金錢(qián)游戲｜探索與思考：廣州供地節(jié)奏的市場(chǎng)考驗(yàn)

當(dāng)前土地市場(chǎng)呈現(xiàn)階段性調(diào)整，各地都在探索新的發(fā)展路徑。廣州作為重要一線(xiàn)城市，其土地供應(yīng)策略的調(diào)整引發(fā)市場(chǎng)關(guān)注。

今年以來(lái)，全國(guó)土地市場(chǎng)普遍進(jìn)入調(diào)整階段，廣州作為一線(xiàn)城市也不例外。多個(gè)地塊根據(jù)市場(chǎng)情況優(yōu)化出讓安排，土地出讓收入呈現(xiàn)階段性調(diào)整。截至11月21日，廣州2025年土地出讓收入為310.3億元，相較去年同期有所回落。

在這一市場(chǎng)背景下，廣州根據(jù)年度供應(yīng)計(jì)劃穩(wěn)步推進(jìn)土地出讓工作，目前12月計(jì)劃出讓20宗涉宅用地，總起拍價(jià)超過(guò)254億元。這一舉措展現(xiàn)了廣州在適應(yīng)市場(chǎng)新常態(tài)過(guò)程中的積極探索。

然而，一面是土地收入縮水，一面是加速推地，廣州要警惕“供地節(jié)奏過(guò)快”的深遠(yuǎn)影響。

土地市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)整階段

Part.1

2025年6月，廣州多宗住宅用地根據(jù)市場(chǎng)反饋優(yōu)化了出讓時(shí)序。這些地塊的總起始價(jià)約68.3億元，同期成功出讓的地塊金額為25.6億元。

值得關(guān)注的是，部分位于天河區(qū)、海珠區(qū)等城市核心區(qū)域的地塊也在調(diào)整范圍內(nèi)。這些區(qū)域的地塊價(jià)格與上半年周邊成交地塊基本相當(dāng)，反映出市場(chǎng)各方正在重新評(píng)估土地價(jià)值。

業(yè)內(nèi)專(zhuān)家表示，這種情況在一定程度上反映了當(dāng)前土地市場(chǎng)正處于理性回歸階段，需要供需雙方共同適應(yīng)新的市場(chǎng)環(huán)境。

政策優(yōu)化的探索之路

Part.2

為適應(yīng)市場(chǎng)發(fā)展需要，廣州在2023年11月發(fā)布了《廣州市建筑工程容積率計(jì)算辦法》，對(duì)住宅空間設(shè)計(jì)規(guī)范進(jìn)行了調(diào)整。這一政策旨在通過(guò)優(yōu)化空間利用效率，提升住宅產(chǎn)品的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。

政策實(shí)施后，市場(chǎng)上出現(xiàn)了更多注重空間有效利用的住宅產(chǎn)品，部分項(xiàng)目的空間使用效率得到提升。這種探索為行業(yè)發(fā)展提供了新的思路。

然而，這種依靠政策維持的市場(chǎng)繁榮并不可持續(xù)。2025年6月初，廣州傳出將收緊審批尺度，規(guī)范新規(guī)執(zhí)行。隨后，黃埔區(qū)KXCGS-I4-8地塊成為廣州符合新版《住宅項(xiàng)目規(guī)范》的第一宗地，卻未能逃脫終止出讓的命運(yùn)。

政策的收緊，也暴露了土地市場(chǎng)的困境——沒(méi)有政策加持，高地價(jià)難以維持。

市場(chǎng)參與格局的變化

Part.3

從近期土地市場(chǎng)交易情況看，不同類(lèi)型企業(yè)根據(jù)市場(chǎng)形勢(shì)做出了理性選擇。

2024年，廣州成功出讓的38宗涉宅地中，僅有2宗由民企拿下，其余36宗均由央企、國(guó)企及區(qū)屬?lài)?guó)企獲得。這一數(shù)據(jù)揭示了廣州土地市場(chǎng)已從往日的百家爭(zhēng)鳴變?yōu)閲?guó)企主導(dǎo)。

地方國(guó)企根據(jù)城市發(fā)展需要參與了土地資源配置，這在一定程度上為市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行提供了支持。

然國(guó)企城投托底拿地，多為無(wú)奈之舉。一方面，它們需要承擔(dān)“穩(wěn)市場(chǎng)”的政治任務(wù)；另一方面，市場(chǎng)下行期，這些項(xiàng)目很可能面臨虧損風(fēng)險(xiǎn)。

警惕“供地節(jié)奏過(guò)快”的深遠(yuǎn)影響

Part4

廣州加速推地行為，可能帶來(lái)一系列影響。

土地頻繁流拍會(huì)嚴(yán)重打擊市場(chǎng)信心，形成“流拍-信心下降-更多流拍”的不良循環(huán)。

其次，國(guó)企城投被迫托底拿地，可能帶來(lái)財(cái)政風(fēng)險(xiǎn)。這些企業(yè)往往資金實(shí)力有限，拿地后或面臨開(kāi)發(fā)難題，或積累債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

再者，為促進(jìn)土地成交，降低出讓標(biāo)準(zhǔn)，可能導(dǎo)致未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)品質(zhì)量下降，損害購(gòu)房者權(quán)益。

從更宏觀的角度看，加速推地行為會(huì)強(qiáng)化廣州對(duì)土地財(cái)政的依賴(lài)，阻礙城市經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)的步伐。當(dāng)政府將過(guò)多精力放在短期土地出讓上，就可能忽視長(zhǎng)期產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化和創(chuàng)新能力的培育。

發(fā)展路徑的積極探索

Part.5

面對(duì)新的市場(chǎng)環(huán)境，廣州需探索符合城市特點(diǎn)的發(fā)展路徑。

適當(dāng)降低土地起拍價(jià)，使土地定價(jià)回歸市場(chǎng)。當(dāng)前的土地定價(jià)或已偏離市場(chǎng)承受能力，適當(dāng)降價(jià)是激活市場(chǎng)的關(guān)鍵。

優(yōu)化土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，減少單宗土地面積，控制總價(jià)。借鑒上海、杭州經(jīng)驗(yàn)，通過(guò)“化整為零”的供地模式，減輕房企資金壓力。

減少配建要求，降低開(kāi)發(fā)商負(fù)擔(dān)。高比例的配建與代建是阻礙房企拿地的重要因素。

更重要的是，持續(xù)推進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型升級(jí)，培育新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，這些都是城市實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的重要舉措。

在發(fā)展轉(zhuǎn)型過(guò)程中，需要各方共同探索和努力。廣州正在積極推進(jìn)符合特大城市特點(diǎn)的發(fā)展路徑，這一過(guò)程中的經(jīng)驗(yàn)和思考，值得持續(xù)關(guān)注和研究。