香港樓市要漲？三大信號(hào)看懂！

2025年香港樓市成功‘反攻’！——美聯(lián)集團(tuán)行政總裁(住宅)馬泰陽(yáng)的這個(gè)判斷，近期引起了不少討論。

在他看來(lái)，今年的市場(chǎng)表現(xiàn)確實(shí)亮眼：住宅成交節(jié)節(jié)上升，樓價(jià)企穩(wěn)回升，更關(guān)鍵的是實(shí)現(xiàn)了1年來(lái)首次的“量、額、價(jià)”三線(xiàn)齊升。

對(duì)于即將到來(lái)的2026年，他的預(yù)測(cè)也很樂(lè)觀(guān)：樓價(jià)有望再升10%至15%，一手成交量或創(chuàng)紀(jì)錄新高，二手成交也可能達(dá)到5年高位。

香港市場(chǎng)真的這么熱了嗎？這輪“反攻”靠不靠譜？我們往下看。

01

信號(hào)一：本地剛需進(jìn)場(chǎng)，內(nèi)地客買(mǎi)豪宅

①剛需買(mǎi)家真的在進(jìn)場(chǎng)了

馬泰陽(yáng)提到的“量額價(jià)升”，背后有一個(gè)關(guān)鍵細(xì)節(jié)支撐：400萬(wàn)港元以下的上車(chē)盤(pán)正成為市場(chǎng)主力。今年這類(lèi)住宅成交量創(chuàng)九年新高，占整體市場(chǎng)近四分之一。

這一現(xiàn)象并非由炒房資金推動(dòng)，而是源于實(shí)實(shí)在在的居住需求——不少租客發(fā)現(xiàn)，月供已低于租金，因而“轉(zhuǎn)租為買(mǎi)”；同時(shí)，觀(guān)望多年的首次置業(yè)客也陸續(xù)入市。

從整體市場(chǎng)看，根據(jù)戴德梁行預(yù)計(jì)，2025年香港住宅成交量有望達(dá)約6.2萬(wàn)宗，較2024年上升17%，創(chuàng)四年新高。

在成交結(jié)構(gòu)上，根據(jù)香港土地注冊(cè)處2025年截至11月的數(shù)據(jù)，中小戶(hù)型（600萬(wàn)港元以下）成交占比從45%大幅提升至53.7%，顯示出“撤辣”政策顯著刺激了上車(chē)需求。

從買(mǎi)家構(gòu)成看，內(nèi)地買(mǎi)家占比維持在24%左右，并非市場(chǎng)絕對(duì)主導(dǎo)。但其在新興區(qū)域如啟德、將軍澳表現(xiàn)活躍，二手房占比超50%。

這些區(qū)域配套完善、性?xún)r(jià)比高，其交易熱絡(luò)恰恰印證了當(dāng)前市場(chǎng)由自住剛需驅(qū)動(dòng)的本質(zhì)。

②香港豪宅新買(mǎi)家超8成為內(nèi)地人

與剛需市場(chǎng)相對(duì)應(yīng)的是豪宅領(lǐng)域。

中原地產(chǎn)豪宅部負(fù)責(zé)人指出，近幾個(gè)月，香港超級(jí)豪宅市場(chǎng)幾乎由內(nèi)地買(mǎi)家主導(dǎo)。

今年以來(lái)，5000萬(wàn)港元以上的超級(jí)豪宅成交中，內(nèi)地買(mǎi)家占比超過(guò)8成。以10月為例，全港57宗同類(lèi)交易中，其團(tuán)隊(duì)成交的25宗全部為內(nèi)地客，市占率達(dá)44%。

他還表示，從事豪宅交易近四十年來(lái)，客戶(hù)中內(nèi)地富豪比例顯著增加，顯示出內(nèi)地資金對(duì)香港高端市場(chǎng)的持續(xù)關(guān)注。

這也說(shuō)明當(dāng)前香港樓市呈現(xiàn)明顯的雙軌態(tài)勢(shì)：一端是本地剛需撐起的中小戶(hù)型市場(chǎng)，另一端則是內(nèi)地買(mǎi)家活躍的豪宅板塊。

02

信號(hào)二：利息壓力真的變小了

對(duì)普通買(mǎi)家來(lái)說(shuō)，最直接的感覺(jué)就是：月供壓力輕了不少。

更重要的是，經(jīng)過(guò)這幾年的調(diào)整，現(xiàn)在愿意買(mǎi)房的人，大多是為了自住或長(zhǎng)期持有，而不是為了炒短線(xiàn)。

具體到按揭選擇上，目前主要有2種選擇：

1、H按（與市場(chǎng)拆息掛鉤），利率每月浮動(dòng)，今年波動(dòng)很大，年初利率還在4%左右，年中一度降到很低的水平，目前實(shí)際利率約1.82%。

