一邊36元/㎡天價物業費，一邊降費撤場！物業行業冰火兩重天藏底層邏輯

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一邊36元/㎡天價物業費，一邊降費撤場！物業行業冰火兩重天藏底層邏輯

當上海海泰北外灘的物業費定格在36元/平方米/月，意味著一套370㎡的戶型一年物業費就要16萬元，1500㎡的大平層更是高達65萬元/年；當北京三里屯壹號公寓37.94元/㎡的物業費、深圳灣一號33元/㎡的收費相繼曝光，豪宅物業費屢屢刷新公眾認知。可與此同時，全國多地存量小區卻掀起降費潮，武漢部分小區物業費降幅超50%，重慶、青島百余個小區主動調價，甚至龍湖、中海等頭部物業企業紛紛撤出老舊小區。一邊是“天價”頻現、業主買單，一邊是降費求生、無奈離場，物業行業正經歷前所未有的冰火兩重天，而這背后，藏著行業回歸本質的底層邏輯。

天價物業費頻現：豪宅業主愿買單，底氣何來？

核心城市豪宅物業費的上漲，從來不是憑空定價，而是高端房地產市場價值邏輯演進的必然結果，更是“高價值匹配高收費”的市場選擇。以上海為核心的一線豪宅市場，已然成為高物業費的聚集地，且越是高端的項目，越能實現“高價高成交”的雙贏。

上海黃浦區高福云境25套總價1.3-1.7億元的超大平層一日售罄，其別墅部分物業費25元/㎡；全國單盤銷冠融創上海壹號院，物業費28元/㎡；海泰北外灘36元/㎡的收費更是創下新高，面積段370-1500㎡的戶型，讓業主每年物業費輕松突破十萬級。不止上海，北京國貿梵悅108物業費30元/㎡，深圳灣一號萊佛士公寓33元/㎡，成都貝宸S1項目也達到13.8元/㎡。值得關注的是，2025年前三季度全國11個重點城市千萬級豪宅成交27372套，同比增長15.6%，高物業費并未成為購房阻礙，反而成了高端產品的標配。

中物智庫高級研究員宋子謙的分析，點透了天價物業費的核心底氣。其一，產品升級倒逼成本顯性化，當前豪宅早已不是“房子+綠化”的簡單配置，會所運營、公區精裝、全屋中央空調與新風系統、復雜機電設備、多重安防體系成為標配，這些設施的長期運維、能耗消耗、定期檢測與更新，都需要持續的剛性投入，36元/㎡的物業費，本質是為這些高端配置的長效運營買單。其二，成本前置化解未來風險，一線及強二線城市保安、保潔、工程技工的用工成本逐年上漲，用工合規要求不斷提高，疊加消防、公共安全監管趨嚴，第三方維保、保險等支出占比提升，物業企業在定價時便將未來成本上行預期納入其中，避免后期陷入“成本倒掛”困境。其三，定價邏輯徹底重構，豪宅物業費早已跳出“保潔+保安”的基礎服務范疇，而是“資產守護+體驗運營+風險管理”的綜合定價——戶數少、單戶面積大的特質，讓大堂、電梯廳、景觀園林等公區資源分攤成本更高，而豪宅客群更在意居住體驗與資產保值，愿意為確定性的優質服務買單，開發商也早已將物業服務納入產品核心價值，與房價綁定交付。

存量小區降費潮：降不起也守不住，難逃惡性循環？

與豪宅物業費一路走高形成鮮明對比的是，全國存量小區正陷入“降費—減配—欠費—撤場”的惡性循環，物業費不僅穩中有降，甚至出現“對折”行情，讓不少物業企業進退兩難。

中指研究院數據顯示，2025年12月全國重點20城物業服務均價僅2.72元/㎡，同比下跌0.23%，環比下跌0.09%。過去一年，全國超100個小區物業費大幅下調，降幅普遍在20%-30%，部分小區直接腰斬：武漢朗詩里程小區物業費從2.5元/㎡降至1.1元/㎡，降幅56%；重慶風花樹小區從1.8元/㎡降至1.3元/㎡，業主每年減負600元；成都海倫堡玖悅府高層物業費從3元/㎡降至2.1元/㎡，商鋪物業費直接腰斬至4元/㎡。為緩解業主負擔，青島、蘭州等地還出臺空置房優惠政策，連續空置6個月以上物業費可減免50%，進一步拉低存量小區收費水平。

