容積率“1”字頭！河西南這兩幅宅地，即將掛牌

上周五，河西中G90地塊刷新南京“地王”紀錄，一時間樓市興奮不已。

就在前幾天，生態環境部南京環境科學研究所發布了河西南兩幅地塊調查報告，官宣兩幅宅地“滿足地塊后期規劃建設要求”，意味著河西南這兩幅地塊，將很快進入招拍掛流程。

根據此前官方信息，這兩幅地塊容積率均為“1”字頭，且緊靠地鐵2號線和7號線換乘站，又距離秦淮新河景觀帶不遠，看點頗多，未來掛牌出讓后，將為板塊樓市注入新變量。

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先來看這兩幅地塊的基本信息。

秦新路以北、永初路以東（MCe040-11-096）地塊

地塊位置：建鄴區沙洲街道中瑞社區

占地面積：22366.74㎡

規劃用途：R2二類居住用地

地塊四至：南至秦新路、北至螺塘路、西至永初路、東至規劃支路

秦新路以北、永初路以西（MCe040-11-094）

地塊位置：建鄴區沙洲街道中瑞社區

占地面積：24929.99㎡

規劃用途：R2二類居住用地

地塊四至：南至秦新路、北至螺塘路、東至永初路、西至文遠街

這兩幅地塊僅一街之隔，區位條件相對較為優越。

緊靠7號線和2號線交匯的螺塘路地鐵站，西側是升龍天匯、東側是江宸府，南側不遠就是秦淮新河，距離南外河西第一附小、南外河西初級中學不遠。

文件顯示，這兩幅宅地“無工業污染風險、土壤質量均滿足住宅用地標準。”

這兩幅地塊原為雙閘街道天保村（現升榮社區）農田、宅基地、水塘，2007年11月-2012年12月，因區域征遷開發。

2017年8月-2024年4月，地塊東側區域作為修建螺塘路地鐵站項目區域使用。

螺塘路地鐵站修建完成，地塊進入閑置期（其中MCe040-11-096曾被作為垃圾大件分揀中心）。

今年11月，這兩幅地塊曾出現在南京市規劃和自然資源局網站，規劃文件曝光了地塊部分指標：1.01＜容積率≤1.5，建筑高度≤60。

按照當下市場以及地塊指標，未來新房產品的關鍵詞，大概率是低密、改善、四代宅。

去年一整年，河西南只賣了1塊地，也就是剛剛開盤不久的鳳起潮鳴（河西南G11地塊）。

鳳起潮鳴效果圖

鳳起潮鳴所在地塊的容積率僅1.01、限高35米，是板塊內少見的超低密宅地，一經掛牌便引起熱議。

土拍結果自然不負眾望。2024年6月經過47輪競價，奧體建設以43888元/㎡樓面價拿下河西南G11地塊，在目前南京地價榜單中排名第四。

而這兩幅地塊不僅擁有“1”字頭容積率，還坐擁雙地鐵（S3和7號線）、秦淮新河景觀，未來掛牌后又將引起怎樣的市場熱度，令人期待。

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得益于南京土地精細化供應，近兩年來核心板塊的優質宅地“降容”趨勢尤為明顯，以引導高品質改善型住宅的差異化供應，提高房企拿地積極性。

除了螺塘路地鐵站旁的這兩幅地塊，河西南最近陸續曝光了多幅宅地，容積率均為“1”字頭，看點頗多。

廬山路以南，文遠街以東（MCe040-11-006）地塊

河西南（MCe040-11-006）地塊位于河西南中央科創區板塊，東側緊靠鳳起潮鳴，西側同為規劃居住用地，向北直面南京國際友誼公園，周邊有佳兆業城市廣場、河西金茂府為鄰。

交通上不僅有廬山路、平良大街等主干道，還距離地鐵S3號線平良大街站和地鐵7號線太清路站不遠；教育資源有南外河西第一附小、南外河西初級中學。

12月10日，這幅地塊首次出現在官方網站上，目前地塊相關信息暫未公布，但按照目前南京土地“降容”趨勢，其容積率、建筑高度等指標頗具想象力。

MCe040-12-29、12-32地塊

今年8月，市規劃和自然資源局發布《河西新城區南部地區控制性詳細規劃》MCe040-12規劃管理單元圖則修改（公眾意見征詢），將2幅二類住宅用地容積率由2.7降至1.8，并新增1幅科研用地。

兩幅宅地相關指標：

12-29，二類住宅用地，用地面積11024.13㎡，容積率≤1.8，建筑密度≤27.5%，建筑高度≤80 米，綠地率≥30%。

12-32，二類住宅用地，用地面積28615.94㎡，容積率≤1.8，建筑密度≤27.5%，建筑高度≤80 米，綠地率≥30%。

值得一提的是，新增的科研用地已經出讓，就是剛開工不久的京東研發中心，2幅住宅用地暫未掛牌。

這幾幅曝光的宅地最明顯的變化，就是容積率、建筑密度、建筑高度等相關指標的調整，進一步優化低密宅地的供應。

結合當下流行的四代宅，未來這些地塊大概率要以低密四代宅為主，河西南的新房產品將更豐富，區域的居住品質也將進一步提升。

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當下的河西南板塊置業板塊較為豐富，既有銷許均價超7萬/㎡的頂豪產品，也有銷許均價5萬-6萬/㎡的高端改善，戶型面積范圍廣泛，能滿足多層次買房人需求。

銳評君整理出一些主力樓盤，有置業意向的買房人可以關注一下。

▲鳳起潮鳴建面約325m2室內效果圖

鳳起潮鳴，規劃26棟住宅，有且只有185套低密四代產品，其中東地塊5棟洋房+8棟3F低密大宅、西地塊2棟洋房+11棟3F低密大宅。

目前在售戶型建面約325、360㎡，銷許均價約76210元/㎡，單價最貴一套8.25萬/㎡，總價約2307-2860萬之間。

▲會所實景圖，具體以合同約定及實際交付為準

天琴華樟，打造3棟17-23F住宅，僅124套房源。此前加推的建面約300㎡房源基本售罄，目前在售345、385㎡戶型，銷許均價約75239元/㎡。

▲中海江南玖序樣板間實景圖

中海江南玖序，主力建面約200、270、275、305、400㎡，設計有奢闊的大露臺，露臺進深約2.4-3米、面積約20-30㎡，最大面寬超12米。

▲中寧府樣板間實景圖

中寧府，目前小區已經交付。

主力在售建面約258㎡奢居五房，做到動靜分離、南向四開間、三間臥室全飄窗等；還有開間約7.3米的南向270°觀景大陽臺、LDK環幕端廳、雙臥室套間、4+MAX多功能空間等。

▲樣板間圖，具體以合同約定及實際交付為準

源尚丹若府，由奧體建設與中建信和地產開發，是河西中丹若園的進階之作，只有248套房源，標準層均為建面約198㎡四房兩廳三衛，銷許均價54800元/㎡。

▲建發縵云實景圖

建發縵云，在售建面約123、182㎡戶型，總價約600萬起步。項目專注打磨精工細節，101項人性化細節，六大品質系統，三大精裝配置，尊重人居需求。

▲頤和鉑樾府鳥瞰圖 實際以交付為準

頤和鉑樾府，項目已經交付。

目前主力在售建面約115-175㎡三房和四房，配備上下2層泛會所空間，包括會客休憩區、健身房、童趣學堂等日常高頻次的功能場景。

▲觀潮望云實景圖

觀潮望云，由4棟32層住宅圍合，主打建面約112㎡、115㎡三房兩廳兩衛，以及建面約141㎡四房兩廳兩衛。