曾經非常輝煌的一個板塊，如今市場地位下滑很嚴重，還值得買？

楊浦的控江路板塊曾經是輝煌“一條街”，如今抵不過時代洪流，多方面下滑嚴重。

這里的房子還有優勢嗎？是否還值得買？未來何去何從？

楊浦被譽為“上海工業的搖籃”，在中國工業化浪潮中占據著舉足輕重的地位。

上世紀五六十年代，為適應大規模工業建設與產業工人安置的需要。

上海在全國率先規劃建設了一批配套齊全的工人新村，形成了獨特的“衛星城”“一條街”社區模式。

比如閔行一條街、張廟一條街、控江一條街，都是那個時期興起的工人新村社區典范。

本期我們探討的控江一條街即楊浦控江路板塊，就是在這個背景中誕生的。

控江路兩旁的工人新村住宅

控江路工人新村住宅在當時非常時髦，產品好、醫療商業學校等配套齊全，只有少數人才能住得上，對周邊的吸引力很大。

得益于這種工人新村的修建，給控江路板塊留下了很好的配套底子，個別優勢保持到現在。

沿著控江路主軸，工人住宅、學校、新華醫院/控江醫院、商場、楊浦公園等一字排開。

其中新華醫院是三甲綜合醫院，控江醫院是二甲綜合醫院，一個板塊集齊了兩家大醫院。

在控江路、延吉西路/中路、靖宇南路/中路/東路等分布了很多小店，市井氣息濃厚。

紫荊廣場的前身是鞍山百貨，一度是區域商業地標。

這里的居民只需走幾步，就能解決大部分生活需求，居住非常方便。

控江路、紫荊廣場、新華醫院

后來上海市區不斷擴大，地鐵興建，把控江路工人新村納入了市區范疇。

地鐵8號線在板塊設有江浦路（換18）、黃興路、延吉中路3個站，去周邊的產業區很便捷。

其中從8號線黃興路站出發，9站可達人民廣場；

從18號線江浦路站出發3站可達丹陽路（東外灘產業區）、4站可達昌邑路（陸家嘴北濱江產業區）：

與周邊的鞍山、長白、周家嘴路等同期工人新村相比，控江路居住人群的構成更特別、居民層次更高。

鞍山新村雖然同樣也很知名，但居住的是偏重鋼鐵等重工業系統職工；

長白新村規模較小，以輕工、紡織企業員工為主；

周家嘴路沿線住宅布局相對松散，商業配套早期不如控江路集中。

控江路很不同，在規劃之初就吸引了大量來自楊浦區內大中型國有企業、設計院所、高等院校及機關單位的職工入住。

這部分居民在當時屬于典型的“體制內中產”，享有穩定的福利待遇，普遍具有較高的文化水平與職業聲望，對子女教育抱有極高的期望與投入。

正是這種獨特的居民結構，給板塊奠定了良好的教育資源基礎。

板塊的控江二村小學創辦于1953年，憑借周邊高素質家庭持續輸送的優質生源，學校成績長期走在楊浦區前列，是區內公認的名牌小學。

控江二村小學

控江二村小學的畢業生進入優質初中尤其是選拔進入民辦初中的比例明顯高于普通學校。

地位與聲望遠超周邊同年代工人新村配套學校，與打虎山路第一小學、楊浦小學等一同構成了楊浦公辦小學的第一梯隊。

所以控江路板塊逐漸樹立起了一個XQ聲譽，XQ房是很多家長追捧的對象。

在福利分房時代和商品房早期，控江路始終是楊浦區的白月光社區，吸引了大量追求便利生活和優質教育資源的家庭居住。

然而時光荏苒，隨著住房制度的根本性改革和上海城市發展重心的轉移，控江路的光環開始褪色，發展遇到了多方面的困境。

首先是工人新村住宅市場地位下滑比較嚴重，產品被時代拋棄了，購買價值一直在下降。

房改后迅速迎來商品房時代，工人新村住宅立馬被市場邊緣化，今天變成了老破小。

控江路板塊老破小有很多，同質化非常嚴重。

普遍存在戶型不合理、設施陳舊、缺乏物業管理、停車困難等問題。

控江七村小區

控江路土地開發殆盡，很難更新出商品房，能級受到限制。

板塊最新開發的商品房停留在十年前：2016年開發的建發公園首府，身在老破小板塊中很掉身價，成交只有9W+元/m2。

少數的幾個零幾年的商品房如韻都城、東方名園等房齡不斷走高、戶型設計過時、密度普遍偏高，居住舒適性在下降，成交在6.5-7.2萬元/m2。

