左右互博，中海的考驗來了

文/上海進深 嚴明會

中海云邸玖章“中區”來了？

拿地三周后，楊浦區定海社區N090602單元K8-03地塊（定海路街道142街坊）商品住宅項目規劃設計方案公示。

項目擬建5棟15-17F小高層住宅，每棟樓首層局部架空，總高11F的保障房位于3號樓東單元。

1#、3#、5#、6#樓均有連廊，一梯兩戶配置；唯一沒有連廊的2#樓預計是樓王大戶型，位于小區中軸線上，一梯一戶配置。

從樓棟輪廓來看，預計會有多陽臺。

小區人車分流，人行出入口位于西側的貴陽路上，機動車出入口位于北側的波陽路上，該側還設置有臨時上下車停車位。

11月24日，上海第九批次土拍中，中海以約21.77億元的底價競得楊浦區N090602單元K8-03地塊，成交樓板價6.88萬元/㎡，地塊無中小套型比例要求，裝修標準不低于4000元/㎡。

該地塊容積率2.28，建筑面積約3.17萬方。位于楊浦濱江南段，距離12號線隆昌路站和愛國路站均在1公里內，與內環線、中環線的直線距離分別約1.8公里、800米，離黃浦江岸也不到800米。

這塊地位于中海云邸南區和北區之間。

去年10月，中海競得地塊北側的G2-5地塊、K2-04地塊，成交樓板價6.92萬元/㎡，溢價率2.32%，即中海云邸玖章北區所在地塊。

去年11月，南側的K8-05地塊同樣由中海競得，成交樓板價約7.33萬元/㎡，溢價率16.33%，即中海云邸玖章南區所在地塊。

地塊的建設單位為“上海海瑧房地產有限公司”，與中海云邸玖章同屬一個項目公司，法定代表人劉慧明，此人是中海華東區域總經理。

新地塊未來可能繼續沿用“云邸玖章”系列名稱，若四個子地塊聯合開發，將有助于攤薄該系列的整體拿地成本。

至于最終是整合為統一社區，還是各自獨立運營，仍需視開發商后續規劃而定。

目前在規劃圖中，新地塊與云邸玖章南區是沒有連接的。

中海若是按新規打造項目，加上地價成本相對較低，有可能會背刺南區和北區房源，這對中海也是個考驗。

周邊競爭樓盤較多，除了中海云邸玖章之外，在售新盤還有縵云上海、中建壹品·外灘源著、保利譽濱江等。

中海云邸玖章，這個曾經三開三罄的楊浦濱江紅盤，如今也不得不直面市場壓力，項目認購率從巔峰時期的240%高位腰斬至120%。

云邸玖章南區在今年4月、6月、10月、11月此次開盤，推出417套房源，目前已售262套，去化率63%。

北區在今年6月推出105套房源，已售78套，去化率74%。

11月22日，該區86套房源過會，推出1#樓104㎡房源，均價10.5萬/㎡，也是該項目入市最便宜的一批了，最終收獲50組有效認籌，于12月5日開盤。

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