降費背后，是多重壓力下的無奈選擇，更是歷史遺留問題與現實困境的集中爆發。首先是歷史定價與現實成本的嚴重錯配，大量存量小區物業費標準形成于十年甚至二十年前，彼時人工、耗材成本低廉，而如今作為勞動密集型行業，物業用工成本逐年攀升，垃圾分類、消防安全等額外公共服務職能不斷增加，老舊小區2-3元/㎡的物業費，早已不足以覆蓋運維成本。其次是業主性價比焦慮加劇欠費難題，存量小區業主對物業費敏感度極高，一旦覺得服務與收費不匹配，便會以拒繳物業費維權，2024年重點城市物業費收繳率跌至82%，較上年下降3個百分點，欠費越多，物業越難維持服務，進而引發更多業主不滿，陷入惡性循環。最后是政策限價與市場競爭的雙重擠壓，重慶、青島、武漢等地出臺前期物業指導價，重慶中心城區有電梯住宅最高限價1.9元/㎡，青島普通住宅前期物業上限2.52元/㎡，疊加物業行業競爭加劇，部分企業為競標或留住項目主動降價，最終入不敷出只能選擇撤場，龍湖智創生活、中海物業、融創服務等頭部企業都未能幸免，撤場小區遍布寧波、南京、長沙等多個城市。

冰火兩重天不矛盾：質價相符，才是行業破局關鍵

一邊是豪宅物業費“漲得有底氣”，一邊是存量小區“降得很無奈”，看似對立的兩種現象，實則是物業行業回歸“質價相符”本質的一體兩面，更是市場洗牌的必然過程。正如宋子謙所言，兩者并不矛盾，而是市場用更明確的方式，把物業行業從“低價內卷”“質價不符”的誤區中拉回正軌。

高端豪宅市場的高收費，本質是“質價對等”的良性循環。物業企業將運營成本前置，明確告知業主物業費的核心用途，豪宅客群認可高端服務的價值，主動繳費率常年保持高位，充足的資金又能反哺服務升級，讓小區品質持續提升，實現“服務提質—業主滿意—資產保值”的正向循環。這種定價模式，打破了過去“低價搶規模”的行業亂象，讓物業服務回歸商品本質，一分錢一分貨的邏輯清晰可見。

存量小區的降費潮，并非“越降越好”，關鍵在于能否實現“降費不降品”。不少小區在降費的同時，通過精細化管理、盤活公共收益實現服務兜底：常州花語馨苑物業費從1.8元/㎡降至1元/㎡，物業同步拿出100萬元專項用于小區提質；重慶推行“三亮三即時”舉措，公示服務內容、公共收益、履約情況，讓業主明白每一筆物業費的去向，有效提升收繳率；河北滄州更是創新試點“物業費與滿意度掛鉤”，10%費用作為服務保證金，考核合格才全額撥付，倒逼物業提升服務質量。這些案例證明，存量小區不是不能降費，而是要摒棄“一刀切”降費，通過透明化管理、精準化服務，實現“低價高質”的匹配。

反觀那些無奈撤場的小區，核心問題恰恰是“質價嚴重失衡”——要么是物業費過低無法覆蓋成本，要么是服務不達標讓業主不愿買單，本質都是偏離了“質價相符”的核心原則。物業行業既不是公益事業，也不是暴利行業，作為市場化企業，需要合理利潤支撐運營；作為與業主息息相關的服務行業，又要讓業主感受到對應價值，兩者平衡，才能長久發展。

雙向奔赴：物業行業終將告別冰火兩重天

物業行業的冰火兩重天，是行業轉型期的陣痛，更是從粗放式發展走向精細化運營的必經之路。未來，無論是高端豪宅還是存量小區，唯有堅守“質價相符”，實現物業與業主的雙向奔赴，才能告別兩極分化，走向健康發展。

對高端物業而言，高收費必須匹配高價值，不能借“豪宅”之名漫天要價。要守住服務底線，將會所運營、設備運維、專屬服務等承諾落到實處，定期公示成本與服務成果，讓業主的每一分錢都花得明白；同時探索增值服務，比如定制化家政、資產托管等，讓高物業費不僅能保障基礎服務，更能創造額外價值，鞏固“高質高價”的良性循環。

對存量小區而言，要打破“物業費十年不漲”的固化思維，建立動態調價機制。可參考CPI、人工成本指數等指標，每年適度微調物業費，讓收費標準跟上成本變化；業主要樹立“付費買服務”的認知，摒棄“免費午餐”思維，對優質服務給予認可，主動繳納物業費；物業企業則要做好精細化管理，通過智慧化運維降低成本，盤活公共收益補貼服務，實現“低成本高效能”運營。

對行業監管而言，要做好“引導者”而非“主導者”，既要規范天價物業費亂象，防止亂漲價損害業主權益，也要避免“一刀切”限價，給物業企業合理的定價空間；同時完善業主自治機制，規范業委會運作，讓業主能通過合法途徑表達訴求，物業能通過合規方式調整收費，構建“業主自治+物業服務+政府監管”的三方共治格局。

從36元/㎡的天價物業費，到1元/㎡的親民收費，物業行業沒有絕對的“高價好”或“低價優”，只有“匹配才是最好”。當高端小區的高收費有對應的價值支撐，當存量小區的低收費有對應的服務兜底，當物業企業賺得合理利潤，當業主住得舒心滿意，物業行業終將告別冰火兩重天，迎來“質價相符、雙向共贏”的新未來。畢竟，物業服務的核心從來不是收費高低，而是讓每一位業主都能感受到“物有所值”。

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