這些老商品房多為大兩房、大三房設計，剛需購買有些吃力，改善有些看不上，流動性低，陷入了一個尷尬的市場地位。

板塊缺乏符合現代居住需求的改善型產品，沒有次新的城市界面，社區環境也差強人意，很難被新中產選中。

控江路板塊部分零幾年的商品房小區

隨著楊浦新一代中產板塊黃興公園、新江灣城的先后開發，以及五角場副城、楊浦濱江CAZ的打造，控江路在楊浦區內的競爭地位一步步下滑，中產客群逐步流失。

控江路、鞍山一帶是楊浦的老一代中產板塊，現在地位已經被取代了。

楊浦新中產先是買入了黃興公園，這是2000年代楊浦開發的中產社區，主打一個公園生態宜居；

然后去了新江灣城，這是楊浦2010年代興起的又一個中產社區，以濕地生態國際社區著稱。

而現在楊浦新中產又流向了楊浦濱江。

楊浦濱江匯聚了楊浦頂級商務、文化與住宅項目，代表了楊浦的未來形象，吸走了更高端的購買力。

如此以來，控江路的中產客群一直在被分流和失血。

控江路曾經引以為傲的“一條街”商業文化也過時了，早已埋沒在五角場強大的商圈之下。

那些零星更新的老舊辦公樓宇，在楊浦濱江現代化CBD面前也毫無競爭力。

可以說，控江路從楊浦的“中心”滑落為“老城廂”，地位下滑比較嚴重。

控江路上的部分商辦

控江路居住人口老齡化、居民結構固化，缺乏新的年輕產業客群導入，XQ購買價值在減弱、商業和社區活力都在下滑，在整個市場上開始失去競爭優勢。

老一代中產多已步入退休年齡，缺乏新一代中產持續導入，板塊居民高度老齡化、居住結構固化。

控江路的中產客群不斷在流失，留下的多是預算有限的剛需客群或不愿搬離的老年居民。

跟徐匯的田林新村不同，控江路的居民依舊多是當時的產業工人，人口陷入固化。

而田林大多換成了漕河涇碼農，人口結構跟控江路不一樣。

所以控江路居民消費能力、社區活力和XQ質量也隨之下降。

XQ下降同時也是因為生源結構改變了，同時受到了“公民同招”和“民辦搖號”的打擊，進一步削弱了控江路老破小的價值。

板塊原有高知中產家庭普遍步入老年了，子女一代也多已成年并因改善需求外遷。

控江路的老破小總價相對較低，成為不少外來家庭掛戶口上學的選擇。

生源發生了更替，稀釋了原本濃厚的教育氛圍，直接影響學校的成績和升學表現。

上海近年實行“公民同招”和民辦學校超額“搖號”，對單XQ的控江二村小學影響較大。

在過去優秀的畢業生可以通過擇校進入頂尖民辦初中，讓控江二村小學口碑很高。

但新規后，選擇報考民辦初中將面臨搖號的不確定性，一旦沒搖中，在公辦初中錄取中又排序靠后，這樣風險大增。

于是導致很多家長轉戰九年一貫制或其它更好的公辦雙XQ配置。

控江二村小學對口的初中——控江初級中學并不頂尖，在楊浦是三梯隊。

在初中XQ房重要性凸顯的當下，控江路單XQ屬性的短板被急劇放大，沒有以前吃香了。

以上所有因素疊加，讓控江路的人口結構老齡化、固化，年輕中產家庭導入不足，社區消費能力下降，曾經的書包光環也隨之暗淡。

所有的工人新村都會走這條路，控江路只是其中的一個縮影。

了解上海各板塊置業分析

歡迎私信領取詳細測評和資料包：

未來的控江路該何去何從呢？誰還會選擇這里？性價比、品質等各方面還沒有優勢？是否建議買？

控江路板塊能級可能持續下滑，很難扭轉，老破小已經滑落到了市場置業地位的底層。

未來要想翻身必須拆除重建，或原拆原建，在板塊搞大規模的城市更新。

但是控江路不是楊浦的更新重點，目前的舊改非常具有局限性，對整體品質和市場價值提升幅度有限，在老破小中并不是優選。

控江路僅個別小區進行了舊改，非成套改為成套，少數樓棟加裝了電梯、粉刷了外立面。

控江路老破小太多，不是所有的小區都有舊改機會，而且有的沒到更新周期，也就樣板工程做得好：

舊改樣板小區：控江一村

還沒到更新時限的普通小區

