香港不再是「李家的城」

作者| 王晗玉

編輯|張帆

封面來源|視覺中國

香港的商辦市場又迎來一位內(nèi)資大業(yè)主。

12月10日，麗新國際與麗新發(fā)展發(fā)布聯(lián)合公告，京東集團通過旗下投資主體以34.98億港元收購位于香港干諾道中3號的中國建設(shè)銀行大廈部分樓層。

該物業(yè)為27層甲級寫字樓，總面積約11.16萬平方米，京東相關(guān)人士向外界表示收購目的為“自用”，并強調(diào)將圍繞供應(yīng)鏈持續(xù)投資，推動零售、物流、技術(shù)研發(fā)等業(yè)務(wù)融入香港市場。

這無疑成為互聯(lián)網(wǎng)巨頭赴港置業(yè)的又一標志性事件。

過去，香港坊間一度流傳一句話，“香港是李家的城”。這折射出以李嘉誠家族為代表的港資企業(yè)在當?shù)氐禺a(chǎn)、基建、能源、零售等方方面面占據(jù)了重要的市場份額。以地產(chǎn)和資本運作主導(dǎo)的經(jīng)濟模式，成為那一時期香港金融與地產(chǎn)立城的縮影。

如今，內(nèi)地互聯(lián)網(wǎng)巨頭集體南下正在改變這一格局。

京東、阿里、美團等企業(yè)通過收購物業(yè)、布局零售與物流、申請金融牌照等方式，逐步滲透進香港多個細分市場。香港也正從國際品牌進入內(nèi)地的“中轉(zhuǎn)站”，轉(zhuǎn)變?yōu)閮?nèi)地供應(yīng)鏈出海的“試驗場”。

互聯(lián)網(wǎng)巨頭為什么到香港買樓？

京東此次“買房”，恰逢香港資產(chǎn)價格調(diào)整與內(nèi)地企業(yè)出海需求爆發(fā)的雙重節(jié)點。

仲量聯(lián)行近期發(fā)布的一份報告顯示，經(jīng)歷自2019年下半年起長達六年的回調(diào)后，香港甲級寫字樓租賃市場預(yù)計將于2026年見底。中環(huán)及尖沙咀率先帶動回升，下半年分別錄得0.5%及0.2%的租金升幅。

第一太平戴維斯的研究也顯示，盡管利率壓力與需求疲軟為寫字樓租賃市場帶來短期挑戰(zhàn)，但香港寫字樓領(lǐng)域正涌現(xiàn)新的增長動力。金融板塊復(fù)蘇與終端使用者強勁的購置活動共同推動市場呈現(xiàn)需求回升跡象，預(yù)計中環(huán)區(qū)域?qū)懽謽亲饨饘⒂谖磥頂?shù)年率先錄得回升。

這意味著，香港當前辦公物業(yè)的購置成本或低于長期租賃。

具體來看，京東收購的建行大廈物業(yè)單價約3.12萬港元/平方米，較近期中環(huán)43層地標摩天大廈的交易低約4.59%。在資產(chǎn)低點鎖定核心物業(yè)，既能規(guī)避租金波動風險，亦為未來資產(chǎn)增值預(yù)留空間。

展望未來，仲量聯(lián)行香港資本市場部主管陳國章分析，IPO市場表現(xiàn)活躍將帶動寫字樓租賃活動，有望吸引投資者重投寫字樓投資市場。

圖源：仲量聯(lián)行

因此，也是在資產(chǎn)價格觸底、市場需求重新回升的階段里，內(nèi)地巨頭才紛紛抓住這一窗口期涌入香港置業(yè)。

此前在今年10月，阿里巴巴和螞蟻集團以約66億元人民幣購置銅鑼灣港島壹號中心頂部13層，作為兩家企業(yè)的香港總部；更早前的6月，小紅書也在香港設(shè)立了中國內(nèi)地以外首個辦公室。

關(guān)聯(lián)到住宅市場，香港中原地產(chǎn)指出，今年前11個月，以普通話拼音登記的買家在香港樓市共成交1.255萬宗，涉及總金額1256億港元，已超越2024年全年1.1631萬宗紀錄，再創(chuàng)1995年有統(tǒng)計以來的新高。

這顯示在住宅市場，內(nèi)地資金重新成為抄底香港地產(chǎn)的一支重要力量。此前長實集團是香港主要的開發(fā)商之一，而眼下其在香港的業(yè)務(wù)占比已有所下降。根據(jù)2025年7月的報道，長和系（包括長實）業(yè)務(wù)重心正轉(zhuǎn)向全球化，香港資產(chǎn)占比降至20%以下。?

此外，從資產(chǎn)增值角度來看，香港住宅市場也已先行釋放回暖信號。

據(jù)差餉物業(yè)估價署的數(shù)據(jù)，2025年10月私人住宅售價指數(shù)較5月低點回升7.5%，鑒于通常商業(yè)地產(chǎn)將滯后6-12個月跟進反彈，這一變化再次顯示京東、阿里等在此時購置商辦物業(yè)，兼具財務(wù)優(yōu)化與戰(zhàn)略卡位意圖。

另一方面，從內(nèi)資企業(yè)的業(yè)務(wù)需求來看，香港作為內(nèi)地企業(yè)出海“橋頭堡”的優(yōu)勢進一步凸顯：其普通法體系、資本自由流動及毗鄰大灣區(qū)的地理位置，可降低企業(yè)跨境合規(guī)成本。

