資產(chǎn)評估價被指明顯偏低引爭議，涉事機構(gòu)兩度被列入經(jīng)營異常名錄

這家評估機構(gòu)評估過程中遺漏了我名下公司的多項重大資產(chǎn)?！苯?，德輝（香港）投資發(fā)展有限公司（下稱“德輝公司”）負責(zé)人袁先生向深圳商報·讀創(chuàng)客戶端反映，其因一宗6000萬元債務(wù)糾紛，被法院強制執(zhí)行名下一企業(yè)51%的股權(quán)，但該股權(quán)被評估價僅為876.65萬元，與實際資產(chǎn)嚴重不符，且該評估機構(gòu)今年兩度被列入異常經(jīng)營名單。他已向多部門反映并提出暫停拍賣及執(zhí)行異議，但未果。12月20日，其股權(quán)即將迎來第三次司法拍賣。

評估價被指遠低于實際資產(chǎn)價值

記者梳理相關(guān)材料發(fā)現(xiàn)，上述拍賣源于一宗民間借貸案件。據(jù)袁先生介紹，早年其控制的相關(guān)主體與出借方簽訂借款合同，借款金額為6000萬元，合同中對借款期限、利息及違約責(zé)任作出明確約定。后因其借款未能按期清償，引發(fā)訴訟。

袁先生敗訴后，案件依照程序進入執(zhí)行階段。根據(jù)判決書，廣東華易機械有限公司通過合法途徑受讓了上述6000萬元債權(quán)，成為新的申請執(zhí)行人，并向法院申請強制執(zhí)行拍賣袁先生名下一企業(yè)鷗富實業(yè)（深圳）有限公司（下稱“歐富公司”）51%的股權(quán)。

執(zhí)行過程中，法院將執(zhí)行標的鎖定為德輝公司持有的鷗富公司51%股權(quán)，并依法委托第三方評估機構(gòu)深圳市樽信行資產(chǎn)評估土地房地產(chǎn)估價有限公司（下稱“樽信行公司”）對該股權(quán)進行價值評估，為后續(xù)司法拍賣提供定價依據(jù)，用于清償債務(wù)。

爭議的核心，集中在股權(quán)評估價及后續(xù)拍賣環(huán)節(jié)。

袁先生稱，2025年3月13日，該評估公司出具了深樽信行評報字【2025】第03005號評估報告，報告內(nèi)容為鷗富實業(yè)（深圳）有限公司51%的股東部分權(quán)益價值資產(chǎn)評估價（下稱“評估報告”）。根據(jù)評估報告，袁先生其名下德輝公司持有的鷗富公司51%的股權(quán)評估價約為876.65萬元。

據(jù)悉，該股權(quán)首次拍賣以613.65萬元起拍價進行公開拍賣，因無人競拍流拍。在二次拍賣過程中，雖出現(xiàn)競買人以8983萬元成交，但隨后因競買人悔拍，交易未能完成。袁先生透露，其該股權(quán)將于本月20日進行第三次司法拍賣。

但袁先生代理律師在提交給法院的執(zhí)行異議書中指出，該評估機構(gòu)僅依據(jù)財務(wù)報表賬面值進行評估，未對公司實際控制或享有權(quán)益的多項核心資產(chǎn)進行評估，明顯脫離真實價值。

根據(jù)異議材料，被認為遺漏的重大資產(chǎn)主要包括：深圳龍崗區(qū)又一村酒樓3154.4㎡綜合用地；翠楓豪園二期460個地下停車位；布吉大靚村、石龍村征地項目（約18.9萬㎡商住用地）；布吉水徑石場整治項目，已認可補償款；持有深圳市鷗富創(chuàng)展投資有限公司10%股權(quán)，對應(yīng)權(quán)益一棟酒樓及16間商鋪（建筑面積6491.08㎡）。

袁先生稱，上述資產(chǎn)若被納入評估范圍，涉案51%股權(quán)的實際價值將遠高于評估報告的金額。他表示，毆富實業(yè)涉及多處不動產(chǎn)、配套物業(yè)及潛在開發(fā)權(quán)益，按照市場測算，其51%股權(quán)的合理保守市值應(yīng)在10億元以上。

值得注意的是，圍繞評估爭議，深圳市資產(chǎn)評估協(xié)會亦曾介入。2025年6月，深圳市資產(chǎn)評估協(xié)會曾對該評估報告出具評審函，建議暫緩涉案股權(quán)拍賣，并對評估報告進行重新評估或補充評估，以避免評估結(jié)論失真。但該建議未被采納，拍賣程序仍按原評估結(jié)果繼續(xù)推進第三次拍賣。

