私人財富管理師｜子女買房后登記在父母名下，是否構成借名買房？

編者說：婚姻關系存續期間，男方母親與房地產公司簽訂合同購買房屋，并將房屋登記在母親名下，但首付為男方轉賬支付，貸款也由男方通過母親的貸款賬戶支付。后夫妻二人認為自己構成借名買房，遂訴至法院主張自己對房屋享有權利，會獲得法院的支持嗎？

基本案情

沈先生與尤女士系夫妻關系。沈先生的母親呂阿姨與房地產開發公司簽訂合同購買房屋，并在交房后將房屋登記在自己名下。首付為沈先生通過自己的賬戶轉賬支付，貸款由沈先生定期通過呂阿姨的貸款賬戶支付。后呂阿姨搬入該房屋，沈先生、尤女士認為自己與呂阿姨構成借名買房，呂阿姨無權居住，故將呂阿姨訴至法院，主張自己對案涉房屋享有權利。

原告沈先生、尤女士訴稱，二人系夫妻關系，沈先生為呂阿姨之子。2017年二原告與呂阿姨達成口頭借名買房合同，借呂阿姨名義與房地產開發公司簽訂商品房預售合同，房屋價款共計103萬元。首付款38萬元由二原告支付，并以沈先生和呂阿姨接力貸形式支付剩余貸款65萬元，每月貸款由二原告承擔。涉案房屋于2020年交房、辦理房產證，后續產生的房屋面積差額款項、契稅、住宅專項維修基金等相關費用由二原告支付，并一直占有使用、裝修、出租。商品房預售合同及各類票據、房產證等手續均由二原告掌握。2024年呂阿姨要求搬進涉案房屋，并拒絕返還購房相關款項，拒絕與二原告進一步溝通。

被告呂阿姨辯稱，不認可借名買房的情況。借名買房應當簽訂書面合同，不能僅憑付款記錄、交付使用等情況判定形成有效的借名買房關系。不認可對方支付了首付款、大部分貸款以及裝修款等，被告付了全部首付款。沈先生及其姐妹都往被告銀行卡里打錢，幫助還貸，其中沈先生打的錢有一部分也是其姐妹私下給他的。房屋面積補差款、契稅、維修基金是沈先生支付的，但實際上是被告給的錢，被告年紀大了不會操作，讓其代為辦理。即便沈先生自己支付了部分款項也是盡孝心的體現。裝修款和家具款是被告用開發商的延期交房違約金支付的，這筆錢先發放到被告銀行賬戶，再由尤女士操作被告手機轉到她的卡里。

法院裁判

法院經審理后認為，呂阿姨獲得配售限價商品住房資格，以自己的名義簽訂涉案房屋的購房合同，且涉案房屋登記在呂阿姨名下。沈先生、尤女士稱與呂阿姨存在口頭借名買房合同，呂阿姨予以否認，沈先生、尤女士即應對此提供充足的證據。本案中沈先生、尤女士未提供在購買涉案房屋前曾與呂阿姨就借名買房事宜進行協商、溝通的證據，其所提供的事后與呂阿姨的談話錄音中，亦未提及存在口頭借名買房合同的情況。沈先生、尤女士稱自己支付首付款、償還貸款，法院認為，即使上述情況均屬實，也不能對抗涉案房屋登記的公示效力，仍不足以證實沈先生、尤女士為涉案房屋的權利人，與呂阿姨存在借名買房的事實。況且，在呂阿姨與沈先生的談話錄音中，呂阿姨表示自己支付30萬元首付款，沈先生稱自己和呂阿姨都支付了首付款，證實首付款并非沈先生個人支付。2024年雙方發生糾紛前，沈先生曾于還貸日期前向呂阿姨銀行賬戶轉賬相當于還貸金額的款項，呂阿姨也存在向沈先生、尤女士轉賬的情況，故不能證明貸款系由沈先生個人承擔。至于涉案房屋在沈先生、尤女士使用、出租期間，由其支付物業、水、電等費用并裝修的情形，屬于占用涉案房屋期間的正常繳費和裝修行為，不能以此認定二人與呂阿姨之間成立借名買房的關系。綜上，沈先生、尤女士未提供與呂阿姨簽訂的書面借名買房合同，未提供其他足以證實雙方之間存在口頭借名買房的證據，其所提交證據也不足以從涉案房屋的首付款支付、貸款償還、使用等方面判定與呂阿姨之間形成借名買房的合同關系，故對于沈先生、尤女士的訴訟請求，法院不予支持。

宣判后，雙方當事人均未提起上訴，該判決現已生效。

法官說法

《中華人民共和國民法典》第四百六十九條規定：當事人訂立合同，可以采用書面形式、口頭形式或者其他形式；第四百七十條規定：合同的內容由當事人約定，一般包括下列條款：（一）當事人的姓名或者名稱和住所；（二）標的；（三）數量；（四）質量；（五）價款或者報酬；（六）履行期限、地點和方式；（七）違約責任；（八）解決爭議的方法。

司法實踐中，口頭合同的內容和效力通常較難證明。如果對方不承認口頭合同的存在，則主張合同存在的一方對此負有舉證責任，需要向法院證明合同關系存在以及合同的具體內容，并且盡可能形成完整的證據鏈，其中包括但不限于：1、雙方就合同事宜進行溝通的證據，例如錄音錄像、微信聊天記錄、短信記錄或郵件往來記錄等；2、雙方實際履行合同的證據，如轉賬記錄、收條或交易標的轉移交付記錄等；3、無利害關系第三人的證人證言等。就本案而言，在購房合同系由呂阿姨本人簽訂且房屋亦實際登記在呂阿姨名下的情況下，沈先生、尤女士若主張其與呂阿姨之間存在口頭借名買房合同，其應就此承擔結果意義上的舉證責任。考慮到現實生活中，子女、父母為對方買房出資等情況較為常見，故沈先生、尤女士僅憑相關房款及費用的支付憑證以及持有房屋權證手續并實際支配控制房屋的事實，不足以當然證明其所謂的借名買房合同關系的成立。

此外，民法典第一百五十三條規定，違反法律、行政法規強制性規定的民事法律行為無效。違背公序良俗的民事法律行為無效。故退一步講，即便當事人能夠舉證證明借名買房合同真實存在，但如果相關借名行為系為了規避了國家的限購政策，或者借名購買了僅針對特定對象出售的保障性住房，那么將有可能導致該借名合同被認定無效。總之，借名買房行為本身存在較大的法律風險，如果出名人拒絕辦理權屬轉移登記手續，甚至擅自處分房屋，或者借名行為被法院認定無效，那么最終都有可能導致借名人房財兩空的不利后果。因此，對于借名買房這種涉案金額較大、履行周期較長、對雙方信賴基礎要求較高的交易，為最大限度地避免交易風險產生，法院建議各方當事人盡可能通過簽訂書面合同的方式明確各自權利義務；即便情況特殊確實難以通過正式文本約定完整交易內容，亦應盡可能固定各重要溝通節點以及大額資金交易流轉過程的相應證據，以便在庭審舉證過程中能夠還原相關事實。