金錢(qián)游戲｜白衣騎士：殘酷的浪漫

興業(yè)銀行與華發(fā)聯(lián)手盤(pán)活廣州富云山項(xiàng)目的消息，如一粒石子投入沉寂已久的湖面，“白衣騎士”這個(gè)塵封已久的詞匯，再次在行業(yè)內(nèi)外激起陣陣漣漪。

曾經(jīng)，這個(gè)充滿(mǎn)希望的稱(chēng)謂在房地產(chǎn)行業(yè)暴雷初期頻頻亮相，而后隨著一家家房企的倒下而漸漸暗啞。如今，它帶著某種曖昧的救贖意味重返舞臺(tái)。

在樓市深度調(diào)整、眾多房企深陷困境的當(dāng)下，每一支伸出的援手都令人重新審視——這些手握重金的前來(lái)施救者，究竟是真正的騎士，還是披著白衣的死神？

神話(huà)與現(xiàn)實(shí)：騎士的兩副面孔

Part.1

在古老的歐洲傳說(shuō)中，白衣騎士總是身騎白馬，披荊斬棘，在危難時(shí)刻降臨，拯救被困的公主與城池。

商業(yè)世界的“白衣騎士”卻有著更為復(fù)雜的雙重身份。他們既是拯救者，也是狩獵者；既是危難中的援手，也是精明冷靜的收割者。

在2021年至2023年間，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)見(jiàn)證了超過(guò)30起知名的“白衣騎士”介入案例，其中真正實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目盤(pán)活與企業(yè)重生的不足四成。這個(gè)數(shù)字本身，就道盡了救援背后的殘酷真相。

救贖與收割，往往只是一枚硬幣的兩面。

救援者的隱秘動(dòng)機(jī)：情義幌子下的價(jià)值算計(jì)

Part.2

商業(yè)世界里，沒(méi)有無(wú)緣無(wú)故的救援。

當(dāng)孫宏斌的融創(chuàng)在2017年以150億元馳援樂(lè)視時(shí)，曾信誓旦旦地表示“要共同打造一個(gè)不一樣的樂(lè)視”。不到一年，這筆投資就以巨額虧損告終，孫宏斌在業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上拭淚的畫(huà)面，成為了“白衣騎士”難當(dāng)?shù)纳鷦?dòng)注腳。

真正的救援行動(dòng)中，情義是旗號(hào)，價(jià)值才是內(nèi)核。

一位不愿具名的投行人士坦言：“在每一份救援協(xié)議的背后，都是精密的價(jià)值計(jì)算。所謂的‘情義’，不過(guò)是給冰冷的數(shù)字披上一件溫暖的外衣。”

從“A投A”式重整的實(shí)踐來(lái)看，上市公司參與破產(chǎn)重整的背后，深藏著產(chǎn)業(yè)協(xié)同與價(jià)值重塑的雙重訴求。被救援方獲得喘息之機(jī)，救援方則收獲低估的資產(chǎn)與市場(chǎng)的掌聲——一場(chǎng)各取所需的交易，被包裝成了俠義的馳援。

救援博弈：從蜜月到對(duì)峙的循環(huán)

Part.3

“白衣騎士”的到來(lái)，往往伴隨著鮮花與掌聲，卻常常以對(duì)峙與糾紛收?qǐng)觥?/p>

廣州富云山項(xiàng)目的救援方案中，興業(yè)銀行與華發(fā)組成了聯(lián)合體，通過(guò)“債務(wù)重組+資產(chǎn)注入+管理輸出”的三位一體模式介入。這種模式看似完美，實(shí)則暗藏玄機(jī)。

救援者要求絕對(duì)的主導(dǎo)權(quán)，被救者則試圖保留最后的尊嚴(yán)。這種微妙的平衡一旦被打破，蜜月期便迅速終結(jié)。

回顧中國(guó)房地產(chǎn)史上的多次救援行動(dòng)，從順馳到綠城，從泰禾到華夏幸福，幾乎每一個(gè)“騎士與公主”的故事，都經(jīng)歷了從惺惺相惜到對(duì)簿公堂的轉(zhuǎn)變。

救援模式的進(jìn)化：從單騎救主到聯(lián)合出擊

Part4

早期的“白衣騎士”，多是單槍匹馬的豪杰。如今的救援，已演變?yōu)?strong>銀企合作、多方聯(lián)動(dòng)的復(fù)雜棋局。

廣州富云山項(xiàng)目中的銀行與房企聯(lián)合，代表了一種新趨勢(shì)：金融機(jī)構(gòu)提供資金支持，品牌房企負(fù)責(zé)運(yùn)營(yíng)管理，地方政府居中協(xié)調(diào)——救援不再是個(gè)人英雄主義的表演，而是系統(tǒng)性的工程。

這種模式的優(yōu)勢(shì)顯而易見(jiàn)：銀行解決了資金出口與風(fēng)險(xiǎn)控制的問(wèn)題，房企獲得了低成本擴(kuò)張的機(jī)會(huì)，項(xiàng)目得以盤(pán)活，市場(chǎng)信心得以修復(fù)。

