148輪土拍廝殺，被這家“鐵血”央企拿下？！

2025年的深圳土拍大戰，在12月10日一場熱火朝天的競拍中，落下了帷幕。

這宗地，以高達65%的溢價率成交，趕在年末的時刻，嗨翻深圳！

而讓人意外的是，為這場高熱的收官大戰，提供了舞臺的是：

一宗起拍價還不到5個小目標的迷你地塊。

雖然看體量還不夠塞牙縫的，但卻是深圳福田區過去16年來拿出的唯一一宗純宅地，小則小矣，卻足夠金貴，在競拍現場更是吸引了足足8家房企參與圍獵：

央企陣營中——頭部的

腰部的

、以及如今已經處于尾部的

，都來摻了一腳；

國企則有——深圳本土的

廣州來搶食的

就連鮮少有動作的深圳本土民企——

都跑來參加了這場混戰……

場面之熱鬧、參與之多元，在深圳都相當罕見，看得人頗為熱血沸騰。

這場土拍最后的結果，想必很多人也知道了：

廝殺了148輪后，央企代表中鐵置業笑到了最后，以7.92億元總價、約4.27萬元/㎡的樓面價摘下。

在奪得福田16年一遇的宅地后，僅僅只隔了6天，中鐵置業就集結了全華南公司的員工，在12月16日上午轟轟烈烈地舉辦了奠基儀式。

現場飄揚的紅色旗幟上，印著10字宣言：

開局即決戰 起步即沖刺

在這個年末，這家央企在深圳徹底燃起來了！

01

福田16年一遇的“金疙瘩”

要全現房銷售？

中鐵置業在福田拿下的這宗地，非常特別。

其一，就在于稀缺性。

在過去的很長一段時間里，這宗地都屬于新型產業+教育設施用地，直到今年7月才被重新調整為宅地，以此頂著“福田16年唯一純宅地”的身份，僅過了5月就火速上架。

福田的區位價值就不用說了，作為深圳行政、文化、金融與商務的核心樞紐，福田的宅地常年難覓、新房嚴重供不應求，在這樣的情況下，任何一個新項目，都無疑將擁有當下市場非常寶貴的“高確定性”：

簡言之，即便不會賣爆，至少大概率不會遇冷。

因此這個福田難得釋放出來的“金疙瘩”，也作為深圳2025年的年底收官地塊，引爆了流量打出了非常漂亮的一仗。

其二，則在于這個“高確定性”背后暗藏的難度。

這宗地在重新調規拿出后，就被明確要求須自簽訂出讓合同之日起1年內開工，4年內竣工，且：

地塊內的商品住房需全部實行現房銷售

——放眼深圳，被明確要求全現房銷售的項目，

要知道對于很多房企來說，迷你地塊的優勢就在于，體量夠小，可以實現資金的快速周轉，快進快退，壓力小、賺頭夠。

而這一個“枷鎖”上身，無疑是將這一條快周轉的路封死了，即便是拿地價僅有7億出頭的小地塊，也意味著，在成為現房之前：

將只有投入、沒有收益。

在這個諸多房企都恨不得拿地就開盤的年代，對開發商來說，“全現房銷售”=“短期內將無法開盤”=“對資金的長期高度占有”，也將導向：

對于未來開盤結果遠遠高于尋常的預期。

這也意味著，在這個結果到來之前，操盤團隊將面臨非常漫長的心理按摩——壓力一下子就拉滿了。

02

中鐵置業

和深圳“現房銷售”杠上了？

不過，中鐵置業在深圳一向“頭鐵”，這并非是其首次在深圳挑戰“現房銷售”。

早在2023年8月，中鐵置業就曾力敗群雄摘下了深圳首宗“競現房”宅地，這宗地在那個限地價的年代，吸引了超20家房企參與，甚至還沒開拍時，報價就達到了最高限制地價。

中鐵置業也是在競現房階段略勝一籌才得以摘下這個位于前海寶中片區的地塊。

這宗地就是后來的中鐵閱臻府，或許是考慮到其中的現房，拿地一年后才首開，但總得來說成績不賴，首開就勁銷了20億樣子，而看最新的網簽情況，此前的批次已經僅剩一套4樓的房源在售，大概率是樣板房所在。

巧合的是，就在最近，其最后剩下的大約300套現房也走到了取證加推階段。

算算時間，這個項目從拿地到可以現房銷售，花了大約28個月。

不過值得注意的是，中鐵閱臻府的體量并不小，當初成交總價就有34.06億，總建面更是有大約8.23萬方，而在當時，中鐵置業取勝的關鍵是：

3.552萬方的現房銷售建面。

而這次的福田地塊，占地還不到5000平，可銷售的住宅面積更是僅有：1.53萬方——還不到中鐵閱臻府現房的一半。

簡言之，整個項目中明面上壓力最大的“現房銷售”，對中鐵置業來說反倒是已經充分實踐過的賽道，更小的體量也意味著可以實現更短的開發周期。

中鐵置業在拿地海報上寫下的“前海之后，再定福田”，仔細品來，倒是頗有一絲篤定的味道。

這一次的福田項目，對有中鐵閱臻府經驗的中鐵置業來說，更大的難度或許在于：

如何在螺螄殼里做道場。

在福田項目的開工現場，中鐵置業給到了百分百的重視，不僅項目總潘薈帶領團隊來到了現場宣誓表態要“如期高質量完成任務”

