房產律師：沒簽合同、沒過戶，農村房屋買賣仍被認定有效！

（為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）

案情介紹

原告劉建國系北京市順義區某村村民，其名下有一處宅基地（后稱一號院），登記于1980年代，土地使用權人為劉建國。

1994年，劉建國將一號院交由親戚趙明遠（被告趙文山之弟）居住。此后近30年，趙明遠一家長期在該院落生活，并陸續對房屋進行翻建、擴建。

2007年，劉建國起訴趙明遠要求騰退房屋。訴訟中，趙文山作為第三人出庭，主張自己已于1994年以4.5萬元向劉建國購買了一號院，并提交錄音證據——錄音中劉建國親口說：“45000買的……你的房錢”。法院據此作出A號裁定，認為房屋權屬存在爭議，駁回劉建國起訴。

2009年，劉建國再次起訴，要求確認一號院歸其所有。法院作出B號裁定，明確認定：“劉建國與趙文山之間存在房屋買賣事實”，但因合同效力未先行確認，再次駁回其確權請求。

2024年，劉建國第三次起訴，請求確認雙方房屋買賣合同無效。理由包括：

4.5萬元實為購車款，非房款；

雙方從未簽訂書面合同；

房屋始終登記在其名下。

趙文山辯稱：

自己當時是本村農業戶口，具備購買資格；

已支付全部房款，基于親屬信任未索要收條；

房屋由其弟實際居住并多次翻建，買賣關系真實有效。

裁判結果

法院判決：

駁回原告劉建國的全部訴訟請求，確認其與趙文山之間的農村房屋買賣合同合法有效。

法院說理

買賣關系已被生效裁定確認

A號、B號兩份已生效裁定均認定：劉建國收取趙文山4.5萬元，且自認“45000買的”。現劉建國改稱該款為“購車款”，但僅提供三位同事的書面證言，證人未出庭，且與其有利害關系，違反“禁止反言”原則，法院不予采信。

買受人具備合法購買資格

趙文山在1994年交易時為本集體經濟組織成員（農業戶口、本村村民），根據當時法律及司法實踐，本村村民之間買賣宅基地房屋不違反強制性規定，合同有效。

長期占有+翻建行為佐證買賣真實性

自1994年起，趙家持續占有使用一號院近30年，并拆除舊房、新建二層樓房。若僅為“借用”，如此大規模改建不合常理，進一步印證買賣合意。

合同形式不影響效力

農村房屋買賣多為口頭協議，雖無書面合同，但結合付款、交付、長期使用等事實，足以認定合同成立并生效。

法院強調：宅基地使用權具有身份屬性，但本集體成員之間的流轉，在符合歷史政策和誠信原則的前提下，應予尊重和保護。

律師提示（北京房產律師靳雙權團隊）

“沒簽合同≠沒買賣”！

農村房屋交易常為口頭約定，只要付款+交付+長期使用，法院可認定合同成立。

“登記在誰名下≠房子就是誰的”！

宅基地使用權證僅具初步證明力，不能對抗真實有效的買賣關系。

“反悔要趁早”！

若交易后多年才主張無效，尤其對方已翻建房屋，法院極可能認定你違背誠信原則。

“本村人買本村房，一般有效”！

關鍵看買受人交易時是否為本集體經濟組織成員——這是合同有效的核心前提。

“錄音、證人、繳費記錄都是關鍵證據”！

即使時隔多年，當年的通話、鄰居證言、水電費繳納記錄都可能成為定案依據。

溫馨提醒：北京郊區大量宅基地房屋存在“口頭買賣+長期居住”情形。若您正面臨類似糾紛，請勿輕信“房產證在我名下就能要回”，務必咨詢專業律師評估合同效力與訴訟風險。