姐弟間借名買房無公證，法院不認可贈與關系｜北京房地產律師

（為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯(lián)系我們予以撤銷。）

一、案情介紹

趙敏與趙強系姐弟。2015年，趙敏因不具備購買兩限房資格，與趙強協(xié)商后，決定以趙強名義申請購買政策性住房。

同年12月18日，趙強作為買受人與甲房地產開發(fā)公司簽訂《商品房預售合同》，購買一號房屋，總價965,608元。

房款由趙敏及其子趙陽通過銀行轉賬全額支付。房屋交付后，由趙陽簽約裝修并對外出租，租金、物業(yè)費、供暖費均由趙敏一方承擔。

2019年4月，一號房屋登記至趙強名下。

趙敏提交一份《贈與協(xié)議》及《承諾書》，稱趙強曾書面承諾：

“房屋實際歸趙敏所有，待可過戶時無償協(xié)助辦理；若無法過戶，則返還全部購房款并按年利率24%支付利息。”

2021年8月，趙強提出收回房屋自住，趙敏配合騰退。此后趙強裝修入住至今。

2024年，因房屋已具備過戶條件，趙敏多次要求趙強配合過戶未果，遂起訴：

請求判令趙強返還購房款965,608元

支付利息211萬余元（按年息24%自2015年起算）

趙強辯稱：

雙方從未簽署《贈與協(xié)議》或《承諾書》，文件系偽造

實際為姐弟間無息借款，同意返還本金，但不認可利息

若趙敏堅持主張贈與關系，應承擔舉證不能后果

庭審中，雙方均未申請對《贈與協(xié)議》《承諾書》進行筆跡鑒定。

二、裁判結果

法院判決：

? 駁回趙敏的全部訴訟請求。

僅有出資+管理行為，不足以證明存在借名買房或贈與合意；關鍵書面證據(jù)真實性存疑且未鑒定，主張無法成立。

三、法院說理

法律關系定性錯誤

趙敏主張本案為“贈與合同糾紛”，但贈與合同需贈與人自愿無償轉移財產所有權。

本案中，房屋從始至終登記在趙強名下，趙敏未能證明趙強有真實贈與意思表示。

關鍵證據(jù)真實性無法確認

《贈與協(xié)議》《承諾書》雖由趙敏提交，但趙強否認簽署，且雙方均放棄筆跡鑒定。

根據(jù)“誰主張誰舉證”原則，趙敏應承擔舉證不能的法律后果。

出資不等于所有權

雖然購房款、裝修費、物業(yè)費由趙敏一方支付，但出資行為可基于借款、贈與、家庭幫扶等多種法律關系，不能直接推定房屋歸出資人所有。

借名買房未被主張，亦無充分證據(jù)支持

趙敏在庭審中稱最初是“借名買房”，但最終以“贈與合同”起訴，邏輯矛盾。

且借名購買政策性住房（兩限房）本身存在合法性風險，法院對此類主張審查極為嚴格。

利息主張無合同依據(jù)

即便按民間借貸處理，雙方未約定利息，依法視為無息借款，24%年息主張無法律依據(jù)。

四、律師提示（北京房產律師靳雙權團隊）

借名買房風險極高，尤其涉及政策性住房

兩限房、經適房等保障性住房，禁止借名購買。即使有協(xié)議，法院也可能以“損害社會公共利益”為由認定無效。

僅有轉賬記錄和管理行為，無法確權

出資、裝修、收租等行為，在親屬間可能被解釋為“幫忙”“借款”“臨時使用”，必須有明確書面約定（如借名協(xié)議、代持協(xié)議）。

關鍵文書務必保留原始簽署過程

本案中，《贈與協(xié)議》若真實存在，卻因未做筆跡鑒定而失去證明力。

? 建議：重要協(xié)議簽署時全程錄像、第三方見證、同步公證。

不要混淆法律關系

同一事實不能既主張“借名買房”，又主張“贈與”。訴訟策略需統(tǒng)一，否則易被法院認定為“舉證混亂”。

親情不能替代法律保障

姐弟、父子、夫妻間的房產安排，若無書面約定，一旦反目，出資方極可能“錢房兩空”。

重要提醒：

北京法院對借名買房（尤其政策房）持高度審慎甚至否定態(tài)度。

如確需操作，務必咨詢專業(yè)律師，評估合法性，并簽署完整、可執(zhí)行、可舉證的法律文件。