福田項目總經理潘薈

中鐵置業華南公司黨委書記、董事李謙、以及總經理、黨委副書記蘇延也都出席致辭、動員講話，明確提出了福田項目“高端+標桿”的雙重定位，將其視為承載著品牌升級與區域深耕使命的重要里程碑。

中鐵置業華南公司黨委書記、董事李謙

中鐵置業華南公司總經理、黨委副書記蘇延

簡單來說，未來福田項目在中鐵置業華南公司是關鍵的“種子選手”，要奔著做區域豪宅地標去的。

不過如今的市場瞬息萬變，不論是產品的取向還是政策的走向，每隔一段時間，就會有新變化，而現房銷售所拉長的周期，也將導向一個情況：

要用當下的產品力，去和未來市場可能已經再大幅蝶變進階的產品競爭。

即便福田供應緊缺、少有競品，但一線城市的客群也鮮少會將目光局限于單個區域。

因此對于中鐵置業來說，接下來最大的難題或許將是：

如何打造出領先于時代的產品，去迎接來自于未來市場未知的挑戰。

值得注意的是，中鐵閱臻府作為中鐵置業在深圳市場的關鍵一子，雖然此前銷售可觀，但客觀看產品表現上，還有較大的提升空間，比如一年多前，其首開時被曾被指出部分戶型存在對視問題。

而如何吸取中鐵閱臻府的經驗，更精準地拿捏住高端客群的真實需求，讓福田項目真正成為足以征服市場的豪宅新標桿，或許是中鐵置業接下來需要去解決的關鍵問題。

艷姐看了下目前中鐵置業華南公司主要在售的項目，基本都是全線的“閱系”產品，福田項目是會延續“閱系”，亦或是創造一個全新的定制型產品，仍需要打上一個問號。

但目前來看，這個標準，應該會盡可能往上限挑戰一下。

而對潘薈帶領的操盤團隊來說，這是挑戰，更是機遇。

03

華南公司的牌局

事實上，在中鐵置業在深圳再落一子的前一天，中鐵置業黨委書記、董事長楊智艷才剛剛和深圳寶安區的相關領導進行了會談。

會談的核心議題主要有：深化政企協同、聚焦重點領域合作、助力區域高質量發展……

12月17日，身為中鐵置業華南公司總經理、黨委副書記的蘇延，也專門率隊拜訪了福田區的相關領導，就福田項目的開發和未來更深遠的合作，進行了深度交流。

翻譯一下：中鐵置業在寶安、在福田，都還有進一步發展的可能性。

簡言之，中鐵置業在深圳也是在真正開啟加速度了，至少從近期的動向看，深度發展的意愿相當強烈，所以就連董事長也親自出馬了。

中鐵置業隸屬于萬億級央企兼“基建狂魔”中國中鐵旗下，成立于2007年，并在2022年與同屬中國中鐵的中鐵文化旅游投資合并重組，構筑成了如今全新的中鐵置業。

據中鐵置業官方信息顯示，其目前一共有8大區域公司，除了深圳所屬的華南公司，還有北京、上海、沈陽、山東、西安、中南、貴州。

如果大家最近有觀察過這家央企，就會發現其在當下的發展策略是非常明確的：將資源集中到最好的城市、甚至是最好城市中的最好板塊。

而目前在中鐵置業內部，動作還比較頻繁的，主要也就是大家閉著眼睛都能說出來的那三個區域：

北京、上海、以及華南。

因此，從各區域公司在集團的分量上來看，華南無疑可以排在前列。

華南公司的總部，實則不在深圳，而在廣州。除了廣東的這兩座一線城市，華南公司同時還布局福建的廈門、漳州、海南的三亞，不過目前看，兵力核心集中在廣深。

今年10月底時，中鐵置業華南公司廣州本部的“老盤”——中鐵諾德閱瀧提前73天完成2025年度簽約回款指標狠狠鼓舞了一番士氣

這個項目總建面超40萬方，規劃了超3000戶，早在2021年就已經首開。

值得注意的是，雖然是入市多年的老盤，但中鐵諾德閱瀧不僅提前完成了年度指標，論成績還是今年前9月白云區TOP1、廣州TOP7。

不過，閱瀧雖然以不俗的成績度過了今年的考核難關，但身上還背著另一個重擔，即2025年華南公司提出的：

兩年清盤指標。

而壓力，顯然也不僅僅只在閱瀧項目身上。

對于華南公司的各大操盤團隊來說，接下來依舊是極具挑戰的一年，但依舊是那句話——和挑戰并行的，還有機遇。

主編：張艷

責編：Nanako

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