容積率僅1.2-1.7！曲江“寶藏”住宅地塊曝出！

這幾年，西安的住宅地塊容積率在逐步的降低，這是很明顯的一個趨勢。

但即使如此，容積率能夠在2.0以下的住宅地塊也是少之又少。

這個時候，一旦有低容積率項目入市，必將引發業內、購房者的關注。

曲江二期，繼今年中鐵置業摘得的1.7容積率地塊之后，在附近又曝出了一宗容積率1.2-1.7的住宅地塊！

周邊成熟的配套，再加上超低的容積率，準備在西安拿地的開發商，可以緊盯這塊地了！

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曲江二期曝出容積率1.2-1.7住宅地塊

2025年12月17日，曲江新區官網發布了《曲江新區QJ-05-21-02地塊實施詳細規劃及QJ8-9-39宗地規劃條件公示》。

此次發布規劃條件的這塊地，位置在公田四路與春臨四路交匯處西南角，土地面積30.0075畝，土地性質為住宅用地，容積率1.2-1.7，建筑密度不大于28%，綠地率不小于35%，地上建面24006㎡-34000㎡。

雖然這塊地的體量不大，但是其位置、低容積率，已經決定了這塊地的價值。

從這塊地所處的區域來看，屬于曲江二期。

曲江二期在十年前的時候曾經迎來過一波開發熱潮，當時保利、萬科、中海、金輝、天地源、招商蛇口、金地等房企同一時間在曲江二期有項目開發。

因此，經過十幾年開發之后，如今的曲江二期已經成熟，包括教育、地鐵、商業等配套均已經兌現。

當然，十年前的大規模開發，也意味著曲江二期如今可供開發的住宅地塊已經越來越少。

在近5年時間里，南三環以南、雁塔南路以東、西康高速以西、航天大道以北的整個曲江二期僅供應了4宗住宅用地，并且都是今年供應。這4宗住宅用地，成交了3宗，中鐵置業拿下了2宗，另外一宗緊鄰西康高速的小幅地塊就是前幾天規劃剛剛公示的曲江御府。

目前整個曲江二期唯一一個已亮相的新盤，就是中鐵云岫曲江。

從這個角度，可以看出曲江二期住宅地塊的稀缺性。

而此次公示規劃的這塊地，位置可以說是非常好。這塊地的北側、南側、西側目前均是公園，東側是曲江電競產業園，其所擁有的視野優勢可以想象，在家門口就可以擁有區域級的體育場館、足球場。

同時，這塊地的東南側一路之隔就是曲江競技中心。

擁有10415座的曲江競技中心，已經成為大型體育賽事、文娛活動的舉辦地，先后舉辦了男排巴黎奧運會資格賽、2024世界斯諾克·西安大獎賽、胡彥斌2025「是一場煙火?剎那」巡回演唱會、竇靖童西安演唱會、趙傳2024巡回演唱會等。

除了公園環繞、城市級的場館曲江競技中心之外，這塊地的周邊還分布著多所學校。曲江三小、曲江三小東校區、曲江三中、曲江二中等，均位于周邊。

從容積率的角度來講，這塊地的容積率僅有1.2-1.7，整個2025年西安僅供應了3宗容積率2.0以下的地塊，最低容積率1.7，超低的容積率進一步提升了地塊的價值與稀缺性！

規劃已經公示，接下來就會進入到供地環節，準備在西安拿地的開發商，可以緊盯了。

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西安還有哪些項目容積率2.0以下？

在十年前的時候，西安市場上的住宅項目以城改項目為主， 因此當時的項目容積率普遍在3.0以上，3.5左右的容積率最為普遍。

當時很多外阜房企進入西安之后，都很難理解西安的住宅容積率為何那么高。

后來，西安除了歷史遺留的城改項目之外，新供應的凈地，容積率開始逐步下調。從前幾年的普遍在2.8左右，到這兩年的2.5成為主流，如今2.0容積率的地塊也已經陸續出現。

但在這個過程中，雖然西安的住宅容積率已經降低了很多，但2.0以下容積率的地塊依然少之又少。

目前，西安市場上在售項目中容積率最低的是曲江九曲松間，容積率只有1.3，打造的是約313-522㎡的疊拼產品，售價“5萬+”。

今年新供應的2宗容積率2.0以下地塊項目中鐵云岫曲江、華潤置地璽宸上院，容積率分別為1.7、1.8，屬于高端盤，售價在3萬多。

售價比較低的是位于秦漢新城渭北片區的萬科理想城，DK25容積率1.9，規劃的是96-143㎡的洋房，售價1萬出頭。

而已供地未入市的項目中，最大的驚喜當屬秦漢中學西側的秦源里，容積率只用到1.09，規劃的是一個純合院項目，這在西安是唯一，也會成為西安住宅項目中容積率最低的項目。

其它項目，容積率2.0以下的還有航天基地的金地云璽臺、灃東的湖光雲廬，容積率分別為1.96、1.36，前者是高層、小高層產品，后者是純疊拼產品。

西安已經公示規劃條件、待供應的住宅地塊中，除了此次公示的曲江二期地塊之外，有2宗地值得關注。

一宗是曲江第一學校北側的兩宗地，今年10月底公示的規劃，23.921畝+37.344畝，容積率僅有1.2，這或將成為主城區目前已知容積率最低的地塊。這個地塊去年已經出現在曲江的供地計劃中，但截止目前尚未供地。

一宗是航天基地招商華宇長安璽、融創攬月府六期南側99.614畝地塊，容積率1.2-1.46，近百畝的體量+地勢較高+教育資源，這個地塊也具備打造豪宅。（相關閱讀：《百畝體量、容積率1.2-1.46！西安低密地塊整裝待發！》）

從目前來講，1.5、1.7容積率的地塊更多只能規劃成小高層+疊拼/洋房“高低配”，規劃純洋房或者純疊拼會出現樓間距非常小；1.3左右容積率的地塊，能規劃成真正意義上的純疊拼類產品。而要想出現純合院，容積率得降低至1.0。

西安的豪宅市場，現在不缺大平層，缺的是真正的低密產品。西安現在也需要的是真正的低密地塊，能夠讓開發商真正做出有天有地的院落產品，而不僅僅是“空中院落”！