，但會緩跌。

短期承壓，跌幅可控。