2025年，9座城市的單價地王已刷新！

2025年，與樓市依然處于回調中同時發生的是，全國多座城市的單價地王已經刷新。

12月19日，南京成為今年第9座刷新單價地王的城市。

翻開這些單價地王，離不開的關鍵詞是：核心城市，核心地段。

西安，2025年則有區域單價地王被連續刷新！

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時隔將近十年，南京單價地王刷新

2025年12月19日，南京迎來了11宗地塊的拍賣。

11宗地塊全部成交，其中10宗地底價成交、1宗地塊溢價成交。

溢價成交的地塊為建鄴區燕山路以西、楠溪江西街以南的NO.2025G90地塊。

這塊地的面積為22214.65㎡（折合約33.36畝），土地性質為居住用地，容積率1.01-1.6，規劃最大建面為35543.44㎡，起始價12.75億元。

中國金茂、奧體建設、招商蛇口、華潤置地、嘉宏、金基、象嶼地產等房企參與競拍，經過61輪競價，最終被南京奧體建設開發有限責任公司以16.11億元競得，溢價率26.35%，樓面地價45325元/㎡。

45325元/㎡的樓面地價，打破葛洲壩地產（現在的能建城發）在2016年5月創造的紀錄（45213元/㎡），時隔將近十年，刷新南京單價地王！

這塊地所處的位置，可以說是非常好，其所處的河西CBD，是華東地區僅次于上海陸家嘴金融貿易區的第二大中央商務區，國家東部地區的金融服務中心，是集金融、總部、會展、文體、商貿于一體的首批江蘇省現代服務業集聚區。

南京奧體中心、江蘇大劇院、南京市政務服務中心、南京國金中心、北京銀行南京分行辦公大樓、新地中心、華泰證券廣場、中國人壽大廈、德基世界貿易中心等，均位于這個板塊。

這些，已經決定了這個板塊的價值，這塊土地的含金量，在整個南京都是數一數二的。

同時，這塊住宅用地的稀缺性，堪稱“壓箱底”級別的地塊。并且地塊的最高容積率僅有1.6，地塊質素得到了進一步的提升，具備打造豪宅的天然基因。

此次拿下這塊地的奧體建設，是南京市河西新城區國有資產經營控股（集團）有限責任公司直屬企業，在南京陸續開發了120萬平方米大盤奧體新城、江尚紫薇、云尚紫薇等項目。

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全國已有9座城市單價地王今年刷新

南京的單價地王誕生之后，南京也成為2025年全國第9座刷新單價地王的城市。

此前，上海、北京、杭州、深圳、蘇州、成都、濟南、鄭州等8座城市，在今年已經先后刷新了歷史單價地王。

最瘋狂的是杭州，今年三次刷新單價地王。

上海、成都，則兩次刷新單價地王。

上海在今年7月份，則拍出了20.0257萬元/㎡樓面地價的地塊，時隔5個多月再次刷新全國單價地王！

從截止2025年12月12日全國各大城市的單價地王樓面地價來看，上海、北京的單價地王在10萬元/㎡以上，杭州、深圳、廣州、蘇州、廈門、天津的單價地王則在5-9萬元/㎡。

而從這一輪火拼地王的企業來看，建發、中海、綠城表現最為兇猛。建發今年先后拿下了杭州、成都的單價地王，中海則拿下北京、濟南、鄭州的單價地王，綠城、招商則分別收獲蘇州、深圳的單價地王。

除了上述9座今年刷新歷史單價地王的城市之外，廈門、青島、寧波、合肥、無錫、三亞、長沙則是2024年刷新了歷史單價地王。

也就是說，2024年以來已經共計有16座城市歷史單價地王被刷新！

在地產房劍所統計的31座城市之中，單價地王保持時間最長的是溫州，2010年10月份置信地產創下的3.7萬元/㎡樓面地價，十五年時間過去了，紀錄依然未被打破。

翻開這兩年誕生的單價地王，除了地處核心城市之外，還有兩個特點：一個是地處城市核心區的低密稀缺地塊，最典型的就是上海的地王；一個是地處城市商務聚集區，例如成都的金融城、南京的河西CBD。

因此，后續其它城市單價地王地塊，也離不開這兩個特點。

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西安單價地王已保持將近5年

西安的單價地王，依然是2021年2月份雁翔路旁的地塊創下的2.54萬元/㎡的綜合樓面地價。

這個紀錄，已經保持了將近5年時間。

更重要的是，如今將近5年時間過去，這個項目依然尚未開發。

截止2025年12月，西安土拍史上樓面地價超過2萬元/㎡的地塊一共只有2塊，一塊是上述的單價地王，一塊是萬眾在雁翔路東側的地塊，也就是在售的九曲松間。

實際上，截止目前，整個西安樓面地價超過1.5萬元/㎡的地塊，一共也只有11宗。

今年，西安樓面地價最高的地塊，只能排在第20名。

雖然說西安的單價地王已經保持了將近5年，但這兩年西安有一個區域的單價地王則被頻頻刷新，那就是港務區。

港務奧體板塊，憑借城市級的公共資源、優質的教育配套、稀缺的住宅用地，這兩年樓面地價多次被刷新，僅今年就已經兩次刷新，目前的樓面地價是今年6月份綠城溢價拍下的西安奧體中心南側地塊，樓面地價11707元/㎡，也就是待入市的綠城桂冠東方。

不過，由于奧體中心板塊的住宅用地已經出讓完畢，接下來港務區的樓面地價將很難再被刷新了，預計綠城桂冠東方的單價地王會保持多年。

接下來，從西安待供應的住宅地塊來看，不管是曲江第一學校北側容積率1.2的低密地塊，還是前幾天公示規劃的曲江電競中心旁容積率1.2-1.7低密地塊，樓面地價要想超過目前的單價地王，都有一定的難度。

還有一宗地就是高新核心區高新醫院東側的一宗地，這塊地紫薇地產曾經儲備多年，但今年已經轉給了德方長安。從地塊位置來看，這塊地具備刷新單價地王的潛力，但要看出讓方式了。

西安之所以無法像成都、南京、杭州等城市那樣掀起土拍熱潮，有一個重要的原因是你會發現西安的CBD遍地開花，從高新的科技路-唐延路-錦業路，到曲江CCBD、曲江QCIC，再到經開的鳳城七路、港務的奧體板塊、西咸的能金區，以及高新CID，到處都是商務聚集區，本身就有限的資源分散在各個區域。

同時，西安城市級的公共資源，又與真正的商務聚集區是分離的。

西安目前商務集中度最高的區域應該是錦業路，但西安奧體中心、西安國際會展中心、長安云、長安樂等則在浐灞國際港，陜西大劇院、西安音樂廳、西安美術館則在曲江大唐不夜城，西安國際足球中心則在灃東。

西安各區域的產業布局，也是如此，基本上每個區域都在發展總部經濟、新能源汽車、先進制造業、信息技術、生物醫藥……

本身各大主導產業的規模就有限，分散在各區域之后，結果就是更沒有聚集度了，都面臨同質化競爭。

這，就是一座城市內部的內卷。