北京房產(chǎn)律師：90年代買的農(nóng)村房，買家后來(lái)遷入本村，合同有效嗎？

（為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請(qǐng)聯(lián)系我們予以撤銷。）

案情介紹

原告趙某訴稱：1996年2月1日，其與被告李強(qiáng)簽訂《立賣房字據(jù)》，約定以6000元價(jià)格購(gòu)買位于某村的一號(hào)院（含正房五間等附屬設(shè)施）。合同簽訂后，趙某支付全部購(gòu)房款，李強(qiáng)于1996年4月底將房屋交付，趙某自此居住使用至今。

李強(qiáng)系李父與吳母之子，另有三名兄弟姐妹：李梅、李軍、李濤。李父早年去世，吳母后亦離世。一號(hào)院所對(duì)應(yīng)的集體土地建設(shè)用地使用證登記在吳母名下。

李強(qiáng)承認(rèn)：出售房屋時(shí)未告知母親及其他兄弟姐妹，售房款由其個(gè)人收取，母親直至去世并不知曉房屋已出售。

李梅、李軍、李濤共同提出抗辯：

趙某購(gòu)房時(shí)并非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員，不具備購(gòu)買農(nóng)村房屋的資格；

李強(qiáng)并非房屋所有權(quán)人，無(wú)權(quán)處分父母遺產(chǎn)；

該買賣行為侵害了其他法定繼承人的合法權(quán)益，應(yīng)認(rèn)定無(wú)效；

趙某明知房產(chǎn)證登記人為吳母，仍與李強(qiáng)簽約，不構(gòu)成善意取得。

趙某回應(yīng)：

其配偶為本村村民，婚后即遷入該村生活；

李強(qiáng)當(dāng)時(shí)實(shí)際居住在一號(hào)院，且作為家中唯一兒子，具有表見處分權(quán)；

交易經(jīng)村委會(huì)見證，并加蓋公章，具有公信力；

自1996年起持續(xù)占有、使用房屋近三十年，并曾對(duì)房屋進(jìn)行翻建。

裁判結(jié)果

法院作出A號(hào)民事判決：

? 確認(rèn)趙某與李強(qiáng)于1996年2月1日簽訂的《立賣房字據(jù)》有效；

? 一號(hào)院內(nèi)正房五間歸趙某所有。

其他繼承人要求返還房屋的主張未獲支持，法院指出其可另行向李強(qiáng)主張損害賠償。

法院說(shuō)理

合同效力不受買受人初始身份影響

雖然趙某在簽約時(shí)非本村集體經(jīng)濟(jì)組織成員，但其于1997年將戶籍遷入該村，成為合法成員。房屋及宅基地始終未流轉(zhuǎn)至村集體以外，未損害集體經(jīng)濟(jì)組織權(quán)益。村委會(huì)作為基層自治組織，對(duì)交易予以見證并蓋章確認(rèn)，進(jìn)一步強(qiáng)化了合同的合法性。因此，該買賣協(xié)議未違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定為有效。

買受人符合善意取得的法定要件

根據(jù)《物權(quán)法》第一百零六條（本案適用民法典施行前法律），善意取得需滿足：受讓時(shí)善意、支付合理對(duì)價(jià)、完成交付。

李強(qiáng)長(zhǎng)期居住在一號(hào)院，且為李父與吳母唯一兒子，趙某有合理理由相信其有權(quán)處分房屋；

6000元的交易價(jià)格符合1996年當(dāng)?shù)剞r(nóng)村房屋市場(chǎng)行情；

房屋已于1996年實(shí)際交付，趙某持續(xù)占有使用近三十年，并進(jìn)行了翻建；

村委會(huì)工作人員作為中證人簽字并加蓋公章，增強(qiáng)了交易的公信力。

綜上，趙某構(gòu)成善意取得，依法取得房屋所有權(quán)。

其他繼承人長(zhǎng)期未主張權(quán)利，視為怠于行使權(quán)利

自1996年房屋出售后，李梅、李軍、李濤在近三十年間未對(duì)房屋狀況進(jìn)行查看，亦未就房屋權(quán)屬提出任何異議。即便其中一人戶籍仍登記在一號(hào)院，也未在此期間主張相關(guān)權(quán)益。法院認(rèn)為，其長(zhǎng)期不行使權(quán)利的行為，已超出合理維權(quán)期限，現(xiàn)主張返還不予支持。

無(wú)權(quán)處分不影響合同效力

李強(qiáng)未經(jīng)其他繼承人同意擅自處分父母遺產(chǎn)，屬于無(wú)權(quán)處分行為，但這僅影響其與其他繼承人之間的內(nèi)部責(zé)任分配，并不導(dǎo)致買賣合同無(wú)效。其他繼承人可依法向李強(qiáng)主張侵權(quán)責(zé)任或損害賠償，但不得對(duì)抗善意買受人。

律師提示（北京房產(chǎn)律師 靳雙權(quán)團(tuán)隊(duì)）

購(gòu)房后取得本村戶籍，可補(bǔ)正交易合法性

北京法院普遍認(rèn)為，若買受人在購(gòu)房后及時(shí)將戶口遷入本村，且長(zhǎng)期穩(wěn)定居住，可視為對(duì)初始資格瑕疵的有效補(bǔ)正。

村委會(huì)的見證具有關(guān)鍵證明作用

村委會(huì)作為宅基地管理主體，其參與見證或蓋章，是判斷交易是否獲得集體認(rèn)可的重要依據(jù)，建議保留相關(guān)文件原件。

善意取得適用于農(nóng)村房屋買賣

即使出賣人非登記產(chǎn)權(quán)人，只要買受人不知情、價(jià)格合理、長(zhǎng)期占有、有村集體背書，法院可能支持確權(quán)。

繼承人應(yīng)及時(shí)主張權(quán)利

對(duì)父母遺留房產(chǎn)的處分行為，若長(zhǎng)期未提出異議，可能被認(rèn)定為默認(rèn)或放棄權(quán)利。建議繼承人盡早核實(shí)房屋狀態(tài)，必要時(shí)通過(guò)法律途徑維權(quán)。

擅自處分遺產(chǎn)的責(zé)任由處分人承擔(dān)

其他繼承人應(yīng)向擅自出售房屋的家庭成員追責(zé)，而非要求善意第三人返還財(cái)產(chǎn)。

重要提醒：北京郊區(qū)存在大量上世紀(jì)90年代的農(nóng)村房屋買賣糾紛。若您涉及類似情況：

作為買方：盡快提起確權(quán)訴訟，保留居住、繳費(fèi)、翻建及村集體認(rèn)可的證據(jù)；

作為繼承人：發(fā)現(xiàn)房屋被擅自處分后，應(yīng)盡早主張權(quán)利，避免因時(shí)間過(guò)長(zhǎng)喪失勝訴可能。