普法時刻 | 違約責任過重？法院判決：扣留保證金，剩余租金須返還

來源：陜西法制網

案件回顧

2022年9月，原告甲公司與被告乙公司簽訂《房屋租賃合同》，約定甲公司承租乙公司位于西安市高新區的一處辦公用房，租期三年。

合同履行過程中，甲公司因經營調整需提前退租，于2024年3月向乙公司發出《終止履行通知書》，要求解除合同并自愿承擔合理違約責任。但雙方就保證金返還及違約金承擔問題產生爭議：甲公司認為合同約定的“保證金不予退還”與“支付兩個月租金作為違約金”存在責任重復、過重的問題，請求法院調整；乙公司則堅持按合同約定主張全部權利，拒絕返還保證金及剩余租金。協商無果后，甲公司訴至西安雁塔法院。

法院審理

法院經審理查明，雙方合同明確約定，若甲公司單方解除合同，租賃保證金不予退還，且需賠償當期兩個月租金的損失。甲公司于2024年3月15日完成房屋交接，并已支付租金至同年3月31日。乙公司辯稱，甲公司違約行為導致房屋空置一年，造成重大損失，應按合同約定承擔全部責任。

法院認為，合同雖約定違約責任形式，但《中華人民共和國民法典》允許當事人在違約情況下合理主張權利，同時要求守約方采取適當措施防止損失擴大。本案中，乙公司在甲公司退租后未及時重新招租，直至2025年3月才將房屋出租，存在放任損失擴大的情形。此外，合同約定的保證金與違約金性質相似，疊加適用可能顯失公平。

綜合考量違約情節、實際損失及公平原則，法院判決乙公司扣除全部保證金，同時判令乙公司返還剩余租金24774.19元。

法官說法

合同自由并非絕對，需以公平原則為邊界。根據《中華人民共和國民法典》第五百六十六條，合同解除后，違約責任應與實際損失相適配。若約定責任過重，法院可依職權調整，避免一方承擔超出合理范圍的損失。本案中，法院既尊重合同約定，又兼顧違約方過錯程度和守約方減損義務，對重復性違約責任予以合理限縮，體現了司法對公平原則的維護。

法官進一步強調，商業活動中，當事人應秉持誠信原則，違約方需承擔相應責任，但守約方亦應及時止損，避免資源浪費。本案判決既保護了守約方的合法權益，也引導市場主體理性履約，對規范租賃市場秩序具有積極意義。

供稿| 西安雁塔法院

作者| 張婧媛

編輯| 李娟

責編| 雪云

審核| 姚啟明