北京買房：理清思路，購房建議1748

北京章哥，房地產從業20年，通曉業內門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰經驗幫大家答疑解惑。

一

Q:

請教個問題，孩子光華大四，今年秋招拿到了高盛的實習offer。時間是明年一月份到五月份，如果留用的話上班日期是27年二月，或七月，二個日期，可光華保研通過了，孩子認為金融行業讀研沒用，他不想上，想直接上班（如果能留用）。我們家長認為光華讀研還是很難得的機會，以后發展也離不開碩士的學位，想請教您給個意見。

還有我們想有沒有兩頭都能甜的方案，比如26年先讀研一年，然后修學二年，趕上27年7月份去上班，二年后再做打算是繼續上班還是辭職去繼續讀研。或者跟單位商量可以邊上邊學，不知可不可行？

A：

1、哎，您這有點兒凡爾賽啊，待會兒回答您問題吧，我得先揍我家孩子一頓去，要不然感覺對不起八輩兒祖宗。

2、不是金融行業讀研沒用，而是如果家里有資源，那讀研就沒什么用了，耽誤工夫。另外如果目標是進入大投行，那能實現也沒必要讀研了。如果目標不僅是進入大投行，而且還要快速得到較高崗位，那碩研還不夠呢，還得讀博。

3、能力強的讀研也沒多大用，職場證明主要是學歷+資歷+能力。學歷是敲門磚，是能力的最基礎證明，也是讓下屬和同事認可標簽之一。

在自認為資歷不夠+能力普通的時候，提高學歷很重要，要不然沒人服。但如果自認為能力強或可以快速提升，那學歷能入門就得了。

資歷則是補充，可以錦上添花，也是職場的無奈底線。我的學歷是本科，專業等同于木匠，但我上班時也在幾家投資公司兼過職，現在打醬油的公司也算，那我憑的就只有熬出來的資歷唄。

4、反正在我看來，職場大多數都是草臺班子，大公司大廠或大券商也都一樣。學歷能力當然都很重要，但更重要的是先混進圈子再說。

所以如果是我家的倒霉孩子，如果他自認為能在大公司留用，那我是不建議讀研的。除非是確定的提高學歷后能找到更好的崗位，否則這邊際投入未必劃算。學歷可以后補，能力可以提高，資歷可以慢慢兒熬，機會則未必常有。都說選擇比努力重要，但很多時候的選擇其實就是運氣。

5、另外您想到的兩全方案，估計所有人都能想到，但人家用人單位未必同意。金融業是最冷酷最勢利的行業，盈利靠的是零和博弈的掠奪，很難讓無資源無背景的新人占便宜。

對了，不知您是否記得2008年的次貸危機期間，您家孩子或許知道。那年危機爆發時正是秋招+2009春招，但各家投資機構招人的很少，我反正沒聽說一個敢跟我們談條件的，包括博士。現在的危機就算趕不上次貸危機但也差不多，所以考慮好時代背景吧。

僅供參考。

二

Q:

為了孩子小升初，去年12月底在西城榮豐2008買了套小復式，北向，313萬。因為在大興有自住房子，所以想的是孩子上學后也就沒什么用了就賣掉榮豐這套，但一直沒去中介掛牌。但是也在關注房價，今年五月份后一直在降，但最近一兩個月覺得降的特別多。

今天中介給我發信息，說同類型房子成交價格245萬，還是滿五唯一。我們的房子有增值稅，且原值不高，可貸款額度不高，全款客戶不一定好碰。價格上還可能會更低。我沒有去其他中介那兒問成交情況，不知道他說的是否屬實。

再說房租情況。這套房子買的時候帶租約，鏈家省心租，租金每月5100元，鏈家扣掉管理費后到手4600元。今年暑假有同事孩子在對面十四中上學，在那兒租了一套同戶型差不多面積的房子，租賃5800元，是同類型中最便宜的。

我現在的問題是，要不要賣掉？賣了的話虧七八十萬很心疼。不知道明年春天會不會有所好轉？賣多少比較合適？如果賣，錢也就是存銀行了，沒有其他投資方式。如果不賣，也可以考慮孩子初中高中六年在那兒湊活陪讀住著，這樣就不用再租房子了。不過也擔心房子越來越便宜，賠的更多。總之，也請您多理解我們普通人的糾結，畢竟不是小數目。