然而，多方參與的復(fù)雜性也大大增加。每個(gè)參與者都有自己的訴求與底線，談判往往曠日持久，方案設(shè)計(jì)如走鋼絲。

可復(fù)制性難題：救援的邊界與局限

Part.5

廣州富云山項(xiàng)目的成功，能否在全國(guó)范圍內(nèi)推廣？答案并不樂(lè)觀。

業(yè)內(nèi)人士分析，當(dāng)前的成功案例大多具備幾個(gè)共同特點(diǎn)：項(xiàng)目位于核心城市、債務(wù)結(jié)構(gòu)相對(duì)清晰、市場(chǎng)基本面尚可。而對(duì)于那些位于三四線城市、債務(wù)纏身、資產(chǎn)質(zhì)量較差的項(xiàng)目，即便是最勇敢的“騎士”也會(huì)望而卻步。

救援的本質(zhì)，不是慈善，而是生意。生意的邏輯決定了救援的邊界。

從全國(guó)范圍看，等待救援的房企數(shù)量龐大，但真正具備被救價(jià)值的不多。江蘇省某法院的破產(chǎn)審判法官透露，該省等待破產(chǎn)重整的房地產(chǎn)項(xiàng)目中，只有約30%具備重整價(jià)值。“剩下的，除了清算，幾乎沒(méi)有他路。”

救援者的兩難：騎士還是死神的身份轉(zhuǎn)換

Part.6

“白衣騎士”的美譽(yù)背后，是難以言說(shuō)的兩難處境。

救援方若條件苛刻，便被指責(zé)為“趁火打劫”；若條件寬松，又可能陷入救援過(guò)深、無(wú)法自拔的困境。

賈躍亭與朱駿的合作曾引發(fā)市場(chǎng)廣泛質(zhì)疑。市值不足1億美元的九城，要注資6億美元成立合資公司，最終證明這只是一場(chǎng)沒(méi)有下文的概念炒作。

在商界，沒(méi)有純粹的利他主義，也沒(méi)有徹底的價(jià)值毀滅。每一個(gè)救援決定的背后，都是對(duì)風(fēng)險(xiǎn)與收益的精密測(cè)算。

等待救援者的眾生相

Part.7

全國(guó)范圍內(nèi)，等待“白衣騎士”的房企組成了一個(gè)特殊的群體。

他們中有曾經(jīng)的行業(yè)翹楚，有區(qū)域市場(chǎng)的霸主，也有嘗試轉(zhuǎn)型失敗的前行者。這個(gè)群體的規(guī)模之大，超出了許多人的想象。

更為嚴(yán)峻的是，隨著市場(chǎng)持續(xù)調(diào)整，等待救援的隊(duì)伍還在不斷延長(zhǎng)。某智庫(kù)的統(tǒng)計(jì)顯示，截至2023年底，全國(guó)范圍內(nèi)有明顯風(fēng)險(xiǎn)信號(hào)的房地產(chǎn)項(xiàng)目公司超過(guò)2000家。

等待，成為了這個(gè)行業(yè)最無(wú)奈的常態(tài)。

行業(yè)啟示錄：從救援到自救的哲學(xué)

Part.8

“白衣騎士”現(xiàn)象的頻繁出現(xiàn)，給整個(gè)行業(yè)帶來(lái)了深層次的啟示。

它暴露了房地產(chǎn)行業(yè)高杠桿、高周轉(zhuǎn)模式的脆弱性，也展現(xiàn)了市場(chǎng)在資源配置中的決定性作用。更重要的是，它促使每一家企業(yè)思考：當(dāng)危機(jī)來(lái)臨，誰(shuí)會(huì)成為你的“白衣騎士”？或者，你是否能成為自己的救世主？

真正的救贖，從來(lái)不是等待騎士的到來(lái)，而是鍛造不被危機(jī)摧毀的價(jià)值。

在經(jīng)濟(jì)周期的起伏中，房地產(chǎn)企業(yè)需要重新審視自己的商業(yè)模式和戰(zhàn)略方向。從短期看，要找到合適的合作伙伴共渡難關(guān)；從長(zhǎng)期看，則需構(gòu)建足夠堅(jiān)固的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)和足夠靈活的運(yùn)營(yíng)機(jī)制。

廣州富云山項(xiàng)目的救援成功，為行業(yè)提供了一個(gè)觀察的樣本，但絕非可以簡(jiǎn)單復(fù)制的模板。每一個(gè)救援案例，都是特定時(shí)點(diǎn)、特定主體、特定條件的獨(dú)特產(chǎn)物。

在未來(lái)的地產(chǎn)界，“白衣騎士”不會(huì)絕跡，但他們的角色已經(jīng)發(fā)生了根本性的變化——從救世主變成了共同價(jià)值的挖掘者。

沒(méi)有人知道，下一個(gè)得到救援的會(huì)是誰(shuí)。但可以確定的是，那些能夠活下來(lái)并走得長(zhǎng)遠(yuǎn)的企業(yè)，往往不是在等待救援的，而是在危機(jī)中發(fā)現(xiàn)了新的生存之道。

行業(yè)的冬天或許漫長(zhǎng)，但每一次救援的成功，都是對(duì)市場(chǎng)信心的一次修復(fù)。而真正的啟示或許是：最好的“白衣騎士”，不是外來(lái)的拯救者，而是企業(yè)內(nèi)在的生命力與價(jià)值。