怎么賣？三期調(diào)規(guī)增加陽臺后，住總清樾府二期取證了

北京進深 徐迪 12月16日，住總昌平新盤清樾府二期取證。

清樾府包括三幅住宅地塊：東南0013號地為一期，東北0004號地為二期，西北0006號地為三期。

本次取證的是東北角04號地塊，住宅總建面3.47萬㎡，共16棟樓304戶。

產(chǎn)品為四層洋房，主力戶型126-143㎡四居，少量86-103㎡三居。

預(yù)售均價5.6萬元/㎡。其中單價最高的一棟為15#樓，建面約142㎡，頂層房源預(yù)售價達到6.16萬元/㎡。

住總清樾府所在地塊成交于2024年2月23日，住總房地產(chǎn)以底價35億元摘得，折合樓面價2.35萬元/㎡。

項目開發(fā)主體為住總房地產(chǎn)全資子公司北京佰昌房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，法定代表人、董事長為宋磊，項目公司總經(jīng)理為趙會濤。

清樾府占地面積約11. 57萬㎡，容積率1.2，總建面約14.02萬㎡。

規(guī)劃62棟住宅，共1392套房源，分為三期開發(fā)。

一期于去年7月取證入市，共416套，預(yù)售均價5.6萬元/㎡。

目前網(wǎng)簽213套，去化過半；成交均價4.3萬元/㎡，約為指導(dǎo)價77折。

一、二期產(chǎn)品戶型相同，均為建面86-143㎡三居四居，層高3米+。

全洋房產(chǎn)品，南向通面寬飄窗贈送，端戶還有大面積側(cè)邊飄窗；

北向送設(shè)備平臺，不可封閉。

整體得房率在80%以上。

“好房子”新規(guī)發(fā)布之前，清樾府的贈送面積也算可圈可點。

以86㎡起步戶型為例，三房兩廳雙衛(wèi)，南向飄窗3.5㎡全贈送，北向設(shè)備平臺也有將近3㎡。

但是這種狹長戶型，普遍存在客廳太大，臥室過小的問題。

整體看起來，南向兩開間占了近40㎡的面積，客餐廳22.5㎡，主臥超15㎡；

其余40多㎡被隔斷成6塊小空間，包括廚房8㎡、玄關(guān)4.3㎡，還有個3.3㎡的家政間，公共衛(wèi)生間4㎡；

北向的兩個房間，東邊的小臥室7㎡；西邊的書房只有6.6㎡。

10月23日，三期06地塊調(diào)規(guī)。

南向一部分飄窗改成了內(nèi)嵌式陽臺，進深1.2米/1.5米/1.8米不等。

從總平圖來看，大部分房源的陽臺進深都在1.5米，加上邊戶飄窗和北向設(shè)備臺，得房率較一期將有大幅提升。

此外，公區(qū)方面也做了優(yōu)化設(shè)計，增加鄰里中心、架空層、風(fēng)雨連廊等好房子配置。

指導(dǎo)價相同的情況下，對一、二期的500多套在售房源去化影響很大。

調(diào)規(guī)是順應(yīng)好房子趨勢而為，但也是不得不為。

三期是規(guī)模最大的一塊地，地上建面6.95萬㎡，共26棟，共672戶。

一期賣了一年多，經(jīng)歷過數(shù)次降價，今年年初還推出過3.8萬/㎡的特價房，但截至目前還有200多套房源沒網(wǎng)簽。

現(xiàn)在二期的300多套也將入市。有三期的好房子產(chǎn)品珠玉在側(cè)，二期也只能打“性價比”牌。

問題是，一期的成交均價與指導(dǎo)價相比，已經(jīng)打到了77折，二期的降價空間實在不算充裕。

去年，住總集團擬對住總地產(chǎn)、住總置業(yè)進一步實施重組整合，擬由開發(fā)公司吸收合并置業(yè)公司，將置業(yè)公司現(xiàn)有房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)歸并到開發(fā)公司統(tǒng)一管理。

除了合并大動作，住總還上新了多個新盤，除清樾府外，還有山瀾賦、國祥星宸、青年ONE、芳華里、國祥譽等。

這些項目多布局于昌平、密云、順義、延慶等郊區(qū)。部分樓盤由于區(qū)域熱度較低、競品較多造成分流等因素，導(dǎo)致項目去化不佳。

一些遠(yuǎn)郊盤，不得不打起“降價換量”的策略。

今年上半年，住總地產(chǎn)陷入了“增收不增利”的困境。

它的營收從2024上半年24.99億元上漲至2025上半年的27.63億元；凈利潤則從去年同期的1.46億元下降至今年上半年的6600.97萬元，同比減少超54%。

去年，住總地產(chǎn)一共拿了3宗地。但今年直至9月初，才與城建發(fā)展、北京建工聯(lián)手，以底價29億元拿下豐臺岳各莊地塊。

新項目上，住總持股比例僅有10%。

作為京城中小型房企，住總地產(chǎn)存量項目規(guī)模不大。截至2025年3月底，該公司并表口徑商品房剩余可售面積52.03萬平方米。