北京房產律師：回遷房沒辦證，購房合同權利能繼承嗎？

（為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）

案情介紹

張先生與李女士系夫妻，育有三子。長子張明與妻子劉芳于2015年登記結婚，婚后未生育子女。2022年4月，張明因突發疾病去世，未留遺囑。

張明生前，其父母在農村擁有兩處宅基地，2009年因拆遷共獲得四套安置房。2010年，全家簽署一份《家庭協議》，明確：四套回遷房均由父母出資回購，歸父母所有；三兄弟僅有居住權，不得出售；將來由三兄弟協商繼承。協議落款中，張明的簽名由其弟弟代簽，稱已電話征得同意。

2012年，父親張先生以自己名義選定一套回遷房（后稱一號房屋），隨后向甲公司（開發單位）提交《業主姓名確認書》，申請將該房屋認購人變更為張明。同日，甲公司與“張明”簽訂《回遷安置房購房協議》，約定總價18萬余元，房款從拆遷補償款中支付。該房屋已交付使用，但尚未辦理產權登記。張明去世后，劉芳繼續居住，后被張先生夫婦換鎖收回。

此外，張明婚前曾購買一處無產權證的房屋（后稱二號房屋），婚后由其與劉芳共同居住。劉芳稱婚后用夫妻共同財產償還了購房債務，但無證據。

張明去世后，劉芳起訴請求：

確認其享有一號房屋《購房協議》項下的全部權利義務；

分割其他遺產（略，本文僅聚焦房屋）。

張先生、李女士反訴要求：

依法分割二號房屋，三人各占三分之一份額。

雙方核心爭議：

一號房屋是否屬于張明的遺產？購房協議能否繼承？

二號房屋是否為張明個人財產？能否分割？

裁判結果

法院判決：

一、一號房屋的《購房協議》項下權利義務，由劉芳、張先生、李女士共同繼承；

二、二號房屋的居住使用權益，由劉芳、張先生、李女士各繼承三分之一份額；

三、駁回雙方其他訴訟請求。

法院說理

關于一號房屋：

雖由父母出資、源于宅基地拆遷，但父親已通過《業主姓名確認書》將認購權轉移至張明；

甲公司與“張明”簽訂的《購房協議》真實有效，購房款已付清，房屋已交付；

盡管未辦理產權登記，但合同項下的債權請求權（如要求辦證、主張交付等）屬于可繼承財產；

因張明未留遺囑，該合同權利作為遺產，由其配偶、父母三人法定繼承。

關于二號房屋：

該房屋無合法產權，屬“小產權房”，不產生所有權，但具備居住使用價值，可作為財產性權益處理；

購買于婚前，應認定為張明個人財產；

劉芳主張婚后共同還債，但未提供證據，法院不予采信；

居住權益作為遺產，由三人各繼承三分之一；

鑒于劉芳無其他住房、經濟困難，法院雖確認三方共有，但未強制分割或要求補償，保留其實際居住權。

律師提示（北京房產律師靳雙權團隊）

“小產權房”雖無產權證，但居住權益可繼承。法院通常按份額分割使用權，而非所有權。

回遷房即使未辦證，購房合同權利也可繼承。關鍵看合同是否成立、房款是否支付、是否實際交付。

父母出資≠父母所有。若通過書面文件將購房人變更為子女，可能構成贈與或權利讓渡。

代簽行為效力存疑。家庭協議中他人代簽，若無授權或事后追認，難以約束被代簽人。

婚前購房+婚后無證據還貸 = 個人財產。主張共同還債必須保留轉賬、借條等憑證。

溫馨提醒：涉及拆遷房、小產權房的繼承糾紛，務必盡早確權。拖延可能導致房屋被占用、出租收益流失，甚至喪失主張權利的最佳時機。