8400家債權人、1470億債務——千億房企如何實現(xiàn)“絕地重生”？

金科股份12月15日晚間官宣完成司法重整。這是房地產行業(yè)迄今為止規(guī)模最大的重整案，涉及1470億元債務、超8400家債權人。歷經(jīng)兩年半，金科成功化解風險，避免破產清算，為行業(yè)風險化解提供市場化、法治化新路徑。

NO.1 | 壹

司法重整破冰：三維模式破解債務困局

金科股份的司法重整案例成為房地產行業(yè)風險化解的標志性事件。其重整方案的核心在于“司法重整＋戰(zhàn)投賦能＋業(yè)務轉型”的三維模式，通過多元手段系統(tǒng)性解決債務問題。

重整計劃中，金科股份引入產業(yè)投資人，實現(xiàn)戰(zhàn)略重構。重整投資人已全額支付26.28億元投資款項，并通過資本公積轉增股本方式產生約52.94億股股票，順利劃轉至指定賬戶。普通債權清償率從破產清算情況下的3%提升至22.36%，顯著保障了債權人利益。

政府在此過程中發(fā)揮了關鍵作用。重慶市成立金科工作專班，協(xié)同法院、監(jiān)管部門對公司進行全面督導。金科股份在公告中強調，司法重整避免了破產清算厄運，實現(xiàn)了不同債權主體之間的公平清償。

從行業(yè)視角看，金科股份的重整成功反映了房企債務重組模式的根本轉變。此前，房企違約前期一般以協(xié)商展期為主，而當前已轉向以實質性削減債務規(guī)模為核心的深度重組?？硕饠?shù)據(jù)顯示，這種轉變有助于系統(tǒng)性解決債務問題，加速風險出清。

除金科外，融創(chuàng)中國、碧桂園等房企也實現(xiàn)債務重組突破。例如，融創(chuàng)中國通過“強制可轉債”覆蓋約95.5億美元境外債務，開創(chuàng)全部美元債轉股先河。這些案例表明，司法重整正成為房企化解風險的重要工具。

金科股份的新一屆董事會成員構成體現(xiàn)治理革新，集結了AMC、產業(yè)運營、金融資管等領域的專業(yè)人才。董事會明確企業(yè)轉向以存量資產盤活、代建運營為主的輕資產路線，這契合行業(yè)從“高杠桿擴張”向“精細化運營”的轉變趨勢。

重整過程中，金科優(yōu)先保障“保交樓”資金，通過引入戰(zhàn)略投資人盤活12個停工項目，交付房屋超2萬套。這一實踐表明，司法重整可成為化解爛尾樓問題的有效工具，增強購房者信心。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，截至目前，已有21家出險房企完成境內外債務重組或重整獲批，累計化債規(guī)模約1.2萬億元。金科案例為這些企業(yè)提供了重要參考，尤其是對債務規(guī)模龐大、債權人結構復雜的房企。

NO.2 | 貳

行業(yè)影響：風險化解梯度推進與轉型示范

金科股份重整成功對房地產行業(yè)產生深遠影響。其價值不僅在于企業(yè)自身重生，更在于為行業(yè)提供了市場化、法治化化解風險的可行路徑。

從積極影響看，金科重整開創(chuàng)了司法重整模式，避免破產清算的連鎖風險。通過“現(xiàn)金+股票+信托受益權”的綜合清償方案，金科將1470億元債務的普通債權清償率顯著提升，成功保留企業(yè)經(jīng)營價值。這一模式為其他房企提供參考，特別是在平衡各方利益、減少社會穩(wěn)定沖擊方面。

重整后的金科明確轉型為“不動產綜合運營商”，聚焦投資管理、開發(fā)服務、運營管理、特殊資產處置四大業(yè)務板塊。這一轉型方向契合行業(yè)從“高杠桿擴張”向“精細化運營”的轉變趨勢，為房企提供脫離傳統(tǒng)開發(fā)模式的新思路。

在合肥，金科擁有多個項目，如金科博翠天辰、金科廬州樾等，這些產品曾獲得市場好評。金科物業(yè)也收獲不少業(yè)主認可。重整成功有助于這些項目的穩(wěn)定運營，維護業(yè)主權益。

市場信心修復方面，金科向市場傳遞了清晰信號：戰(zhàn)投引入不是簡單注資，而是植入全新經(jīng)營邏輯。這對于當前信心不足的房地產市場具有積極意義。隨著重整機制成熟、AMC等專業(yè)力量深度參與，行業(yè)正逐步擺脫債務泥潭。

然而，行業(yè)化債仍面臨結構性挑戰(zhàn)。不同企業(yè)資質差異導致的“分化紓困”將成為常態(tài)。部分三四線城市爛尾樓項目因缺乏投資價值，可能難以吸引戰(zhàn)略投資人，這要求政策與市場環(huán)境協(xié)同支持。

從政策層面看，中央經(jīng)濟工作會議提出“著力穩(wěn)定房地產市場”，金科重整成功是政策落地的積極成效。隨著政策底線從“風險焦點”回歸“民生本質”，房地產行業(yè)向高質量發(fā)展轉型的步伐加快。

NO.3 | 叁

結語

金科股份重整成功是起點，但企業(yè)轉型和行業(yè)風險化解仍面臨挑戰(zhàn)。未來需關注轉型業(yè)務的盈利模式、債權人利益平衡及政策環(huán)境支持。

首先，轉型業(yè)務盈利模式尚不清晰。金科計劃切入的特殊資產市場雖規(guī)模龐大，但競爭激烈且對專業(yè)能力要求高。2025年上半年，金科營收同比下滑85.28%、凈利潤虧損擴大97.91%，反映轉型初期的市場適應性挑戰(zhàn)。企業(yè)需快速建立核心競爭力，避免“轉型困境”。

來源：合肥樓市航拍

其次，債權人利益平衡難題待解。盡管重整方案提升清償率，但大額債權人實際受償受股價波動與信托受益權價值影響。

行業(yè)復制需政策與市場環(huán)境支持。金科重整成功依賴于地方政府協(xié)調、戰(zhàn)略投資人注資及不良資產處置需求。但不同地區(qū)政策力度、投資人信心及市場容量存在差異，其他房企效仿可能面臨資源獲取困難。

對于金科股份，新董事會需推動治理革新，確保戰(zhàn)略轉型落地。企業(yè)轉向輕資產路線，需提升運營效率，盤活存量資產。同時，“保交樓”任務仍需持續(xù)資金投入和管理優(yōu)化。

從行業(yè)整體看，風險出清進程加速，但房企需警惕“重形式輕實質”的模仿。真正通過專業(yè)化運營與市場化機制實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展是關鍵。政策層面需繼續(xù)優(yōu)化，支持房企良性退出和轉型。