2、P按（跟隨銀行最優(yōu)惠利率）則比較穩(wěn)定，目前利率約3.375%，雖然比H按高一些，但不用每月?lián)睦首兓?/p>

還有銀行推出首三年固定利率約2.73%的定息按揭，就像給房貸“上保險(xiǎn)”，三年內(nèi)利率不變，適合追求穩(wěn)定的人。

整體來(lái)看，利率下降和按揭方式多樣化，進(jìn)一步鼓勵(lì)了真正的居住需求入市。

03

信號(hào)三：心態(tài)真的變了

隨著房?jī)r(jià)企穩(wěn)回升的預(yù)期逐漸明朗，一個(gè)更根本的變化正在浮現(xiàn)：買(mǎi)家的心態(tài)真的變了。

過(guò)去那種追求短期套利的氛圍已經(jīng)淡去，現(xiàn)在更多人買(mǎi)房，是為了自住安家或進(jìn)行長(zhǎng)期資產(chǎn)配置。

這一轉(zhuǎn)變?cè)跀?shù)據(jù)上體現(xiàn)得十分明顯：總價(jià)600萬(wàn)港元以下的中小戶(hù)型成交占比從去年45%大幅升至54%，而內(nèi)地買(mǎi)家比例保持穩(wěn)定。市場(chǎng)不再由投機(jī)資金主導(dǎo)，而是由本地的首置和改善家庭“用腳投票”。

心態(tài)的轉(zhuǎn)變也反映在購(gòu)房決策的各個(gè)細(xì)節(jié)上。面對(duì)多樣的按揭方案，購(gòu)房者不再盲目追求“最低利率”，而是更理性地權(quán)衡風(fēng)險(xiǎn)與月供能力。

說(shuō)到底，市場(chǎng)回暖的背后，是購(gòu)房邏輯從“追逐漲價(jià)”回歸到了“居住為本”與“長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃”。

每一份沉重的房貸背后，不再是對(duì)房?jī)r(jià)暴漲的賭注，而更多是對(duì)穩(wěn)定生活和家庭未來(lái)的切實(shí)投資。

04

2026年怎么看？專(zhuān)家怎么說(shuō)？

馬泰陽(yáng)預(yù)測(cè)樓價(jià)可能再升10%-15%，這個(gè)判斷在業(yè)內(nèi)屬于偏樂(lè)觀(guān)的一派。

市場(chǎng)其他聲音：

樂(lè)觀(guān)派(如中原)：和馬泰陽(yáng)看法相似，認(rèn)為能有15%左右漲幅，二手成交能增30%；

穩(wěn)健派(如仲量聯(lián)行)：中小戶(hù)型預(yù)計(jì)漲5%左右；

中間派(如利嘉閣)：整體漲7%，豪宅表現(xiàn)可能更好點(diǎn)；

審慎派(如花旗)：住宅漲3%，但寫(xiě)字樓還要熬一熬。

為什么看法不同？因?yàn)槭袌?chǎng)正處在轉(zhuǎn)折關(guān)鍵期。

看好的人看到的是：需求還在釋放、利息可能再降、大灣區(qū)帶來(lái)新機(jī)會(huì)。

謹(jǐn)慎的人擔(dān)心的是：全球經(jīng)濟(jì)不確定性、本地新盤(pán)供應(yīng)量不小。

但有一點(diǎn)大家基本認(rèn)同：市場(chǎng)最差的時(shí)期已經(jīng)過(guò)去。

05

大灣區(qū)不是口號(hào)，是實(shí)實(shí)在在的機(jī)會(huì)

說(shuō)到未來(lái)，必須提大灣區(qū)，這不是喊口號(hào)，而是真能改變香港樓市玩法的大事。

①生活圈真的在形成

“港車(chē)北上”“粵車(chē)南下”越來(lái)越方便，大灣區(qū)正在變成“一小時(shí)生活圈”，對(duì)很多大灣區(qū)人才來(lái)說(shuō)，在香港住不再是遙不可及的夢(mèng)。

②需求在變多

香港的人才引進(jìn)計(jì)劃在奏效，加上大灣區(qū)內(nèi)部的人才流動(dòng)，給香港帶來(lái)了新的買(mǎi)房人群——他們買(mǎi)房子是為了住，為了孩子上學(xué)，這種需求很穩(wěn)定。

③價(jià)值錨點(diǎn)的重新定位

與廣深等大灣區(qū)核心城市相比，香港教育資源、醫(yī)療水平和國(guó)際連通性方面的優(yōu)勢(shì)，獲得更充分的價(jià)值認(rèn)知。

這種"相對(duì)價(jià)值"的重新發(fā)現(xiàn)，可能支撐香港房?jī)r(jià)長(zhǎng)期估值中樞的上移。

最后：

馬泰陽(yáng)用“反攻”這個(gè)詞很形象，但這次“反攻”和過(guò)去不太一樣：

以前樓市上漲，很多時(shí)候是資金推動(dòng)、炒作帶動(dòng)的。這次是剛需打頭陣，真實(shí)居住需求做支撐，基礎(chǔ)更扎實(shí)。

以前香港樓市主要看本地因素和利率，現(xiàn)在要放在大灣區(qū)這個(gè)更大棋盤(pán)上看，想象空間不一樣了。

以前市場(chǎng)好了就一哄而上，現(xiàn)在大家更理性，更看重房子的實(shí)際價(jià)值和自己的真實(shí)需要。

2026年的香港樓市，可能不會(huì)一路猛漲，但穩(wěn)步回暖的勢(shì)頭已經(jīng)形成。

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