北京
（為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）
一 案情介紹
1998年 村民劉建國將其位于昌平區某村的一號院落 包括北房四間 東西廂房各兩間 以7萬元價格出售給張偉 雙方簽訂賣購房約
2003年 雙方又簽署補充協議 明確房屋及地上物補償歸張偉所有
交易完成后 張偉全家遷入居住至今 并將戶口落戶至該村 但未被確認為該村集體經濟組織成員
2024年 因周邊區域存在拆遷預期 劉建國向法院起訴 主張張偉非本村村民 買賣農村房屋違反法律強制性規定 請求確認合同無效并返還房屋
張偉提起反訴 稱已實際居住26年并對房屋進行翻建裝修 房屋現值超過150萬元 若合同被判無效 出賣人應賠償全部損失
案件審理中 甲評估公司出具評估報告
房屋重置成新價23萬元
裝修及附屬物價值11.8萬元
宅基地區位補償價86.1萬元 合計總價值157萬余元
二 裁判結果
法院判決
劉建國與張偉于1998年簽訂的賣購房約及2003年補充協議均無效
張偉于判決生效后九十日內騰退一號院落
劉建國于判決生效后十日內向張偉支付
房屋及附屬物折價款34.7萬元
宅基地區位補償款86.1萬元
駁回張偉要求返還7萬元購房款的請求
三 法院說理
法院認為 農村宅基地使用權是集體經濟組織成員享有的特定權利 具有身份屬性
張偉雖將戶口遷入該村 但未取得集體經濟組織成員資格 故其與劉建國簽訂的房屋買賣合同違反法律強制性規定 應屬無效
合同無效后 因該合同取得的財產應當返還 劉建國作為宅基地使用權人 有權要求返還房屋
關于損失賠償 法院指出 雙方對合同無效均有過錯 但出賣人明知宅基地不得對外轉讓仍進行交易 應承擔主要責任
根據北京市相關司法指導意見 宅基地區位補償價可作為買受人損失予以支持
購房款7萬元已包含在房屋重置價值中 不再重復返還
電表等屬于公共設施 不計入個人添附價值
四 律師提示（ 北京房產律師靳雙權團隊）
非本村村民購買農村房屋 在北京司法實踐中普遍認定為無效 即使已居住多年 戶口遷入 村集體未反對 也不改變合同效力
但合同無效不等于買方“白住” 法院通常會判令出賣人賠償房屋重置價值 裝修損失及宅基地區位補償價 總額往往遠超原購房款
戶口遷入不等于取得集體經濟組織成員資格 成員身份需結合是否參與集體分配 是否經村民會議認可等綜合判斷
出賣人若因房價上漲或拆遷預期而反悔起訴 雖可能拿回房屋 但需承擔高額賠償 實際得不償失
建議村民慎重處置宅基地房屋 非本村村民切勿購買 此類交易法律風險極高 一旦發生糾紛 雙方均可能遭受重大損失
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