“我們并非拒絕還款，也有足夠的資產(chǎn)被執(zhí)行，而是希望在一個更加完整、客觀的評估基礎(chǔ)上執(zhí)行，評估報告應(yīng)該客觀合理，保護我的合法權(quán)益?！霸壬鷱娬{(diào)，如果成功拍賣，他經(jīng)營長達三十年的民營企業(yè)或?qū)⑾萑肜Ь?，甚至倒閉。

袁先生表示，他已多次向執(zhí)行機關(guān)提交執(zhí)行異議并請求重新評估申請，但目前未獲得實質(zhì)性回應(yīng)。袁先生同時向深圳市財政局舉報了樽信行公司涉嫌"違法評估，虛假出具證明文件的行為"的材料，反映評估機構(gòu)可能存在的資質(zhì)不足及程序違規(guī)等問題，目前案件已獲受理。

記者就袁先生反映的“評估企業(yè)資質(zhì)存疑及評估價與實際資產(chǎn)‘嚴重不符’”等情況聯(lián)系深圳中院有關(guān)部門，截至發(fā)稿，深圳中院有關(guān)部門尚未就評估機構(gòu)資質(zhì)及評估價異議等情況進行回應(yīng)。

一名從事資產(chǎn)評估的業(yè)內(nèi)人士向記者表示，司法執(zhí)行中，法院通常通過已備案的評估機構(gòu)資源庫，以隨機抽取等方式遴選評估機構(gòu)，程序上強調(diào)中立與規(guī)范。若當事人對評估結(jié)果存在異議，仍可依法主張救濟權(quán)利。

該人士指出，當事人可向評估機構(gòu)所在地的行業(yè)主管部門或行業(yè)協(xié)會，如房協(xié)、土協(xié)、主管財政部門反映情況，要求重新給予評估，并可申請專家鑒定，必要時再請第三方評估機構(gòu)再次評估。

此外，評估報告除結(jié)論部分外，還包括技術(shù)報告，重點在評估方法、參數(shù)選取及可比案例是否合理。若存在方法失當或重大資產(chǎn)遺漏，當事人可據(jù)此依法維護自身合法權(quán)益。

評估機構(gòu)今年兩度被列入經(jīng)營異常名錄

本案涉及的評估機構(gòu)為深圳市樽信行資產(chǎn)評估土地房地產(chǎn)估價有限公司。天眼查信息顯示，該公司成立于2015年，注冊資本3萬元，企業(yè)綜合評分47分。

公開監(jiān)管信息顯示：2025年3月24日，該公司因未按期公示年度報告，被深圳市市場監(jiān)督管理局福田監(jiān)管局列入經(jīng)營異常名錄；2025年7月29日，又因“無法通過登記的住所或經(jīng)營場所取得聯(lián)系”，再次被列入經(jīng)營異常名錄。

記者就評估資質(zhì)、方法，評估過程是否遺漏重大資產(chǎn)等情況致電該公司核實，但該公司公開聯(lián)系方式顯示空號狀態(tài)，截至發(fā)稿，未能取得有效回應(yīng)。

律師：評估若遺漏重大資產(chǎn)可能影響執(zhí)行公正

就本案爭議，北京市京師（深圳）律師事務(wù)所律師朱炳佳在接受記者采訪時表示，在司法執(zhí)行中，評估報告是拍賣定價的重要基礎(chǔ)。朱律師指出，若評估過程中存在明顯資產(chǎn)遺漏，可能對執(zhí)行結(jié)果的公平性產(chǎn)生實質(zhì)影響。根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，被執(zhí)行人有權(quán)就評估程序、評估方法及評估結(jié)論依法提出執(zhí)行異議。

“執(zhí)行機關(guān)在推進執(zhí)行效率的同時，應(yīng)兼顧程序正當性?！敝炻蓭煴硎荆舢愖h涉及評估范圍是否完整、評估依據(jù)是否充分，有必要進行實質(zhì)審查，以避免執(zhí)行結(jié)果產(chǎn)生不可逆的爭議后果。他同時建議，相關(guān)各方應(yīng)通過司法程序依法主張權(quán)利，在執(zhí)行階段保持理性溝通，避免矛盾進一步激化。

深圳商報·讀創(chuàng)客戶端記者 黃磊