A：

1、中介說的應該屬實，肯定有這種成交的案例。但既然他們主動給您發消息，說明您的房子和報價對他們是有一定吸引力的，所以才來勾引您。否則在這種成交淡季，如果您的報價很離譜兒，那人家都懶的跟您廢話，反正掛牌的房源有的是。

2、租金不能按您到手的算，就得按租客支付的5100算。那如果您現在的房價是245萬，租售比就是480，租金回報率2.5%，扣除物業費取暖費什么的也至少在2%以上。那說明245萬的報價偏低，這租售比甭說在西城了，在朝陽也就差不多這數兒。

參考東四環外朝青的炫特吧，租金5000的公寓一般50平左右，單價5萬總價250萬。那說明什么？說明榮豐的學區溢價完全跌沒了，您覺得可能嗎？我認為是不可能的，否則就是超跌了。

3、換做是我肯定不長期留著榮豐的公寓，但也肯定不以這245的價格賣掉，明顯吃虧。或者說，現在誰以245萬買您這套房就明顯占便宜了，用朝陽不帶學區溢價的公寓價格，買了西城的占坑兒房。

4、一般來說春天在多數年份會出現小陽春，至少也是成交量上漲。反正要是我就等到春天了，犯不上在年底淡季出手。

5、多少錢合適？西城區的平均溢價率25%，那這套房以245為基礎價格，帶溢價則在245/0.75=326萬。或者說現在西城占坑兒房的租售比在600-700，按650算吧，這套房如果真的能租5100，售價在331萬左右。這是理論上的價格，砸盤的沒譜兒。

6、存銀行，現在五大行最高利息1.5%，國債1.7%。如果245萬賣掉，年化收益4.16萬，每個月3500。所以有更高+穩妥的理財渠道就賣吧，沒有的話還不如收租金呢，反正都被砸的沒溢價了。

7、擔心越來越便宜那怎么辦呢？不擔心利率越來越低嗎？現在部分銀行已經沒有五年期的存款了，最多三年，說明他們都認為利率會持續降低。

反正我還是這話，有高息+穩妥的理財渠道就賣房，實在沒轍的才持房呢。比如像我家這種的，創業沒膽量+理財沒渠道+投資沒機會，只好守著房子收房租，自己都覺得挺沒出息的。

僅供參考。

三

Q:

請問，北京現在有那種國企開發的回遷安置房，70年大產權的，且不限購，但要全款（分三次支付）。優勢是價格低，以南三環來說只有3萬左右，是周邊二手房的六折。

安全性方面是和開發商直接簽合同，房款直接轉入國企的公司賬戶。請問這種房能買嗎？需要注意什么？

A：

1、沃天，這不就是前兩年“雙泉嘉苑”的翻版嗎？不能說完全一樣，但也是惟妙惟肖的抄襲。這幫騙子夠懶的，連廣告都不來點兒創新。這自己上網搜搜吧，主犯好像是判了，財產正拍賣退還呢，幾百萬的買房錢能被退回幾十萬吧，其他的就當買了個教訓。

2、我建議是別貪便宜，天上不會掉餡餅。如果真想買的話也沒什么可注意的，因為您想到的人家騙子也早就想到了，都有成熟的話術和對策。所以就注意個人衛生吧，把脖子洗干凈了就行。另外可以練練手指頭，幫人家數錢的時候利落點兒，別讓騙子們著急。

3、這事兒您不覺著邏輯有問題嗎？回遷房對外銷售是有可能的，但憑什么不限購啊？相當于不接受住建委的監管，甭說國企了，央企也不可能啊，他爸是李剛都沒這特權。

價格低當然是優勢，但也是誘餌啊。如果手續齊全，那人家抵押給銀行也至少六折以上啊，能高價批發的誰會費勁巴拉的低價零售啊？而且還得付出不少的營銷成本，人家開發商傻啊？

就算是零售也得選擇客群吧？直接找本小區的拆遷戶推銷好不好啊？手里都有錢，也了解地段兒和戶型，犯得上大面積撒網的滿世界找買主兒嗎？或者直接賣給哪些基金好不好啊，多優質的資產啊，就算拿著出租也賺翻了。

反正真要是能占便宜就輪不到散戶了，那些能把資產進行金融+證券化的機構會搶著要，即便有風險也花的不是自己的錢。

4、跟開發商簽合同+打款公司賬戶，這有什么意義嗎？能說明什么？難道相親時跟老丈人簽約，然后彩禮交給她姥姥，能證明很安全嗎？

5、其他的不多聊了，我只能說這種騙局在北京都玩兒了20多年了。最好的結果是你交了錢，人家不給房，拖上幾年之后把本金還給您，就當人家發了個無息的理財產品，您給人家提供建設資金了。