反映到財務(wù)數(shù)據(jù)上，以京東為例，其2025年第三季度財報顯示包含海外業(yè)務(wù)在內(nèi)的新收入同比增長近214%，一定程度上凸顯著香港作為東南亞供應(yīng)鏈樞紐的作用正持續(xù)放大。

下探至業(yè)務(wù)層面，京東此前已通過申請香港保險經(jīng)紀牌照、落地京東MALL、收購佳寶超市、運營京東快遞港島運營中心，滲透進香港的零售、物流、金融等多個行業(yè)，此舉亦需集中辦公空間整合資源。

由此來看，京東赴港置業(yè)，表面上是衡量抄底自持辦公場所與長期租賃之后的成本優(yōu)化選擇，背后則是對跨境供應(yīng)鏈模式的長期投入，將香港750萬人口及高頻消費數(shù)據(jù)作為東南亞市場的“縮小版實驗場”。

內(nèi)資深入，香港轉(zhuǎn)型

實際上，內(nèi)資企業(yè)將香港作為海外布局的“橋頭堡”，一方面是基于自身業(yè)務(wù)需求，另一方面也正從改變香港過去的產(chǎn)業(yè)格局。

以京東收購佳寶超市為例，交易達成后，后者在香港擁有的90余家門店將系數(shù)接入京東物流網(wǎng)絡(luò)。而在今年3月京東快遞港島運營中心正式投入運營后，當?shù)匾研略龀^100名快遞員。京東快遞數(shù)據(jù)顯示，2023年至今其香港日均攬收快遞量增長超過50倍。

在此之前，香港零售市場長期以來被兩大連鎖商超品牌占據(jù)，分別是李嘉誠旗下的百佳和英資背景的惠康——百佳超市屬于屈臣氏集團，是長江和記實業(yè)的核心資產(chǎn)之一；惠康超市則隸屬牛奶國際公司，由英資怡和集團控股。

根據(jù)EuroMonitor的數(shù)據(jù)，2020年百佳系在香港零售業(yè)市占率達37.4%，惠康系達31.4%，另一內(nèi)資企業(yè)華潤萬家雖排名第三位，但市占率僅1.1%，永旺則只占0.7%。

也就是說，在2020年左右，百佳與惠康合計把控著香港零售市場近70%的份額。

高度集中的市場結(jié)構(gòu)不僅令香港消費者長期面臨較高物價和有限選擇——一項調(diào)查顯示，香港同類商品價格比深圳高出30%-50%；近幾年，“深圳購物、香港提貨”的現(xiàn)象也成很多香港居民的生活日常——同時也為后來者設(shè)置了極高的準入門檻。

而眼下，以京東等內(nèi)資互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)帶來的數(shù)字化供應(yīng)鏈正在打破上述壁壘。

如京東香港APP開設(shè)的“佳寶自營旗艦店”，為客戶提供“滿299元免運費+次日達”服務(wù)，在今年618購物節(jié)期間，京東港澳地區(qū)銷量增長300%；美團旗下外賣平臺Keeta也在一年內(nèi)將基于訂單量的香港市場份額提升到44%。

此外，今年10月，京東旗下公司獲香港保險經(jīng)紀牌照，也成為內(nèi)資科技企業(yè)切入香港金融業(yè)的又一注腳。

此前匯豐銀行研究報告預(yù)測，香港有望在?2028年?成為全球第一大跨境財富管理中心。內(nèi)資企業(yè)尤其是電商平臺通過獲取香港保險牌照，可將服務(wù)擴大到覆蓋商品交易、物流保障、風險管理的綜合服務(wù)。

延伸到二級市場，近年內(nèi)資企業(yè)赴港上市等動作也更加活躍。根據(jù)2025年香港IPO的數(shù)據(jù)，內(nèi)資企業(yè)（包括內(nèi)地企業(yè)和“A+H”雙重上市公司）在募資總額中占據(jù)主導(dǎo)地位。截至2025年11月，港股IPO募資總額為2598.89億港元，其中內(nèi)地企業(yè)占比86%，且“A+H”雙重上市企業(yè)貢獻了募資額的超六成。

據(jù)德勤中國統(tǒng)計，預(yù)計2025年香港將完成114只新股上市，融資約2863億港元。其中，2025年全球前十大募資金額IPO榜單中，港交所貢獻的四單也均為內(nèi)資背景，分別為寧德時代、紫金黃金國際、三一重工、賽力斯，募資金額分別達410億港元、287億港元、152億港元、143億港元。

并且值得關(guān)注的是，2025年港交所19項A+H股上市項目的融資金額，占到其全年新股融資總額的一半。

這顯示，內(nèi)資企業(yè)也已成港股市場中的“絕大多數(shù)”。

從香港自身的視角來看，內(nèi)資巨頭深入，正推動香港從“資本樞紐”向“產(chǎn)業(yè)生態(tài)樞紐”轉(zhuǎn)型。內(nèi)資為香港帶去的不僅是資本，還有技術(shù)、商業(yè)模式與就業(yè)機會，這或?qū)⑻嵘愀墼谌虍a(chǎn)業(yè)鏈中的附加值。

不過，過程中的挑戰(zhàn)亦不容忽視。當前香港商業(yè)地產(chǎn)復(fù)蘇仍受全球經(jīng)濟波動制約，Airwallex于今年9月發(fā)布的一項調(diào)查顯示，短期內(nèi)，營運成本上升及匯率波動影響利潤空間亦是香港企業(yè)面臨的主要挑戰(zhàn)。

如何平衡短期投入與長期收益，將是內(nèi)資企業(yè)在香港必須面對的考題。

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