二手結(jié)構(gòu) | 11月京滬深杭200萬(wàn)元以下低總價(jià)成交占比顯著上升

11月二手房成交環(huán)比回升同比下滑、需求分層顯著，預(yù)判12月核心城市成交低位震蕩。

◎ 文/俞倩倩

2025年11月重點(diǎn)30城二手房成交規(guī)模環(huán)比增14%，前11月累計(jì)同比增幅收窄至3%，二手房成交動(dòng)能持續(xù)放緩。究竟2025年11月二手房市場(chǎng)成交結(jié)構(gòu)有哪些變化？又反映出當(dāng)前客群怎樣的置業(yè)偏好呢？

01

京滬深杭等200萬(wàn)元以下總價(jià)房源
成交占比同比增長(zhǎng)顯著

從二手房成交總價(jià)段來(lái)看，主要呈現(xiàn)出以下特征：

（1）因二手房市場(chǎng)低迷行情，業(yè)主“以價(jià)換量”拋售心理加劇，成交結(jié)構(gòu)中低價(jià)房源占比持增，極致剛需客群基本都被分流至二手房市場(chǎng)。據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，滬深低總價(jià)段即200萬(wàn)元以下2025年11月成交套數(shù)占比同環(huán)比齊增，以上海為例，2025年11月總價(jià)200萬(wàn)元以內(nèi)房源成交套數(shù)占比為49.71%，環(huán)比上升0.99pcts,同比上升13.12pcts；市場(chǎng)份額有進(jìn)一步擴(kuò)大趨勢(shì)。而北京、杭州該總價(jià)段雖然環(huán)比微降，但同比仍增長(zhǎng)8.33pcts和6.67pcts,剛需客群集中度仍在持續(xù)上升。

（2）京滬300萬(wàn)-1000萬(wàn)元中改二手需求全面“塌陷”，這一總價(jià)段同環(huán)比全線“飄綠”，一方面源于新房市場(chǎng)優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品入市對(duì)二手客群分流作用；另一方面。二手“賣舊”鏈條受阻，成交周期拉長(zhǎng)，也使得整體改善客群置換鏈條受阻。

（3）深杭中高改需求面臨階段性復(fù)蘇，據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，深圳2025年11月800萬(wàn)-3000萬(wàn)元總價(jià)段成交套數(shù)占比同環(huán)比齊增，而杭州2025年11月300萬(wàn)-600萬(wàn)元總價(jià)房源成交套數(shù)占比環(huán)比增幅也較為顯著。

02

京滬深70平以內(nèi)仍為成交主力
京滬杭140平舒適性房源占比持增

從二手房成交面積段來(lái)看，京滬深總體呈現(xiàn)出70平以內(nèi)小面積段仍是成交主力，2025年11月成交套數(shù)占比均在3成以上，其中深圳成交集中度仍在上升，70平以內(nèi)小面積段極致剛需成交占比同環(huán)比增幅均超1.2pcts。而北京、深圳70平以內(nèi)小面積戶型占比環(huán)比雖降，但同比保持正增，顯著好于去年同期。

值得關(guān)注的是，北京100-140平，上海140-160平、杭州90-120平、140-180平2025年11月成交套數(shù)占比均呈現(xiàn)同環(huán)比齊增態(tài)勢(shì)，這類產(chǎn)品多為三房/四房設(shè)計(jì)，戶型舒適度較高，可以滿足“一步到位”的自住需求。

03

上海近郊、京深杭核心區(qū)成交占比環(huán)增
上海主力區(qū)域集中度上升

而從成交區(qū)域來(lái)看，上海成交占比持增的多為城市近郊片區(qū)，譬如閔行、浦東；北京、深圳、杭州成交占比持增的多為城市核心區(qū)，諸如北京海淀區(qū)和朝陽(yáng)區(qū)，深圳福田區(qū)，杭州拱墅區(qū)、濱江區(qū)和錢(qián)塘區(qū)，值得關(guān)注的是，上海主力區(qū)域成交集中度上升，據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，深圳浦東和閔行除了是2025年11月環(huán)比漲幅TOP3區(qū)域之外，還是成交套數(shù)占比TOP3區(qū)域。

總體來(lái)看，11月二手房成交規(guī)模環(huán)比增長(zhǎng)14%，同比下降20%，累計(jì)同比增幅收窄至3%，核心城市京滬杭環(huán)比轉(zhuǎn)增，但同比跌幅仍在15%以上。從成交結(jié)構(gòu)來(lái)看，京滬深杭低總價(jià)極致剛需成交占比同比持增；京滬深70平以內(nèi)仍為成交主力，而京滬杭140平舒適性房源占比持增。

預(yù)判后市，我們認(rèn)為，12月京滬深杭二手房成交或?qū)⒀永m(xù)低位震蕩，目前來(lái)看，核心城市二手房?jī)r(jià)仍處在下行周期，短期內(nèi)“以價(jià)換量”趨勢(shì)延續(xù)，中高改小區(qū)能否放量主要取決于新增掛牌量和新房市場(chǎng)優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品入市量影響；而剛需盤(pán)目前仍然以價(jià)格為導(dǎo)向；目前隨著二手房市場(chǎng)逐步過(guò)渡為買(mǎi)方市場(chǎng)，購(gòu)房者在置業(yè)時(shí)往往會(huì)綜合考慮小區(qū)區(qū)位、配套、價(jià)格等因素，選取性價(jià)比較高的小區(qū)，這也意味著區(qū)位偏遠(yuǎn)、功能性缺失的遠(yuǎn)郊老破小交易周期將進(jìn)一步拉長(zhǎng)，除非價(jià)格足夠優(yōu)惠，否則實(shí)難去化。

- The end -

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經(jīng)過(guò)十余年淬煉，克而瑞從行業(yè)數(shù)據(jù)到客戶數(shù)據(jù)，實(shí)現(xiàn)了房地產(chǎn)大數(shù)據(jù)閉環(huán)。依托中國(guó)房地產(chǎn)住宅信息服務(wù)平臺(tái)（CRIC）和中國(guó)房地產(chǎn)資管信息服務(wù)平臺(tái)（CAIC）的支持，克而瑞業(yè)務(wù)覆蓋地產(chǎn)、資管、物管等房地產(chǎn)領(lǐng)域。創(chuàng)新研發(fā)產(chǎn)品CRIC系統(tǒng)、投資決策系統(tǒng)、數(shù)據(jù)營(yíng)銷系統(tǒng)、場(chǎng)景化大屏、柵格土地評(píng)估系統(tǒng)、城市租售系統(tǒng)，CAIC 投管云、資管云、CRIC 物業(yè) AI 等，為大量房企/物企提供了決策依據(jù)。