房屋律師：買房談好價格又反悔，定金還能要回嗎

（為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）

一、案情介紹

2024年5月31日，王先生（買方）與劉先生（賣方）在甲房產經紀公司居間下，就一號房屋簽訂《定金協議書》，約定：

房屋總價 1490萬元；

王先生當日支付定金 5萬元；

雙方須在1日內簽署正式《北京市存量房屋買賣合同》；

協議特別約定：若因“協議未約定事宜”無法達成一致，導致合同未簽，則不視為違約，定金應退還。

簽約前，王先生曾通過中介提出：“加車位總價1600萬”，后實地查看車位后認為“位置差、太窄”，明確表示不加車位，仍按1490萬談。中介也確認：最終談妥的1490萬元不含車位。

然而，在準備簽署正式合同時，王先生突然提出六點異議，其中核心一條是：“合同寫明不帶車位，但當初談的是帶車位”。賣方劉先生回應：從未承諾送車位，1490萬就是凈房價。

雙方就此僵持，未能簽署買賣合同。隨后，劉先生將房屋另售他人。王先生起訴，要求返還5萬元定金。

二、裁判結果

法院判決：駁回王先生全部訴訟請求，5萬元定金不予退還。

三、法院說理

法院認為：

“是否含車位”屬于定金協議已約定內容

微信記錄清晰顯示，雙方在簽定金協議前已明確：1490萬元為不含車位的凈房價。因此，“車位問題”不屬于協議第五條所指的“未約定事宜”。

買方單方變更交易條件，構成違約

王先生在簽約時突然要求“1490萬必須含車位”，實質是提高賣方義務，屬于對原約定的實質性變更，賣方有權拒絕。

舉證責任在原告，但證據反證其違約

王先生未能證明“1490萬含車位”的約定存在，反而其聊天記錄自認“不想要車位”“還是那個價”，印證了原約定不含車位。

定金罰則適用：違約方無權索回

因未能簽約系王先生單方反悔所致，依《民法典》規定，其作為違約方，無權要求返還定金。

四、律師提示

定金≠訂金，違約即沒收

“定金”具有擔保履約功能，一旦違約，無權要求返還；而“訂金”可退。簽約時務必看清用詞！

口頭承諾難維權，一切以書面為準

即使中介說“可能送車位”，只要未寫入定金協議，法院只認白紙黑字。

“未約定事宜”有嚴格限定

只有協議中完全未提及的新問題（如戶口遷出時間、學區名額等），才適用“協商不成可退定金”條款。

簽約前反復變卦，風險自擔

談好價格又臨時加條件，極易被認定為惡意磋商，不僅定金打水漂，還可能被訴締約過失。

中介溝通記錄=關鍵證據

本案勝負關鍵在于微信聊天記錄。建議購房者全程保留與中介、賣家的文字溝通。

北京房產律師提醒：

高價購房，切勿“先付定金再細談”。