住建部明確，除非違法建筑或危房，否則不應大規模、集中拆除現狀建筑，原則上老城區更新單元或項目內拆除建筑面積不應超過現狀總建筑面積的20%。

鼓勵小規模、漸進式的有機更新和微改造，審慎處理既有建筑。

這也意味著，大多數上海老破小連舊改都排不上隊。

所以控江路那么多老破小在楊浦區地位日漸式微的情況下，不會都迎來翻新或拆遷，想要翻身很難。

楊浦整體拆遷和舊改的力度不如徐匯，控江路老破小整體品質大不如徐匯的康健，購買價值相對不大。

康健的上師大新村、長虹坊、長興坊、杜鵑園等小區外立面看起來檔次就不一樣，比控江路高很多：

徐匯的江南新村、東安新村拆遷對價值拉升很大，前期賭拆遷買入的都賺翻了。

從老破小整體品質和拆遷預期來看，控江路老破小在市場上的競爭優勢并不大。

控江路板塊還剩下的希望就是利用本身的地緣優勢——靠近楊浦濱江南段，指望楊浦濱江崛起能帶動自己。

控江路比中原動遷基地好，中原完全沒有產業增量，而且遠離楊浦重要的濱江產業區。

從8號線置業鏈條來看，中原處在控江路的北部，是最末端。

前面我們提到從控江路的江浦路站出發，3站可達東外灘產業區，4站可達陸家嘴北濱江。

控江路與楊浦濱江只隔了一條周家嘴路，這個地緣優勢很大。

楊浦濱江接下來有很多辦公樓會啟用，陸陸續續導入企業和產業人員。

如果楊浦濱江產業很大程度上加強，有望彌補控江路

流失的中產客群，改善人口結構和學校生源質量。

不過這是一個漫長的過程，楊浦濱江究竟會對控江路帶來多大的帶動，還有待觀察。

就目前而言，控江路老破小放在全市在掛XQ、自住性價比、地段、投資收租、更新潛力等方面競爭優勢都不大，可購買價值不高，選擇需要謹慎。

對內比，控江路掛XQ不如鞍山的打一小學+鞍山初級/昆明學校，楊浦區內還有其它雙XQ和九年一貫制學校選擇。

在自住性價比方面，控江路板塊均價6.2萬元/m2，比曹楊5.6萬元/m2、甘泉宜川4.8萬元/m2都高。

控江路到人廣直線距離是7.5公里，而曹楊、甘泉宜川分別是6.5公里、4.5公里。

控江路到市區核心又遠又貴，購買的性價比不高，地段性也不強。

控江路的地段還不如浦東內環內的濰坊（6.3萬元/m2），兩地老破小價格差不多。

由于地理位置偏東北，控江路到全市的通達性也不如浦東內中環的世博（5.8萬元/m2）。

由于控江路周邊產業密度不高，在投資收租方面，還不如長寧靠近外環的北新涇。

控江路的老破小租售比集中在2.5%-2.7%之間，而北新涇可達3%。

在城市更新力度方面，控江路又不如田林，徐匯在田林更新出了航天城、鑫耀·光環live、錦和越界尚城等諸多大型商辦項目。

不管是追求更優質XQ的家庭，還是注重購買性價比和地段，追求租售比或者賭未來的更新潛力，控江路老破小都缺乏核心競爭力。

雖然控江路老破小的地位一再下降，但還不至于淪落到完全沒人要的地步。

控江路畢竟屬于市區地段之一，配套也成熟，還是有一部分人買的。

那么，在這么多老破小中，控江路都不是優選，還適合什么樣的客群購買呢？

真正購買控江路老破小的客群，可能是這幾類：

1、楊浦本地地緣性剛需和置換鏈條底層客戶。

這部分客群工作生活就在楊浦中東部附近，預算有限，想要通勤方便、市區較好的地段和配套，生活有煙火氣息。

他們不想跨區購買遠郊次新房或動遷房，控江路老破小提供了一個踮踮腳留在熟悉市區的可能。

2、為陪伴照顧父母而就近購房的孝心買家。

板塊內有大量老年常住居民，子女輩可能早已成家并在其它地方居住。

為了更好照顧父母，一部分子女會選擇在父母小區附近購買一套總價可控的老破小。

3、極少數對控江二村小學仍有特定情結或信息差的家長。

盡管學校光環褪去，但歷史底蘊和師資隊伍還在。

可能有的家長基于過往口碑、特定教育理念或有個人看法，認為控江路老破小性價比還可以，但這部分需求比較小眾。

你是否適合購買控江路的老破小和商品房呢？上海置業有疑惑，歡迎添加環線咨詢，為你1V1服務！