莒南一村民出租房屋，墻體被畫花，押金該扣多少？調解結果→

租房墻體遭涂畫，法理交融化糾紛

房屋租賃是日常生活中常見的民事行為，租賃合同的履行不僅關乎雙方當事人的合法權益，更影響著鄰里和諧與社區穩定。近日，莒南縣司法局朱蘆司法所成功調解一起房屋租賃糾紛，通過法理情相結合的方式，既維護了出租方的財產權益，也兼顧了承租方的實際情況，讓矛盾雙方握手言和，實現了案結事了人和。

基本案情

2024年9月，朱蘆鎮村民張某將其位于某社區面積約100平方米的閑置居民樓出租給陳某居住。雙方簽訂了書面租賃合同，合同明確約定：租賃期限為1年，年租金3300元，陳某需向張某支付租房押金500元。2025年9月，租賃期限屆滿，張某前往房屋驗收準備收回房屋時，發現房屋客廳、臥室等多處墻體被涂畫得面目全非，彩色畫筆痕跡清晰可見，嚴重影響房屋的正常使用和后續出租。

張某當即聯系陳某，要求其對受損墻體進行修復，恢復房屋原狀后再退租。然而，陳某雖然承認墻體涂畫是其未成年子女所畫，但屬于無心之失，而且張某已經收取房屋押金，由張某自行處理即可，自己不要求退押金了。而張某表示他愿意待陳某恢復房屋原狀后，退回房屋押金。雙方就押金用途及墻體修復責任歸屬問題各執一詞，爭執不下。張某便找到朱蘆司法所，要求調解該起糾紛。

調解過程

朱蘆司法所接到張某的調解申請后，立即啟動調解程序，力求高效、妥善化解矛盾。

調解員首先分別與申請人張某、被申請人陳某進行單獨溝通，耐心傾聽雙方的訴求、理由及內心想法。在與張某溝通時，調解員詳細了解租賃合同的簽訂細節、房屋出租時的狀況以及墻體受損后的具體情況，張某向調解員提供了租賃合同原件及房屋受損部位的照片。在與陳某溝通時，調解員重點核實了墻體涂畫的實際情況及陳某的態度，陳某再次強調子女涂畫屬于意外，且押金應優先用于處理房屋問題，而且自己已經不住在本地，再自行尋找施工人員修復墻體確實存在不便。

為確保調解工作有理有據，隨后調解員與雙方當事人一同前往涉案房屋進行實地勘查。到達現場后，調解員對房屋墻體受損情況進行了仔細查看和記錄，發現墻體涂畫范圍較廣，部分區域涂畫痕跡較深，修復需要經過打磨、刷漆等多個工序，初步估算修復費用確實超出了500元押金金額。同時，調解員核對了雙方簽訂的租賃合同條款，雖然合同中沒有明確房屋損壞應由誰維修，但明確約定了承租人需妥善保管房屋、不得人為破壞的義務。

在查清事實的基礎上，調解員組織雙方當事人進行面對面調解。調解現場，調解員首先向雙方當事人解讀了《中華人民共和國民法典》中關于租賃合同的相關法律規定，明確告知陳某，其作為承租人，有義務保障租賃房屋的完好，子女造成的房屋損壞，應由其承擔相應的賠償責任，押金的性質是履約擔保，不能直接等同于維修費用，是否足以覆蓋維修費用需根據實際情況確定。綜合考慮，調解員向雙方提出了調解方案：由張某先行負責對受損墻體進行維修，維修費用先從500元租房押金中抵扣，不足部分由陳某補足；待張某完成維修后雙方辦理押金結算及退租手續。

通過調解員動之以情、曉之以理、明之以法的耐心勸說，雙方當事人的情緒逐漸平復，對立態度有所緩和。陳某認識到自己作為承租人的責任，同意承擔超出押金部分的維修費用；張某也表示會盡快安排維修。

調解結果

雙方當事人當場簽訂了人民調解協議書，協議明確約定：

1、張某于協議簽訂后15日內完成房屋受損墻體的維修工作，維修標準以恢復房屋原狀、不影響正常居住和出租為宜；

2、維修費用先從陳某支付的500元租房押金中抵扣，不足部分由陳某一次性補足；

3、張某完成維修并與陳某結清費用后，雙方辦理房屋交接手續，此次房屋租賃糾紛一次性了結，雙方互不追究對方其他責任。

協議簽訂后，張某按照約定及時安排了墻體維修工作，維修總費用共計850元。陳某當場向張某補足了350元維修費用，張某也將房屋鑰匙收回，雙方順利完成了交接。至此，這起房屋租賃糾紛得到了圓滿解決，雙方當事人握手言和，均對調解結果表示滿意。

法律指引

《中華人民共和國民法典》

第七百一十三條　承租人在租賃物需要維修時可以請求出租人在合理期限內維修。出租人未履行維修義務的，承租人可以自行維修，維修費用由出租人負擔。因維修租賃物影響承租人使用的，應當相應減少租金或者延長租期。

因承租人的過錯致使租賃物需要維修的，出租人不承擔前款規定的維修義務。

第七百一十四條　承租人應當妥善保管租賃物，因保管不善造成租賃物毀損、滅失的，應當承擔賠償責任。

案例分析

此次房屋租賃糾紛的成功化解，為處理此類民事糾紛提供了有益借鑒，也為我們在日常生活中出現類似的租房問題提了醒。本案中，雙方雖簽訂了書面租賃合同，但對押金的具體用途、房屋損壞后的維修標準及費用承擔等細節約定不夠明確，這也是引發糾紛的重要原因之一。因此，在房屋租賃過程中，雙方當事人應重視租賃合同的簽訂，盡量使用規范的合同文本，明確租賃期限、租金支付方式、押金數額及退還條件、房屋維修責任、違約責任等關鍵條款，避免因合同約定不明引發不必要的糾紛。