中等結果是錢交了也不給房，然后打官司，人家破產清算，最終拿回點兒錢就不錯了。人家一切合法，你們只是經濟糾紛而已，至少沒人犯罪。

最差結果是您交了錢，過幾天告訴您沒房了，但再交點兒錢可以換到東三環。您交錢之后還沒房，再交點兒錢可以換到北三環，最終能一直換成前門樓子。您翻臉說讓退錢，人家給您兩條道兒，一是退個三兩萬的您撤訴，認倒霉就完了。否則您就繼續打官司，退錢的話人家一分錢沒有，因為早準備好替罪羊了，有的是愿意掙坐牢費的。

6、簡單就這情況吧，具體的各種手段有的是，都是您想不到但人家早就玩兒剩下的。

僅供參考。

四

Q:

15年年底在北京豐臺王佐買的自住型商品房，現在還有90萬公積金貸款。目前手頭不多有100個，在考慮是提前還貸，還是首付三成買一個300萬的二套。

目前孩子上學在天津住，短期五年內都不會住，想著買個地段好些好出租未來有增值潛力的，勞煩您幫忙給點建議，哪些小區在選擇范圍內。

A：

1、這問題問的，不太好回答。

2、簡單說就是手里有點兒錢鬧心是吧？那就先讓中介找您說的這種房吧，能撿漏兒就買房，買不到合適的就提前還貸。

或者說如果有穩妥+高息的渠道就投資，無論買房還是股票理財都行。找不到合適的就把貸款還了踏實，要不然老得琢磨這事兒。

3、不過您說的這種房是不好找到的，要求偏高了，只能撿漏兒。因為地段兒好的價格都高，畢竟房產的價值由地段兒決定，都知道地段兒好就沒便宜房子了。反正300萬的選擇不多，基本都是開間兒或有瑕疵的，那就算地段好也意義不大了。

另外出租和升值是兩個市場，出租屬于消費，是計入CPI的，而房價屬于投資，和房租只有關聯性，但很難同步。或者說在預算不太高的情況下，二者通常是相悖的，增值好的租金收益低，收益高的多數都是因為房價漲的慢，這跟股票的市盈率一個道理。

再有一點是北京房價中位數5/600萬，超過這數字為改善房，目標客群對價格相對不敏感，也就容易抬高價格。而總價低的客群以剛需或投資客為主，對價格相對敏感，也就不容易抬高價格。

4、所以您要不先看看其他投資渠道吧，北京房子以后沒什么高收益了，我認為是不可能再來一次2016年的暴漲。而且您這幾個要求也不太好兼顧，只能是多看房爭取撿漏兒了。

僅供參考。

五

Q:

我們是2020年在長陽芭蕾雨買的房子，當時380w，現在還有12w左右貸款。現在在孩子其他區上學，租房住，所以那邊房子用不上了，掛在鏈家了。

現在中介說成交價230w，而且覺得中介一直在逼我們降價，糾結該不該賣，畢竟虧損太多了，而且總覺得小區的房子跌的太多了不正常，您能幫忙分析一下嗎？

A：

1、還有12w貸款，120萬吧？

2、既然不住了，那為什么不租出去啊？是不是裝修太好，感覺一出租就毀裝修了不劃算啊？或者是租金太低覺得沒意思？我建議是甭管是否出租，都讓中介給預估一下租金吧，這樣能計算租售比。

如果是中介真的一直逼您家降價，那說明這套房對他們有吸引力，也就是他們認為性價比合適，所以才想更合適點兒。剛才有個咨詢的網友跟您差不多情況，西城榮豐2008的，一個小區有上百套掛牌房源，中介卻主動聯系勸他降價。那說明什么？我認為是他家的房子掛牌價就不高，中介想再砍點兒，這樣能更快成交，掙了提成好回家過年。

所以中介真的一直逼您降價，那說明他們要不就是吃飽了撐的，要不就是從您這套房上看到了多賺錢的希望，上趕著不是買賣。

3、跌的是否不正常看租售比吧。用中介說的230萬除以預估租金，如果數值在650左右還算合理。低于600就算超跌了，畢竟這里是郊區。

我估計您這套房是80多平的小三居吧？否則兩居的話中介犯不上這么積極。或者甭管幾居室，租金3500每月為合理吧。如果能到4000，那230萬的價格就有些超跌了，反正我不賣。

僅供參考。

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